SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. inspektor13
Погасил ипотеку
- 03 августа 2024, 19:59
- |
- Inspektor
В связи с тем, что ставка повысилась, а не наоборот опустилась пришлось изменить стратегию по вложенным средствам. Писал тут smart-lab.ru/blog/993536.php итак я брал кредит в феврале Сбер под ставку 17,6 % да дорого, а что делать ведь была какая то уверенность, что она начнет уменьшаться и мы перепродадим объект раньше. Входные данные квартира 61 кВ. Локация Казань трешка куплена по цене 7600000₽, из них первоначалка 3600000₽. Остальное ипотека на 30 лет платеж почти 60000₽ в месяц. Переплата за 30 лет в районе 15672500₽, как видим переплата в 4 раза. Плюс вложено в ремонт около 1,6 млн. Итог что получилось на фото
<br /Выставили на продажу 3 мес. Ни одного просмотра и звонка станочка господа ставочка плюс льготная была. И теперь нужно принимать решение о изменении стратегии, так как платежи нужно платить и нести издержки. Да да не всегда инвест это рост, но долгосрочно безпроигрышный вариант особенно в недвижке. У меня процентов 80% капитала это недвига фундамент так сказать!
Вообщем заплатил досрочно 50000₽ пришли деньги с депозита писал тут smart-lab.ru/blog/1043828.php
Выбрал срок досрочного погашение и бинго внес полтинник, срезал срок с 30 лет, до 22 лет переплата 11150000₽(15672500-11150000= экономия 4500000₽. Вы представляете всего лишь за 50000₽ это ваше как? Скрин приложил
В планах гасить ее всеми силами, а квартиру сдавать на долгосрок или посуточно посмотрим через 1-1,5 года возможно поменяется политика ЦБ при такой ставке только так. Всем желаю пережить эти непростые времена, судя по всему нас ждет череда банкротств у кого нет подушки и кредитов много. Срезать косты придется.
<br /Выставили на продажу 3 мес. Ни одного просмотра и звонка станочка господа ставочка плюс льготная была. И теперь нужно принимать решение о изменении стратегии, так как платежи нужно платить и нести издержки. Да да не всегда инвест это рост, но долгосрочно безпроигрышный вариант особенно в недвижке. У меня процентов 80% капитала это недвига фундамент так сказать! Вообщем заплатил досрочно 50000₽ пришли деньги с депозита писал тут smart-lab.ru/blog/1043828.php
Выбрал срок досрочного погашение и бинго внес полтинник, срезал срок с 30 лет, до 22 лет переплата 11150000₽(15672500-11150000= экономия 4500000₽. Вы представляете всего лишь за 50000₽ это ваше как? Скрин приложил
В планах гасить ее всеми силами, а квартиру сдавать на долгосрок или посуточно посмотрим через 1-1,5 года возможно поменяется политика ЦБ при такой ставке только так. Всем желаю пережить эти непростые времена, судя по всему нас ждет череда банкротств у кого нет подушки и кредитов много. Срезать косты придется.
теги блога Inspektor
- GAP
- The Gap
- TripAdvisor
- автомобили
- акции
- банки
- вклады
- девальваци рубля
- деньги
- Депозиты
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инфляция в России
- ипотека
- Ключевая ставка ЦБ РФ
- манименеджмент
- мобильный пост
- облигации
- ОФЗ
- Пенсия
- Планка
- Портфель инвестора
- потребительское кредитование
- сбербанк
- система
- трейдинг
- Финансы
- экономика России
Вклады выгодно открывать не одним куском, а на каждый свой месячный приход. Так вы сделаете постепенным и срок их истечения.
Но вобщем это всё очевидно. Полагаю, разберетесь, скорректировав дробление под конкретные депозитные предложения банков и свои денежные потоки.
Умно не зря тут сижу. Спасибо
Думаю врядли их еще не сдали
Те к то купил пять лет назад те 40кв по 1.5-2ляма вообще не собираются ничо никуда перепродавать. За ненадобностью.
Какой депозит… Зачем ))
При 20к/мес это 12% + 20% тела за эти 5лет
Чтобы лапшой питаться и сдохнуть в 50…
Сейчас наоборот тенденция снять выгоднее чем купить забейте в любом ипотечном калькуляторе
чем медианную зп отдавать за аренду.
