🔮 До какого уровня снизят ставки по ипотеке к осени? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, что считают эксперты по поводу снижения ставок по ипотеке к осени 2025 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. За месяц изменений практически не было.

Первичка продолжает ходить по широкому коридору 400–450к. Вторичка в более узком коридоре и почти не меняется уже год.

Сочи:

• Первичка: 441к → 441к (б/и)
• Вторичка: 317к → 317к (б/и)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве недвижка остаётся близкой к историческим максимумам.

Москва:

• Первичка: 411к → 415к (+0,9%)
• Вторичка: 355к → 352к (-0,8%)

Чтобы купить в ипотеку под 29% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж почти 300 тысяч. Это не слезы, это ипотечный калькулятор в глаз попал. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 300к (+4к).

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 169к за метр (-2к).

351к за метр в Москве (б/и). Опережает MREDC на 51к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (б/и). В МО 189к (-2к). Вторичка Москвы по СберИндексу 299к (+1к). 

ИРН показывает 274к по Москве (+1к). Новая Москва 204к (б/и). МО 153к (б/и).

В долларах недвижка выросла до 2 919 долларов за метр (+220$ или +8,2%) из-за укрепления рубля.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 270к (б/и). В Москве ​​— 337к (+7к). По данным ЦИАН в Сочи метр в новостройке стоит 443к или 540к с учётом элитной недвижки.

Как снизятся ставки на ипотеку к осени?

Эксперты считают, что к осени ставки по рыночной ипотеке могут снизиться до 23% годовых. Банки будут снижать ставки по рыночной ипотеке вслед за Сбером и ВТБ. Плавного снижения ставок можно ожидать, если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне либо снизит её. Ну а ниже заградительного уровня ставки снизятся через полтора-два года. Сейчас разница между ключом и ипотечной ставкой выше 7%, это обусловлено в том числе непониманием потолка ключа.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 6,333 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля может быть около 6,6 млн.

По ценам от Домклика получается около 20,8 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и двушкам от 45 метров в Анапе. Только от Анапы далеко до Сочи, если не хочется, чтобы рядом были горы, можно и на Анапу посмотреть. 45 метров — уже вполне неплохо для южной личной резиденции.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.