Инвестиции в недвижимость

Я последние 2 года активно инвестирую в реальную недвижимость, хотя есть и более старые объекты, которые сдаю в аренду. Сегодня поделюсь с вами моделью расчета доходности инвестиций в недвижимость на примере обычного кладового помещения или келлера.

Аналогичные модели у меня есть для квартиры, машиноместа и отдельного гаража. Вначале модель строится по рыночным данным, затем вы ее можете дополнить фактическими данными после покупки и сдачи в аренду. Если изначально все правильно оцените, то предварительные расчеты не должны сильно отличаться от фактических доходов.

❗️На что стоит обратить внимание при построении финансовой модели:

✔️ На первом этапе нужно учесть все расходы, которые пойдут на покупку, оформление и обустройство такого помещения. В моем случае это 380 000 руб. Более детальные цифры на скрине с моделью.

✔️ Дальше, открываем любой агрегатор недвижимости и смотрим, сколько стоит аренда таких помещений в вашем районе. В моем случае я брал по минимальной планке в 4000 руб. в месяц, средняя на уровне 5000 руб. в месяц. Умножаем эту цифру на 12 месяцев и отнимаем 1 месяц простоя на случай смены арендатора в течение каждого года.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Cегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?

 За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего  не покупает — цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов — однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются — этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно,  часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом — как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.

t.me/mosstart

Ожидания по падению цен на жилье в октябре не оправдались. Ипотечные ставки выросли в полтора раза за 3 месяца! Разница между арендой и платежом достигла двух! Трафик в агентствах снизился на 35-40%. Но этом ровным счетом НИКАК не отразилось на ценах.

5 октября мы опубликовали пост, что резкое изменение ключевой ставки изменит рынок на месяц: тот, кто откладывал покупку получил невероятную мотивацию решиться, ведь платеж вырастет на 30-50%, что не перебьет никакая скидка на квартиру через полгода. Т.е. мы считали, что доступнее жилье не станет, но цены начнут снижаться в октябре.

Происходящий рост цен в наших глазах был попыткой запрыгнуть в уходящий поезд. И это оправданное желание!

Все мы знаем общеизвестный сайт, и этот график.

1. Итак, мощная синяя линия поддержки. Цена четыре раза тестировала и не могла пробить. Это дно.

2. Нисходящий тренд от 2007 года завершен, так как цена перебила дважды предыдущие максимумы.

3. Мы в начале нового тренда, роста недвижимости против валюты. Как и роста сырья, золота, крипты, и прочих реальных активов против валюты.

4. Ну и фундамент, хоть и наощупь:   Россия тихая гавань на фоне мира. Макродевал доллара. Куе. Рост комодов на этом фоне. 

Ну а в рублях недвижимость продолжит рост.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.

Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.

Случайно наткнулся на свою табличку со стоимостью квартир 9 лет назад. Можно было бы пост попридержать годик к круглой дате, но чот не охота. Это условность.

В 2014 году мониторил столичный рынок недвижимости в поисках квартиры. Искал двухкомнатные квартиры: в Москве в районе верха будущей салатовой ветки, а также активно изучал ближайшее Подмосковье, где квартиры были доступнее, чем в внутри МКАДа. 

На тот момент перечисленные в таблице жилые комплексы еще были новостройками и активно продавались. Сейчас прошел по ссылкам на сайты ЖК, но большинство уже битые. 

В табличку убрал все лишнее и добавил нынешние цены на те же объекты. 

Не претендую на полную объективность, но динамика понятна. Почти все подорожало более, чем в два раза, а в Одинцово, например, в три. 

Такие дела. 

Посмотрел, как за то же время изменились в цене другие активы:

• Индекс Мосбиржи — +117%
• Индекс S&P500 (акции США в руб.) — +395%
• Индекс Shanghai Composite (акции Китая в руб.) — +81%

Осталось менее 2-х недель до запуска нового ЗПИФа от Тинькофф под названием «Тинькофф Спейс II», который предполагает инвестирование в жилую недвижимость в г. Москва. Давайте разбираться выгодна ли будет такая инвестиция.

«Народное» название фонда решили оставить без креатива — Тинькофф Квадратные метры. Это фонд с активным управлением — его состав будет постоянно меняться. Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости за счет строительной готовности, улучшений и других факторов. Управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты. То есть в полной мере реализуется наша любимая инвестиционная стратегия «купил дешевле, продал дороже».

В настоящее время в фонд входят 11 объектов из строящегося комплекса Lunar, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. Это апартаменты премиум-класса, которые вскоре приобретут статус квартир. Фонд, как крупный инвестор, получил значительную скидку на их покупку.

📍Что это за фонд?

Тинькофф Квадратные метры инвестирует в жилую недвижимость. Это фонд с активным управлением: управляющая компания постоянно покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене. У фонда будет сбалансированный портфель, в его состав войдут объекты разных классов.

Сейчас в его составе 11 апартаментов из строящегося комплекса премиум-класса Lunar — он расположен в Москве недалеко от МГУ и Воробьевых гор. Скоро комплекс достроится, а апартаменты получат статус квартир, тогда фонд продаст их. При покупке фонд получил скидку 10% как крупный инвестор.

📍Какая доходность?

Прогнозируемая доходность — от 15% в год. Один пай стоит около 5 рублей.

📍Как купить?

Продажа паев фонда происходит через сбор заявок. Он начался сегодня, а закончится по плану 5 ноября. Сбор может завершиться и раньше, так как количество паев ограничено.

Фонд доступен всем. Неквалифицированным инвесторам для его покупки нужно пройти тестирование. Если вы не проходили его раньше, оно откроется автоматически.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. По просьбам трудящихся вернулся к предыдущему формату таблиц, в котором отражается динамика цен за текущий месяц и за три предыдущих года. Такой формат оказался самым удобным.

Сегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

Бытует мнение, что льготная ипотека привела к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Порядка 80 – 90% всех сделок на первичном рынке финансируются за счёт программы льготной ипотеки, которую продлили до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7 до 8% годовых.

С момента введения льготной программы в 2020 году цены на недвижимости выросли на 50 – 150% в зависимости от региона.

Так есть ли пузырь на рынке жилья?

Для ответа на данный вопрос я посчитал коэффициенты доступности жилья и пришел к определенным выводам.

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.


Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.

📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там «пузырь».

Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):

✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

Типичный комментарий на этот счёт, таких предыдущий пост набрал десятки

Сейчас постараюсь донести свою мысль в более доступной форме. Расскажу, почему я думаю, что со льготной ипотекой что-то не так на нескольких примерах. 

В расчётах будут фигурировать две ставки по ипотеке:

1. Льготная. Есть самые разные соц. программы, но самыми популярными среди них является т.н. «семейная» со ставками от 6%* и «ипотека с господдержкой» со ставками около 8%*. Возьмём нечто среднее на уровне 7%. Льготные программы распространяются только на новостройки. Так что в расчете будем брать стоимость квадратного метра для новостроек.

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.

Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:

• Рентный доход (РД) от ВТБ
• Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
• Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
• Атриум

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем).

В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.