альтернатива не купить или арендовать.
а еще и уехать в страну где можно жить.
Ехать за несуществующей надеждой или мечтой, такое себе в моем возрасте, работать за гроши, чтобы хватало на сьем квартиры и быть мигрантом это жизнь по вашему? Нужно в нашей стране развиваться поверьте мне, здесь меньше конкуренции и ваши навыки будут востребованы тут не хватает рук. Ну допустим уедите вы согласен, если нихрина нет за душой возможно так и стоит сделать, но сначала бы с локацией определится!
у тех кто арендует жилье так?
здесь зарплаты не растут с долларах с 2007 года.
уже скоро 20 лет.
а доллар за это время похудел на 2% в год за 17 лет на треть.
если она 800 или 3200 то и за тот же труд будут платить в 4 раза больше.
Водителем трамвая платят в разных городах в разы больше за тот же труд.
Продавцу в магазине.
таксисту.
рабочему.
за тот же труд.
в разы больше только за счет локации.
за тот-же труд того же качества и те-же результаты.
И даже за сидение на диване тоже в разы больше.
Ок что это за страна и какие там расходы хочется сравнить?
Ждём следующее сообщение «арендаторов за нормальные деньги найти не удалось, пришлось сдать мигрантам как резиновую хату и прописать 100500 человек, через полгода надеюсь все наладится».
в 2034 году ваша ипотека будет казаться вам смешным недоразумением
Да согласен осталось дотянуть
Согласен, если таким темпом пойдет за след.10 лет р обесценится еще в 2.5 раза.....
тока статистика и прогнозы вещь такая… да и парадигма предыдущих 50 лет изменяется.....
есть мнение что к 34 году вы вообще ни сдать ни продать ни чего не сможете… некому… к вашему смешному недоразумению
пс. в наст.время в наличии числится 73 млн.квартир(домов) на 146 млн.убывающего населения, с оговоркой что распределено неравномерно и требует качеств.замены метража.
да и темп инфляции может изменится на дефляцию(пока с трудом верится)..
но такое бывает в экономике… с учетом пузыря…
Будет как с афганцами с чеченскими.
Причем там не за деньги, в своё время.
А выход какой? За туже стоимость или в два рази ниже
Офигеть.
Вы спросите за сколько он хочет ее сдавать, думаю рассчитывают на 60 000 как раз как месячный платеж и таким образом хотят в итоге получить жилье в собственность, за счёт арендаторов.
А если ещё досрочно немного гасить, то вообще быстро закроют ипотеку.
Вам сейчас бы депозит приносил брутто 936000 в год.
Да, но хотелось бы так в полгода
Так что у меня з/п даже не опережают инфляцию, не говоря о перегоняя инфляционный рост цен.
По мере роста я не менял модель потребления и мог относить на фонду всё больше. Оно конечно «нужно успеть пожить для себя», только если с работой или здоровьем не повезёт — на что жить?
Аренда не ипотека.
Большая часть арендодателей без обременений.
Остается надеется и верить
Платёж 130, сотку сверху накидываю чтобы сильно много банку на процентах не отдать — там первые годы долг практически не уменьшается. Сильно дороже чем снимать, конечно.
Если повезёт и ситуация хуже не будет то лет за 5 планирую закрыть, может быстрее.
Ставка на снижение ставки
Inspektor, если платить по графику то снижение ставки через год до 12% даст хорошую экономию. Если агрессивно гасить досрочно то не то чтобы сильно снижение ставки поможет.
на жизнь хватает. В случае чп можно временно платить поменьше. Ну из расчёта на это же я сейчас досрочными уменьшаю обязательный платёж, но в целом заношу одинаковую сумму.
Т.е., за три года можно тупо накопить. Как раньше.
Лесенкой, снимать в это время, и опять переезжать? Так то я на три уже накопил/наторговал :-)
Мне, честно говоря, лень лишний раз переезжать. И фиг пойми что будет с ценами через три года. Подвернулся вариант с хорошей скидкой — взял.
скидка на надцать лямов процентов по ипотеке? ))
у тебя вычет 3 ляма от процентов на носу. нахера ее гасить досрочно?
