Что выгоднее для ленивого и жадного ипотечника?

Добрый день коллеги. Нужен совет и мнения по финансовому планированию. Капитан очевидность подсказывает мне, что мой случай не уникальный. Думаю (хотя стараюсь избегать этого процесса), тема интересна чуть более чем 11 млн. россиян по состоянию на июнь 2024 года.

Вводная проста. От широких щедрот государства мне выпала возможность стать официальным обладателем двух интересных вещей: квартиры в строящемся доме и семейной ипотеки под 6%, хотя я хотел только первое, но, похоже, еще и геморрой присунули вдобавок. 38770 руб/мес, или 465240 руб/год. Не смотря на очевидную выгодность ипотеки при текущей ставке, я бы предпочел от нее не то что избавиться, но сильно ограничить ее влияние на мою половую жизнь, чтобы только дома с женой и по любви, а не на работе когда и куда придется.

Очевидно, что для того, чтобы платить мизерные проценты по ипотеке и погашать тело (здесь экономисты тонко намекают на всю суть ипотеки и путь расплаты, хорошо хоть душой не назвали, хотя было бы честнее), мне необходимо продолжить текущий образ жизни с некоторыми принуждениями, ограничениями, связываниями и другие формами извращения. Понятно, что мне это не нравится, и я хочу этот функционал минимизировать и почаще смотреть на картинки с белым песочком (не как известная персона в узких кругах в мешках и килограммовых пачках, а тот, который на пляже).

Я уже попробовал многие продукты на бирже, вплоть до дяди Коли при дельтанейтральной позиции (ну это как Адхо мукха шванасана и Черный Властелин, который сначала рядом просто стоит, а брокер просто кроет, при этом напитки из Черноголовки становятся все вкуснее). Даже небольшое плечико в 20% вызывает неприятный зуд и воспоминания. Счет для фьючей закрыл, как настоящий курильщик и алкоголик, но боюсь соблазниться. Остаются облигации и акции.

Облигации. Рассмотрим ОФЗ. Понятно, что максимальную выгоду от дешевого кредита можно получить при максимальном по времени использовании дешевых денег. Плюс личные соображения говорят мне, что 10-15 лет квартира должна быть в залоге. Сделал табличку для разных ОФЗ. Основная мысль: сколько надо купить ОФЗ сейчас, чтобы к моменту погашения автоматически закрылась ипотека. Т.е. у меня нет цели накопить рубли в этой задаче. Важно, что в процессе платятся купоны и идут на погашение ежемесячного платежа. Поэтому надо минимизировать столбик затрат и столбик доплаты в месяц.

Вывод. Имея сейчас 3550 т.р. можно купить 4404 ОФЗ 26245, доплачивать ежемесячно 557 рублей и 29.06.2035 г закрыть полностью ипотеку. Можно выбрать и другие варианты.

Вопросы/сценарии. Пусть денег хватило, и нужное количество ОФЗ набрано. Если ставка едет вверх, то спокойно смотрим на огонь инфляции (сублимируем, колем дрова, собираем фигурки из спичек), удивляемся низким ценам облигаций, курим бамбук до нужной даты. Ибо все уже сделано. А что если во время жизни облигации явится чудо от ЦБ в виде инфляции 4% и ставки в 6% например? Как высчитать цену ОФЗ 26248 с купоном 12,2% от номинала. Ясно, что цена будет выше номинала, причем если чудо это произойдет в 2040 году, то ненамного, а если через пару лет, то не в два ли раза. Вид кривой понятен, но как цифры конкретные оценить? Для ОФЗ 26238 цена понятна – что-то около номинала, что дает переоценку в 2 раза. В любом случае при чуде от ЦБ надо будет ипотеку закрывать досрочно, даже льготную. И денег для этого плюс/минус будет хватать в любой момент наступления чуда.

Акции. Я не буду рассматривать перспективные акции типа Синего и другого г…на, которые заслуженно стоят крайне дешево и могут иксануть (икнуть, обоср… ся и послать), но пока ни разу не приносят ничего миноритариям. А Заде успешно принимает в Заде бесконечное количество денег за раз (если в дроби нулевой знаменатель, то так и получается, несмотря на абсурд) и счастливо пишет на лавке как любит Борова, известного в узких кругах как Андрюшка. Для ипотеки похоже лучше взять Сбер или Лук.

Модель. Возьмем рост на 5% в год цены и дивов. Сумму начальную возьмем как в ОФЗ 26248, а именно 2634 т.р. Результаты в табличке.

Вывод. Через 3-5 лет дивиденды сравняются с купонами, через 7-9 лет доплачивать до ежемесячного платежа уже не надо. Ипотеку в 2040 году можно будет так же закрыть и еще останется порядка 150 акций Лукойла.

Вопросы/сценарии/противоречия.

Дивидендная доходность взята высокой относительно средней на истории. Наверняка это будет исправлено, но скорее ростом цены, чем уменьшением дивов.

Темп роста в 5% весьма умеренный и явно не вбирает в себя инфляцию, но если поставить рост хотя бы 8%, то уже в 2032 году ипотеку можно закрыть и предаваться разврату в рамках УК и правил морали.

Если, опять представить чудо от ЦБ и ставку в 6% и инфляцию в 4%, то цена Лука с дивом в 1200 рублей должна быть …? Не 25 т.р., но и не 10 т.р. Скорее что-то посередине, что дает удвоение так же, как и для ОФЗ и возможность закрыть ипотеку.

Общий вывод.

Если не брать в расчет 3МВ и наше стратегическое поражение в ближайшие годы, то за 15 лет можно закрыть льготную ипотеку, потратив на это примерно половину суммы в нейтральном сценарии, либо по пришествии чуда на это уйдет меньше времени.

Если не рассматривать совсем плохой сценарий, то нормальные акции лучше облигаций по всем параметрам, кроме нескольких первых лет, и получается, что либо наши облигации дорогие, либо акции совсем дешевы.

Рад обсуждению и может кто подскажет про стоимость облигаций в случае чуда.