Информация
Блог им. totemo
Доллар вниз! Бетону каюк!?
- 12 марта 2025, 10:15
- |
Эхехех… Помните, я написал, что нужно следить за планами ЦБ после 6-го марта? Так вот, похоже, что эти планы поменялись, правда, опять всё пошло не так, как многие предполагали.
Судя по всему, регулятор взял курс на укрепление рубля (ссылка), и я совсем не удивлюсь, если доллар мы увидим ниже 80-ти рублей. Почему я так решил? А вы посмотрите, что происходит: ЦБ всё агрессивней сливает валюту, и в марте не снизил, а прибавил обороты по отношению к февралю, когда курс доллара просто рухнул со 100 до 87 руб.
Мда, ну дела… Ладно, зачем я вообще написал про доллар? Канал же про недвижимость. А всё дело в том, что крепкий рубль — предвестник снижения инфляции, а от инфляционного тренда зависит ключевая ставка (см. диаграмму вверху), а от ключевой ставки зависит судьба рыночной ипотеки и депозитов.
Чем ниже «ключ» — тем ниже проценты по депозитам и ниже ставки по рыночной ипотеке. Ну и если это происходит, то рынок недвижимости начинает постепенно разгоняться. Причём первой закипает «вторичка», а потом тренд подхватывают и новостройки. В общем, закономерность достаточно проста: ключ вниз — бетон вверх. Ну и наоборот.
Ладно, пока это лишь гипотеза, основанная на наблюдениях и мониторинге рынка. Но, если мы увидим снижение «ключа» на ближайшем заседании ЦБ… То всё будет происходить примерно так, как я написал выше. И можно будет с уверенностью сказать, что текущие цены — это, увы, очередное дно, а не хаи.
.
При падении падении доллара, росте курса национальной валюты — страдают экспортёры и производители, они сокращают производство, меньше платят налоги, сокращают персонал -> Меньше бюджетные доходы, меньше бюджетные расходы (которые сейчас пытаються заменить займами через офз/трежерис)-> меньше гос. заказы, опячть сокращение производства, услуг, закрытие предприятий, и увольнения — > меньше доходы населения, Юзакрываются кафешки, рестораны, финес центры (у Б.Гейтса — это называется «Отрицательная спираль») люди вместо зарплат садятся на пособие ещё больше сосут денег из бюджета вместо уплаты налогов как было ещё 3-6 мес. назад.
Если курс падает то новое даже кафе быстро не открыть, а пром предприятия даже простые типа большого цеза по производству стеклопакетов металлических дверей раскручиваются годами.
Средние по сложности производства типа с завода по производству стекла для стеклопакетов раскручиваются 5-10 лет, если они умирают то вместе с ними умирают куча специализированных подрядчиков.
Сложные и наукоемкие производства типа производства энергетических турбин, микроэлектроники, производители сложных компонентов типа двигателей, коробок передач создаются и раскручиваются 15 -35 лет (целым поколением ещё молодых инженеров и учёных, развивается их учениками)— если то умирают навсегда, прицепом к ним умирает научная школа которая их обслуживает и куча высокотехнологичны подрядчиков.
Вои и подумайте стоит ли возможность купить Киа на 25-35% дешевле в этом году — загубленной промышленности, после которой вокруг будет индустриальная пустыня с вымершими в т.ч. кафешками, магазинами и фитнес салонами, заброшенными домами и мигрантами в гетто которые сидят на федеральном пособии.
После этого вы на своей дешёвой машине будете только таксовать или ездит на вахту на север.
пример из
Депрессивных регионов прошедший этот сценарий у нас полно.
— толпы одичалых мигрантов и замоташек в никабах которые приехали явно не работать. И никто их лишать гражданства и снимать с пособий не собирается в принципе.
— даже хорошая квартира никогда не будет стоить вменяемых денег если рядом в шаговой доступности стоит 25-40 этажные Хуснулинско-Собяниские хрущёбы с клетушками 25-35 м2 — хипстерьё, и гомики, фрилансеры надомники и студенты там там жить не будут — там будут жить эти самые вакхабиты-мигранты единоверцы сейчас которых под руководством турок как в старом добром 1915 году режут армян, арабов-алавитов, -шиитов и арабов-католиков. И никто эти Собянинские человейники расселять уже никогда не будет. Это навсегда.
— Жильё рядом с хорошей школой (особенно если их 1-2-3 в городе) + 25-50% к стоимости. Богатые люди всегда купят такое жилье для себя или своих детей. Как правило это хороший район. предложение ограничено, а спрос всегда есть. Школа в которой детей мигрантов от 10-% до 60% не может быть хорошей.
— Сдавать жильё мигрантам очень стрёмная, плохая идея, начиная от проблем с сохранностью жилья и кончая с проблемами с выселением их из жилья при многомесячной неоплате. И участковый и полиция тут может не помочь, особенно если участковый и пол РУВД уже из представителей диаспоры.
Последние лет 10 у нас тоже это делают (застраивают микрорайонами) «но есть ньюанс» — «человейники» — новые хрущевки только в 10 раз хуже, которые в обозримом будущем сносить в принципе не будут. Это само по себе очень плохо, но на это ещё накладываются проблемы с мигрантами которые уже всех достали. У меня хороший микрорайон с парками и квартирами от 45 м2. за 3 года превратился в мигрантское гетто, где каждые выходные толпы среднеазиатов устраивают шашлыки на газоне в парках. В общем в изгаженный парк я уже нехожу. Выбрать в Москве даже за большую сумму ( от 500+ т.р./м2 )что то приемлемое сложно.
Другие районы в Москве — ещё хуже 40-этажный «Новые черёмушки» до горизонта с наружи вроде выглядит круто присмотришься — трэшак. Но жить там с семьёй невозможно.
Особенно если посмотреть на что то типа «Доброграда».
В общем Собянин и Медведев очень сильно изгадил Москву, скорей всего навсегда, и её ждёт что то лёгкой версии Детройта или Гарлема аля 1990е, особенно если бюджеты РФ просядут. И станет невозможно заливать все проблемы деньгами.
Минимально оптимальная квартира для покупки сейчас должна иметь:
— иметь машиноместо в подвале минимум 15-16 м2
— звукоизоляцию на уровне кирпичного дома (чтобы не слышать вечером ТВ у соседей их разговоры)
— потолки 3 м
— школу без детей мигрантов/ дешёвую частную школу
— рядом парк
— желательно автономную систему отопления на газу (это когда газовая колонка стоит в квартире и вы сам себе начинаете отопительный сезон)
— теплосчётчики
— хорошо утеплена (наши квартиры в 4 раза больше расходуют на отопление чем с польше, прибалтике, ГДР) — покупать квартиру чтобы потом до конца жизни платить за отопление улицы — плохая идея.
Это обычные требования к современному не жилью, даже не бизнес класса. — Есть примеры таких домов в регионах.
К сожалению 90% строящегося желя это дешёвое жильё построенное за дорого, «холодные», дорогие в реальной эксплуатации и неудобные квартиры с дорогими отделочными материалами.
Выбирать реально почти не из чего.