Не 3 ляма вычет, а с трёх лямов. Сильно разные вещи. До 390 тысяч могут вернуть. При этом если в самом начале просто один раз 10 штук сверху докинуть то это разово экономит тысяч 700-800 выплат. «И это смартлаб?» :)
я не вижу способа надёжно и на долгом отрезке зарабатывать 18% и больше. И суетиться из-за одного лишнего процента точно не буду.
Единственно что выше 100к доплат я еще подумаю, излишек туда же отправлять (в текущем графике в ближайшие месяцы рубль сверху однократно даёт рубль экономии, дальше будет хуже) или в длинные офз.
В оригинальном графике я должен отдать 30 лямов банку, просто подарить. И первые годы 95% отданного будет просто дариться.
В новом графике я отдам 4.5-4.2 банку (пока считаем что непонятно что со ставками будет). Вычет выбрать можно.
Девки в Сбере обещали снизить ставку и жениться на вас? Верю, сразу как земля на ось налетит, так и снизят.
Мне Сбер не хотел снижать, я в 19 году рефинсировал на 30 лет под 7,1%.
Когда подписывал документы уже понятно было что снижать не будут, и девки на подписи тоже поржали и согласились.
Мне, в принципе, пофиг снизят или нет. В курсе что банки не рефинансируют. Если даже я перейду через год под 12% это мне почти ничего не сэкономит.
------------------------------------
Ну взял бы я новострой за 16 лямов в человейнике, а не за 11 в нормальном небольшом доме этого века (взял ниже рынка). Первоначальный взнос был бы больше. 80к на проценты, 50к на снимать пока не сдадут и не отремонтируют. Это 130 в месяц. На ремонт и обустройство, предположим, пару лямов. Это еще откладывать 80к в месяц пару лет. Итого 210к в месяц на пару лет, и после этого я должен буду банку на несколько миллионов больше чем мой долг сейчас.
я же не последнее отдаю — расходы не пострадали. Счёт биржевой перестал подкармливать, но он теперь сам себя кормит получше чем я отдаю банку.
Без допки да, экономия в несколько лямов выйдет. Но с допками получается уже не так заметно.
Вот этот, например, удобный (в голове было еще несколько сценариев, но я не нашёл калькуляторов под них).
calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator-s-dosrochnym-pogasheniem
В нём кроме привычных разовых и периодических доплат можно график изменения ставки добавить.
если я догоняю сотку сверху, то заплачу банку ~3400500.
Если предположить что получится в следующем сентябре рефинансироваться под 12%, и занося ежемесячно ту же сумму, срок на 4 месяца короче. Проценты рисуются ~2600000. В принципе приятно, согласен.
Но если этот добряк наступит только в сентябре (месяц с потолка) 2026го, то проценты будут 3 ляма, уже не так красиво. И срок только на 3 месяца короче.
В 2027м году — 3.3м проценты.
не, оно конечно приятно, 800к экономии. Но я смотрю на это философски — у меня счёт за пару дней на столько колышется, а с весны просел на 3 ляма.
как пример возьми ипотечный калькулятор и посчитай...
По ипотеке, если ставку не менять, считать легко. По офз сложнее. в моменте офз на вкладываемые деньги будет давать меньше чем экономить допка. Есть конечно переоценка при снижении ставки.
Как раз ради переоценки я не стал продавать на обычном счету офз. Сейчас, по текущим ценам, их хватит чтобы закрыть ипотеку, Но смогу ли я столько же откупить за несколько лет — не факт. Купоны что идут я обратно в офз загоняю — их на на этом счету получается где-то примерно столько же сколько на досрочное погашение уходит. Но вместе с ИИС купонов выходит чем я трачу на погашение ипотеки. Так что тут пополам примерно по потоку — на покупки офз уходит побольше чем на ипотеку.
если смотреть только на допку, то на неё уходит допка, на офз 250 тратится, в пересчёте на месяц. Сильнее мудрить не стал.
возьми эксел и посчитай… либо найми человека… чтоб посчитал… у тя варианты отличаются сильно
Имеете ввиду аннуитетную схему? И что такое сначала долг, потом тело? Долг == проценты? так другую и не выдают обычно.
