Блог им. TheBlackLord

Выгодный кредит или сложный процент работающий на вас в другом ключе


Выгодный кредит или сложный процент работающий на вас в другом ключе

Привет. 


Мы неоднократно слышали многие мения о кредитах(ипотеках), первое из них, что лучше бы кредиты вообще не брать и жить становится спокойней, второе популярное мнение, что кредиты были придуманы для богатых. Выглядит так, что в этих высказываниях есть доля истины. 
Я в недавнем прошлом решил разобраться, а может кредиты еще и для тех кто может в табличке прикинуть без какой-то финансовой математики? =)
Речь пойдет об ипотеке и динамических данных, как сложный процент может работать на ваш кредит имея льготную ставку к ключевой. 
Расчет я буду проводить на своей ипотеке и спойлер, результат меня порадовал, к концу срока ипотеки я оплачу меньше, чем квартира стоила изначально в деньгах на момент взятия кредита(2022г)


Дисклеймер:
Этот пост о прогрессиях, обычно мы их расмматриваем как наш капитал увеличивается, а я хотел бы показать вам другой процесс, в котором ваш капитал долгосрочно растет за счет вашей низкой ставки и номинальной оплаты по кредиту, и если вы достаточно терпеливы, то вы базовый актив получаете с приличной скидкой. Эта ситуация возможно только со ставкой по кредиту ниже ставки ЦБ, и работает правило — стоимости денег во времени. Как от инвестиций мы ждем отдачи и некой премии, так и здесь отдача тоже есть. 
Тут не рассматривается целесообразность покупки недвижомсти, место расположение и прочее, это просто расчет на конкретной ипотеке

Исходные данные:

Ипотека на 30 лет, 5,3% ставка, платеж 39386 в месяц, кредит на 7095000, стоимость актива 8350000, первоначальный взнос — 1255000
Снизу предсавлена таблица моих платежей уже к текущему моменту с учетом инфляции, как видите мой платеж изрядно похудел, на ~22,5% я уже меньше в деньгах 2022г, чем платил изначально. 
Прошу обратить внимание, что за года 2022-2024 инфляция была взята за год и из нее я получил ежемесячную по формуле Выгодный кредит или сложный процент работающий на вас в другом ключе
А начиная с 2025 год взял инфляцию с сайта за каждый отдельный месяц, пока их только пару.
В столбце платеж стоит платеж с учетом ежемесячной инфляции

Год Месяц Месяц, шт ежемес. Инфл Платеж
2022 4 1 0,94% 39386
  5 2 0,94% 39015
  6 3 0,94% 38647
  7 4 0,94% 38282
  8 5 0,94% 37921
  9 6 0,94% 37564
  10 7 0,94% 37210
  11 8 0,94% 36859
  12 9 0,94% 36511
2023 1 10 0,60% 36293
  2 11 0,60% 36076
  3 12 0,60% 35860
  4 13 0,60% 35645
  5 14 0,60% 35432
  6 15 0,60% 35220
  7 16 0,60% 35010
  8 17 0,60% 34800
  9 18 0,60% 34592
  10 19 0,60% 34385
  11 20 0,60% 34179
  12 21 0,60% 33975
2024 1 22 0,76% 33717
  2 23 0,76% 33460
  3 24 0,76% 33206
  4 25 0,76% 32954
  5 26 0,76% 32703
  6 27 0,76% 32455
  7 28 0,76% 32208
  8 29 0,76% 31963
  9 30 0,76% 31721
  10 31 0,76% 31479
  11 32 0,76% 31240
  12 33 0,76% 31003
2025 1 34 0,78% 30761
  2 35 0,81% 30512


Прекрасно, платеж уменьшился, а если заглянуть еще дальше в будущее, вот что выходит, примерно тот же переид, но не начало, а конец оплаты ипотеки. Средняя ежемесячная инфляция взята в 0,68%, годовая ~8,5%

Год Месяц Месяц, шт ежемес. Инфл Платеж
2049 1 322 0,68% 4305
  2 323 0,68% 4276
  3 324 0,68% 4247
  4 325 0,68% 4218
  5 326 0,68% 4189
  6 327 0,68% 4161
  7 328 0,68% 4133
  8 329 0,68% 4105
  9 330 0,68% 4077
  10 331 0,68% 4049
  11 332 0,68% 4021
  12 333 0,68% 3994
2050 1 334 0,68% 3967
  2 335 0,68% 3940
  3 336 0,68% 3913
  4 337 0,68% 3886
  5 338 0,68% 3860
  6 339 0,68% 3834
  7 340 0,68% 3808
  8 341 0,68% 3782
  9 342 0,68% 3756
  10 343 0,68% 3731
  11 344 0,68% 3705
  12 345 0,68% 3680
2051 1 346 0,68% 3655
  2 347 0,68% 3630
  3 348 0,68% 3605
  4 349 0,68% 3581
  5 350 0,68% 3557
  6 351 0,68% 3532
  7 352 0,68% 3508
  8 353 0,68% 3485
  9 354 0,68% 3461
  10 355 0,68% 3437
  11 356 0,68% 3414
  12 357 0,68% 3391
2052 1 358 0,68% 3368
  2 359 0,68% 3345
  3 360 0,68% 3322



Что приводит к тому, что за все время в деньгах 2022г(момент покупки квартиры) мы выплатим 5183562р + 1255000(ПВ) = 6433561р за квартиру.
Разница с базовым активом почти 2млн рублей(1916438р), что на 22,5% ниже, знакомая цифра, правда, вначале она у нас тоже получилась. 
Какая будет стоимость недвижимости к моменту 2052 можно только гадать, прикидывать, но явно больше того, что будет переплачено в номинальных деньгах к тому времени(14189760), я уже не говорю о том, что это еще и актив, есть где жить тебе или детям, не платишь ренту, да еще и покупаешь дешевле чем на старте.

Какие выводы мы можем сделать:
1. Иметь льготную ставку выгодно, а еще более выгодно не платить за нее кроме ежемесячных платежей, зачем банку давать возможность заработать, если можно заработать самому
2. Безопасность, если вы просто обычный, работающий человек, то с годами ваш доход будет расти, хотя бы номинально, а платеж по ипотеке нет, в конечном итоге для вас это будут просто разовые траты, которое уже можно будет не замечать.
3. К пенсии иметь жилье, а деньги, которыми бы вы могли перекрывать ипотеку надо инвестировать, тем самым к преклонным годам будешь с недвижимостью и капиталом.
4. Если у вас достаточно приличный доход для РФ и есть дети, то пользоваться льгтной ипотекой выгодно, тут некоторые по 30 квартир брали, не знаю что с ними, история умалчивает. 

Собственно я это все и делаю, плачу ипотеку, никуда не спешу и следую своей нвестиционной стратегии и да, не забывайте, всему должна быть мера, соблюдайте баланс сегодняшней жизни и вашей будущей. 

Спасибо, всем удачи.



теги блога TheBlackLord

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн