Что будет с ценами на недвижку в ближайшие 3 года? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Также посмотрел, что нас ждёт в ближайшие 3 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Движения разнонаправленные. Первичка дорожает, вторичка дешевеет.

Сочи: декабрь → январь

• Первичка: 479к → 503к (+5%)
• Вторичка: 432к → 404к (-6,5%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве недвижка опять немножко дорожает.

Москва: декабрь → январь

• Первичка: 390к → 395к (+1,3%)
• Вторичка: 438к → 439к (+0,2%)

В Москве продано 44% (-1%) площади, 56% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 23% (-1%), в СПб 38% (-3%), в МО 31% (-5%).

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 296к, на 1к выше декабря.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за декабрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 170к за метр (+1к).

348к за метр в Москве (+5к). Опережает MREDC на 52к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (+1к). В МО 190к (+2к). Вторичка Москвы по СберИндексу 297к (-б/и). 

ИРН показывает 273к по Москве (+2к). Новая Москва 204к (+1к). МО 153к (б/и).

Но в долларах всё падает. 2 699 долларов за метр (-50).

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 270к (-22к). В Москве ​​— 323к (+2к). 

Эксперты IRN отмечают, что вторичка в Москве в 2025 году может подешеветь на 10–15%. Но может и не подешеветь.

Что будет с ценами в ближайшие 3 года?

По итогам 2024 года цены на первичном рынке России в среднем выросли на 9,2%. При годовой инфляции в 9,52% это означает, что в реальном выражении цены почти не изменились.

Дом РФ сделал прогноз, что номинальные цены на новостройки в 2025 году продолжат расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке — чуть выше инфляции.

Такая же ситуация будет и в следующие 2 года. Цены будут оставаться под давлением невысокого спроса. По прогнозу объём выдачи ипотечных кредитов в 2025 году может составить до 4 трлн руб. против 4,9 трлн в 2024 году.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 5,575 млн с июля 2021 (данные за 1 января), на 1 февраля будет более 5,95 млн.

По ценам на вторичку от SRG хватает на 22 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Я недавно вернулся с Архыза, куда ездил кататься. Там крупных городов нет, но в двух часах езды на машине находится Черкесск. От него и до Домбая два часа езды. Вот в Черкесске за эти деньги можно купить крутую однушку, сносную двушку или сомнительную трёшку!

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.