Из-за того что ставка высокая доля погашения тела в начале маленькая.
При отсутствии вариантов заработать больше чем ставка по ипотеке деньги нормально на досрочку отправлять — тело уменьшается, процент набегающий падает. я постоянно пересчитываю эти схемы. Если бы не начал досрочно гасить то я бы сверх тела ипотеки подарил еще 30 лямов банку. А так я отдам примерно 4.5м. я не вижу как я теряю деньги, гася досрочно. У меня же рыночная ипотека, не льготная.
Это делают люди с живыми деньгами, опытом и бригадами ремонта.
Быстро, дешево, сердито.
У вас: на заемные, надолго, дорого.
У меня под 4% и переплата на 20 лет — 45%
Я и то переживаю
В моих питерских местах двушка той же площади, что я взял на вторичке за 11, будет стоит 16. Хорошо если с каким-нибудь ремонтом. У меня же со всеми переплатами выйдет примерно столько же.
Олень кормит инвестора, удачи!
А другую половину на накопительном собирал когда 13% объявили.
Резать небольшую просадку в 26238 не охота — там дисконт сейчас отличный. я и так допку на погашение хорошую заношу.
А мне пенсионеру пох на ваши мудания
Да какой вы пенсионер тогда допустим вам лет 22-25 было получаться вам в районе 60. Ну квартирку то прикупили все равно ?
Ваша проблема в том, что вы верите девкам из Сбера и своим мечтам, но не верите калькулятору. В таких случаях калькулятор жесток…
Но по мне так с такими ставками лучше бы сумму ремонта было вложить в первоначальный взнос. Это ведь совсем убитая квартира должна быть чтобы расходы на ремонт окупились при продаже.
DDav, то что топикстартер выбрал неудачный способ и время для заработка на недвиге — это я согласен.
если не про топикстартера говорить — я живу в этой квартире, сдавать не собираюсь. Это можно вычесть из платежа.
Аналогия с Яндексом не очень удачная — при снижении стоимости квартиры марджин колл мне объявлять не будут. Плюс имея Яндекс с плечом я постоянно платил бы процент от позиции. От квартиры процент уменьшается по мере платежа.
Квартиру я купил процентов на 15 дешевле того что выставляют на продажу месяцами. Дешевле кадастровой стоимость, и залоговую Сбер тоже посчитал по кадастровой.
Если я выпрыгну (с такой ценой наверное практически без убытков, не считая уже отданного процентами), из купонов по муниципальным нужно будет подоходный вычесть (а тут еще за проценты вернут подоходный), и еще уменьшить на стоимость аренды другого жилья. Ну смысл?
Ну это окраины города там да дешевле. Ну я признаю, что не самый удачный момент выбрал. Тут уже говорили самая удачная инвест идея это фонды денежного рынка это факт! Так что в моменте здесь и сейчас не выгодно, но завтра посмотрим! Я то деньги на первоначалку с биржи вывел как раз думал куда их запихнуть ну и зашел
В родо-племенную эпоху когда пара женилась, ей строили дом всем обществом.
В инвест-жилье есть что-то нечестивое.
Ну так актив мне кажется надежнее чем система с ipo дочек, которая должна триллионы.
Если уж эти деньги куда и кидать, то можно в дальние офз попробовать. Да, в моменте получится потеря нескольких процентов. Но при нормализации ставки (если надеяться что это займёт 2 года, например), тело почти удвоится.
а вообще, «кроилово ведёт к попадалову». как ни старайся, задним числом оказывается что можно было сделать лучше.
Если я сейчас просто 10к докину только один раз, суммарные расходы на ипотеку упадут на 202263к. Если повременю и докину через год — на 170к. Через два — 141к.
Даже если я сейчас эти 10к положу в какой вклад под 20%, и занесу 12к как допку через год, экономия переплат будет 202737. Бессмысленные телодвижения.
Разве что если за три года удвоить деньги и занести как допку — тогда еще в плюсе останешься. Много тут спецов, удваивающихся за три года?
