Инвестиции в недвижимость

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

Мы провели голосование в канале, опросили проф.участников рынка недвижимости: риелторов, аналитиков, строителей. Теперь мы знаем ожидания всех. И все уверены, что недвижимость будет только расти

Привет, на связи Кот.Финанс  — канал об инвестициях и недвижимости

--------------------------

Вчера мы подготовили материал о ценах на жилую недвижимость, индексы, среднегодовую доходность. Статистика – штука упрямая: жилье за последние 10 лет в среднем росло на 10-12% (и это без учета аренды). Результат лучше, чем у доллара, вкладов, облигаций. Доходность ниже среднегодовой доходности акций, но сравните волатильности: на рынке недвижимости не было такой турбулентности. Росстатовская инфляция почти вдвое меньше. Значит бетон помогает не только сохранить, но и заработать.

От прошлого в будущее

Вчера мы публиковали результаты прошлогодних опросов. Какие ожидания сегодня?

Участники канала Кот.Финанс

При проведении опроса в телеграмм канале, мы убрали ответ «не знаю». Потому что в нашем канале нужно точно знать))

• 5,14% — средневзвешенная ставка по выданным льготным ипотечным кредитам;
• 2 500+ тыс. кредитов выдано (с поправкой на то, что в таблице данные по сентябрь-октябрь);
• 10+ трлн руб. — общая сумма выдач;
• 4,13 млн руб. — средняя сумма выданного кредита;
• 48,8 кв. метра — средняя площадь приобретаемого жилья.

Первые статистические цифры года. Разбираемся с результатами рынка жилья в Москве в 2023 году. Недвижимость — все еще надежный актив.

Мы ориентируемся на индекс Дом.Клик, который рассчитывает цены Москвы на базе сделок Сбербанка. Индекс ранее был показательным для вторичного рынка. Но когда продажи недвижимости стали буксовать и на рынок стали выходить уже построенные объекты – смешался и первичный рынок, который стал поддерживать цены. Разбирались в этом здесь.

Итак, год закрыли на уровне +10,2%. Учитывая ожидания год назад – это отличный результат.

Тучи сгущаются. Bloomberg:

• Signa Prime , владеющая большей частью инвестиций в элитную недвижимость австрийской группы недвижимости, включая берлинскую KaDeWe и долю в лондонской Selfridges , в прошлый четверг подала заявку на реструктуризацию в рамках самоуправления . Signa Development также подала заявку в пятницу.
• Дочерняя компания немецкого арендодателя Adler «значительно завысила» стоимость дебиторской задолженности , связанной с продажей акций Accentro Real Estate , в своих отчетах за 2021 год, сообщил в среду немецкий регулятор BaFin. BaFin также не согласился с высокой оценкой проекта недвижимости в Дюссельдорфе, но не стал налагать штрафы и не распорядился внести какие-либо исправления.
• JER Investors Trust , американский ипотечный фонд REIT, в число крупнейших акционеров которого входит частная инвестиционная компания C-III Capital Partners , подал заявление о банкротстве в Делавэре с задолженностью перед кредиторами более 100 миллионов долларов.

👨‍💻 В постах в канале я периодически рассказываю про то, что не стоит покупать акции застройщиков, и что к теме недвижимости РФ я в принципе отношусь с большим скепсисом. 

Это скорее субъективное мнение, потому что многие инвестбанки рекомендуют покупать Самолет, Эталон и акции прочих компаний, да и отчитываются они неплохо, несмотря на высокую ставку. 

Тем не менее, выскажу свою точку зрения ниже: 

1️⃣ Перенасыщение рынка 

• Несмотря на то, что статистические и консалтинговые агентства (Б1, ДОМ РФ и тд) свидетельствуют о балансе спроса и предложения на рынке новостроек, если покопаться в статистике самому, то получается как будто не все так гладко.

🧮 Вот вам сразу несколько интересных цифр:

По итогам 2023 года было введено в эксплуатацию более 100 миллионов квадратных метров жилья по РФ!!! Это рекорд за все время. 

При этом по состоянию на декабрь 2023 года объем нераспроданного жилья составил 70млн квадратных метров: это больше, чем было введено за целый год в 2022! 

◽️ В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 г. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.

◽️ Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.

◽️ С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15%3 в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.

После того как власти решили урезать объем субсидий из бюджета РФ по госпрограммам льготной ипотеки, банки начали перекладывать недополученные доходы на застройщиков. Так, Сбербанк сразу после новогодних каникул вводит комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными займами. Другие банки говорят, что пока не меняли правила. Но эксперты не сомневаются, что остальные игроки последуют примеру «Сбера». Девелоперы вряд ли пожертвуют своей доходностью: они традиционно переложат эти расходы в конечную цену квартир в новостройках.

Сбербанк разослал застройщикам уведомления о новых условиях сотрудничества, с которыми ознакомился “Ъ”. С 11 января 2024 года госбанк вводит комиссию, которую должен будет заплатить девелопер, чей покупатель возьмет ипотеку по одной из госпрограмм. Так, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита.

Рынок новостроек московского региона в ноябре-декабре продолжал постепенно остывать после ажиотажа конца лета-начала осени. Однако уже в самое ближайшее время покупательская активность может существенно сократиться – уменьшив кредитный лимит по льготной ипотеке до 6 млн руб., правительство практически свернуло госпрограмму в пределах МКАД, – пишет сайт «Индикаторы рынка недвижимости» в недавней статье по ситуации на рынке жилой недвижимости Москвы. 

При текущей ставке ЦБ ипотека на рыночных условиях стала слишком дорогой, поэтому основным спросом пользовалась льготная ипотека под 8%. Однако 15 декабря, сразу после повышения ставки ЦБ, правительство вдвое сократило лимит по льготной ипотеке, сделав его слишком маленьким для большинства новостроек в пределах МКАД.

«Будем реалистичны – это серьезный удар для рынка недвижимости, никто не ожидал, что предложенные поправки будут приняты полностью, – говорит Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея».