НИКОГДА НЕ БЕРИТЕ НОВОСТРОЙКУ В ИПОТЕКУ

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. Первичный, как ни странно, с июля 2021 года начал значительно дорожать по сравнению с рынком вторичного жилья. Такое событие можно назвать инверсией рынка недвижимости, так как всю свою историю вторичный рынок жилья был дороже первичного. Одной из причин такого явления, несомненно, можно считать льготную ипотеку, которая предлагала низкий процент по ипотеке для тех, кто собирается приобретать квартиру в новостройке.

В начале 2022 года цены на первички и вторички оказались на одном уровне, а после начала событий специальной военной операции люди массово начали «сливать» свою недвижимость по невыгодным ценам, что привело к резкому удешевлению стоимости вторичек. Это привело к образованию большего спреда цен на первички и вторички, который продолжает расти на сегодняшний день.

Буквально на днях Росстат опубликовал средние цены на недвижимость по итогам первого квартала 2024 года. Стоимость 1 кв. м первичного жилья в России выросла до 167,6 тыс. рублей (+19,4% к концу прошлого года). А квадратный метр на вторичном рынке — до 108,1 тыс. рублей (+11%). Спред составил 55,04%, грубо говоря, разница между средней ценой первички и вторички составляет 55%.

Рассматривая статистику ЦБ по выданным ипотечным кредитам можно прийти к выводу, что банки продолжают наращивать объём выданных льготных кредитов, при этом доля выданных ИЖК (ипотека) по ДДУ (новостройки) значительно выше, чем в 2021 году, когда образовалась инверсия. В 2023 году было выдано рекордное число ИЖК, увеличились также долги населения по ИЖК и ИЖК по ДДУ, а также ИЖК по программам господдержки.

«Выдачи ИЖК на первичном рынке жилья, как и ранее, были обеспечены преимущественно программами государственной поддержки ипотечного кредитования.» — указано в статистике ЦБ РФ.

«Реальные ипотечные ставки от 9 банков — 3,9% на новостройки, 14,01% на вторичку». — вот так звучит реклама на сайте «Циан.Ипотека».

Это означает, что банки продолжают наращивать объёмы выданных льготных ипотечных кредитов населению, привлекая тех на покупку первичного жилья, наращивая спред.

В 2023 году ипотека оставалась основным способом приобретения жилья на рынке новостроек: доля сделок с ипотекой в общих продажах жилых помещений составила 89% (+13 п.п. к 2022 году). По данным Росреестра, за 2023 год населением заключено 773 тыс. ДДУ (+42% к 2022 году и +14% к рекордному уровню 2021 года).

Статистика показывает, что доля однокомнатных квартир занимает самый большой процент, в то время, как однокомнатных вторичек значительно меньше, а вот доля трёхкомнатных квартир среди вторичников значительно выше первичников. Казалось бы, для условного ипотечника первичка доступнее, новее и процент меньше платить по кредиту.

Посчитаем на калькуляторе, что выгоднее: взять первичку втридорога под низкий процент или же взять дешёвую вторичку, но с высоким процентом. Условно, первичку нам дают под 8% годовых, вторичку дают под 13%. Средняя стоимость 1 кв. м. первички в Санкт-Петербурге составляет на данный момент 246 тысяч рублей, вторички 202 тысячи рублей, спред 21,78%. Берём максимальный срок – 30 лет. Первый взнос по первичке 30%, как и по вторичке. По первичке выплатим долг + проценты в районе 454 тысяч рублей за кв. м., по вторичке около 563 тысяч рублей. Вроде как, приобретение первички выглядит выгоднее, не так ли?

Представим, что существует некий Дмитрий, который берёт первичку в ипотеку, срок её сдачи через 3 месяца, покупает он её за 7 миллионов 380 тысяч рублей (7 380 000 руб.), квартира 30 кв. м. За 3 месяца квартира подорожала на 200 тысяч рублей, Дмитрий очень доволен. К моменту сдачи Дмитрий становится собственником квартиры и в одночасье его жильё дешевеет на 21,78%. Буквально вчера квартира Дмитрия стоила 7 миллионов 580 тысяч рублей, в один миг цена упала до 5 миллионов 930 тысяч рублей. Дмитрий потерял 1 миллион 650 тысяч рублей. Ему потребуется несколько лет, чтобы цена его новорождённой вторички опередила его ипотечный кредит. Дмитрий не сможет продать квартиру несколько лет и ещё столько же ему потребуется, чтобы покрыть расходы по ипотеке, так ли это? Но по факту, будет по-другому, так как средняя цена вторичек включает хрущёвки и сталинки с «бабушкиным» ремонтом.

Санкт-Петербурга насчитывает более 6996 жилых домов. В марте 2024 года на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга продаётся 1104 квартиры в домах, которые принято называть хрущёвками. По данным справочной службы АН «Итака» объём сталинок в жилом фонде Санкт-Петербурга составляет 16%.

Если проанализировать рынок самостоятельно, то можно обнаружить, что цена, к примеру, новостройки в 8-минутах от Ладожского метро со сроком сдачи во втором квартале 2024 года имеет цену в 336 тысяч рублей за кв. м, площадь квартиры составляет 40,16 кв. м. Цена вторички в 10-минутах от Ладожского метро, которая была сдана в 2016 году имеет цену в 271 тысячу рублей за кв. м, площадь составляет 45 кв. м.

В среднем цены на первички и вторички, которые относительно недавно приобрели свой статус примерно одинаковые. Так что теория о том, что жильё в одночасье подешевеет можно считать только теорией, на практике это выглядит иначе. Относительно старое жильё не сильно дорожает, а вот новое жильё начинает расти большими темпами.

Может ли остаться Дмитрий без квартиры?

Когда Дмитрий берёт в ипотеку, он занимает средства у банка. Для поддержания позиции с плечом (ипотека своего рода является позицией с плечом) требуется обеспечение, которое банк берёт в качестве первоначального взноса. Первоначальный взнос минимальный – 15,1%. Как только его квартира дешевеет по средней рыночной цене на 21%, обеспечения для покрытия ипотеки не хватает и Дмитрий должен внести средства, чтобы банк был спокоен и не был вынужден принудительно продать недвижимость Дмитрия. Однако, на практике, «маржин колл» по ипотеке скорее миф, чем реальность. Всё дело в том, что нет такого закона, который предусматривает маржин колл по ипотеке, так что банк, вроде как, не имеет права конфисковать имущество Дмитрия, если у того не будет хватать обеспечения, но это не точно. Мы не знаем, что будет, когда спред расшириться ещё сильнее, и что будет, если спред достигнет 30 и более процентов. В истории такого ещё не случалось, поэтому ни банки, ни потребители не сталкивались с подобным явлением.

Пока что банки принимают подобные риски на себя. «Вносите вовремя платёж по ипотеке и никто вас не оставит без жилья» – твердят банки.

Что будет, если спред вырастет ещё на 10-20%? Покажет время.