А так — за осознанный выбор. Берём разницу по ставкам. Учитываем налоги страховки и т.д. если выигрыш у вклада есть — берём свои возможности по переплате. Сравниваем. Принимаем решение: Да я хочу не хочу париться или да я хочу переплатить за свой комфорт досрочно гася ипотеку- какие вопросы ) но это осознанный выбор в этом случае =).
я по калькуляторам прикидывал как копится экономия если платить сверху каждый месяц 10,20,30 и так далее. Просто 10к допки уже вдвое снижают переплату. Хотя чем дальше тем меньше дарит каждая ежемесячная десятка. При 100к рубль допки даёт 4 рубля экономии. Вообще первые 1-3 года важны. Если скажем через три года перестать допку заносить но уже не сильно хуже становится так как большая часть платежа уходит уже в тело.
Первыми взносами подрезал срок ипотеки под погашение 26238 — дата просто понравилась. Сейчас обязательный платёж уменьшаю.
Быстрее погашу — меньше страховку отдам. Один из моментов — я не уверен что у меня весь срок будет высокооплачиваемая работа, а вынимать тело с биржи не охота — мне еще жить на тот пассивных доход :)
Ну и просто не факт что проживу хоть 5 лет — лучше загасить сколько получится.
Самообман это «видеть» правую часть графика (любого, включая зарплаты, налоги, инфляцию, войны), глядя на левую. Любые привычные тенденции рано или поздно неожиданно ломаются.
Платить по 60 в месяц можете продолжать. Просто немного свободы добавится, ведь минимальный платеж уменьшится
Хотя, потом уже можно будет продавать квартиру и без ремонта.
супер расчет.
каждые 50к дают экономию 4,5 млн.
надо внести досрочно 250к и банк начнет приплачивать.
Ну как то обидно перекуп. Давайте назовем это специалист по недвижимости ок?
А сдавать по цене месячного платежа уже давно не выходит и не будет выходить. 🤣🤣🤣
Inspektor, кстати, то что деньги стали возвращаться на родину мне нравиться. Только вот вышла другая проблема с парковщиками бабла — берут по любым ценам. Отсюда и продолжающийся разгон цен.
Я в России ипотеку взял под 6%, льготную в 2020, а обычная тогда около 8% была, она опять такой будет как только закончится СВО и все стабилизируется.
Для семейных с детьми ставка по ипотеке и сейчас значительно ниже обычной. А спекулянтам да, хвосты прижали немного, чтобы охладить и инфляцию в целом и рынок недвижимости в частности.
Ну а для сомневающихся есть симбиоз — биржевые паи ПИФа Рентал ПРО.
Где надежность маловолатильной доходной коммерч. недвиги с ежемес. выплатами и высокой совокупной доходности не ниже индекса акций.
Посуточная сдача-это совсем другой бизнес и геморрой.Будешь тратить свое время, а это тоже деньги. Нужно снять/иметь мин. еще пять квартир, нанять управляющего и сдавать все это посуточно, тогда выгодно.
Вариантов нет. Если только я сам в ипотеку кому нить дам по умеренной ставке, а что идея!
Вариантов нет. Если только я сам в ипотеку кому нить дам по умеренной ставке, а что идея!
Попробуйте спросить у родителей, сколько недвижимость стоила 20÷30лет назад. Ответ Вас может сильно удивить.
Что же касается вложений, делать это с кредитными средствами всегда очень высокий риск. Поэтому закрывая ипотеку вы без рисков получаете деньги. Т.к. риска не выплатить ипотеку у Вас нет, потому что недвижимость в залоге и в случае неуплаты её реализуют с торгов и закроют долг. Поэтому конечно с точки зрения рисков лучше гасить ипотеку, даже если есть возможность получить % выше 17.6, но уже с рисками.
Прикол в том что и банк, и риэлторы рекомендуют брать максимально доступный срок (для многих — 30 лет), мол так больше шансов на одобрение.
Конечно больше, если переплата между 20 и 30 лет возрастает почти вдвое, а ежемесячный платёж может быть рублей на 300 снижается. И то, вариант что я считал в сбере, перестал снижать платёж уже после 21 лет.
Там часто получается просто в первый же день докинуть 100-150 тысяч, и срок падает до 20 или меньше, и переплата тоже резко падает. Потому что первые годы хорошо если 10-15 тысяч будет уходить в погашение тела долга…