Блог им. TheBlackLord
Привет.
Мы неоднократно слышали многие мения о кредитах(ипотеках), первое из них, что лучше бы кредиты вообще не брать и жить становится спокойней, второе популярное мнение, что кредиты были придуманы для богатых. Выглядит так, что в этих высказываниях есть доля истины.
Я в недавнем прошлом решил разобраться, а может кредиты еще и для тех кто может в табличке прикинуть без какой-то финансовой математики? =)
Речь пойдет об ипотеке и динамических данных, как сложный процент может работать на ваш кредит имея льготную ставку к ключевой.
Расчет я буду проводить на своей ипотеке и спойлер, результат меня порадовал, к концу срока ипотеки я оплачу меньше, чем квартира стоила изначально в деньгах на момент взятия кредита(2022г)
Дисклеймер:
Этот пост о прогрессиях, обычно мы их расмматриваем как наш капитал увеличивается, а я хотел бы показать вам другой процесс, в котором ваш капитал долгосрочно растет за счет вашей низкой ставки и номинальной оплаты по кредиту, и если вы достаточно терпеливы, то вы базовый актив получаете с приличной скидкой. Эта ситуация возможно только со ставкой по кредиту ниже ставки ЦБ, и работает правило — стоимости денег во времени. Как от инвестиций мы ждем отдачи и некой премии, так и здесь отдача тоже есть.
Тут не рассматривается целесообразность покупки недвижомсти, место расположение и прочее, это просто расчет на конкретной ипотеке
Исходные данные:
Ипотека на 30 лет, 5,3% ставка, платеж 39386 в месяц, кредит на 7095000, стоимость актива 8350000, первоначальный взнос — 1255000
Снизу предсавлена таблица моих платежей уже к текущему моменту с учетом инфляции, как видите мой платеж изрядно похудел, на ~22,5% я уже меньше в деньгах 2022г, чем платил изначально.
Прошу обратить внимание, что за года 2022-2024 инфляция была взята за год и из нее я получил ежемесячную по формуле
А начиная с 2025 год взял инфляцию с сайта за каждый отдельный месяц, пока их только пару.
В столбце платеж стоит платеж с учетом ежемесячной инфляции
Год | Месяц | Месяц, шт | ежемес. Инфл | Платеж |
2022 | 4 | 1 | 0,94% | 39386 |
5 | 2 | 0,94% | 39015 | |
6 | 3 | 0,94% | 38647 | |
7 | 4 | 0,94% | 38282 | |
8 | 5 | 0,94% | 37921 | |
9 | 6 | 0,94% | 37564 | |
10 | 7 | 0,94% | 37210 | |
11 | 8 | 0,94% | 36859 | |
12 | 9 | 0,94% | 36511 | |
2023 | 1 | 10 | 0,60% | 36293 |
2 | 11 | 0,60% | 36076 | |
3 | 12 | 0,60% | 35860 | |
4 | 13 | 0,60% | 35645 | |
5 | 14 | 0,60% | 35432 | |
6 | 15 | 0,60% | 35220 | |
7 | 16 | 0,60% | 35010 | |
8 | 17 | 0,60% | 34800 | |
9 | 18 | 0,60% | 34592 | |
10 | 19 | 0,60% | 34385 | |
11 | 20 | 0,60% | 34179 | |
12 | 21 | 0,60% | 33975 | |
2024 | 1 | 22 | 0,76% | 33717 |
2 | 23 | 0,76% | 33460 | |
3 | 24 | 0,76% | 33206 | |
4 | 25 | 0,76% | 32954 | |
5 | 26 | 0,76% | 32703 | |
6 | 27 | 0,76% | 32455 | |
7 | 28 | 0,76% | 32208 | |
8 | 29 | 0,76% | 31963 | |
9 | 30 | 0,76% | 31721 | |
10 | 31 | 0,76% | 31479 | |
11 | 32 | 0,76% | 31240 | |
12 | 33 | 0,76% | 31003 | |
2025 | 1 | 34 | 0,78% | 30761 |
2 | 35 | 0,81% | 30512 |
Прекрасно, платеж уменьшился, а если заглянуть еще дальше в будущее, вот что выходит, примерно тот же переид, но не начало, а конец оплаты ипотеки. Средняя ежемесячная инфляция взята в 0,68%, годовая ~8,5%
Год | Месяц | Месяц, шт | ежемес. Инфл | Платеж |
2049 | 1 | 322 | 0,68% | 4305 |
2 | 323 | 0,68% | 4276 | |
3 | 324 | 0,68% | 4247 | |
4 | 325 | 0,68% | 4218 | |
5 | 326 | 0,68% | 4189 | |
6 | 327 | 0,68% | 4161 | |
7 | 328 | 0,68% | 4133 | |
8 | 329 | 0,68% | 4105 | |
9 | 330 | 0,68% | 4077 | |
10 | 331 | 0,68% | 4049 | |
11 | 332 | 0,68% | 4021 | |
12 | 333 | 0,68% | 3994 | |
2050 | 1 | 334 | 0,68% | 3967 |
2 | 335 | 0,68% | 3940 | |
3 | 336 | 0,68% | 3913 | |
4 | 337 | 0,68% | 3886 | |
5 | 338 | 0,68% | 3860 | |
6 | 339 | 0,68% | 3834 | |
7 | 340 | 0,68% | 3808 | |
8 | 341 | 0,68% | 3782 | |
9 | 342 | 0,68% | 3756 | |
10 | 343 | 0,68% | 3731 | |
11 | 344 | 0,68% | 3705 | |
12 | 345 | 0,68% | 3680 | |
2051 | 1 | 346 | 0,68% | 3655 |
2 | 347 | 0,68% | 3630 | |
3 | 348 | 0,68% | 3605 | |
4 | 349 | 0,68% | 3581 | |
5 | 350 | 0,68% | 3557 | |
6 | 351 | 0,68% | 3532 | |
7 | 352 | 0,68% | 3508 | |
8 | 353 | 0,68% | 3485 | |
9 | 354 | 0,68% | 3461 | |
10 | 355 | 0,68% | 3437 | |
11 | 356 | 0,68% | 3414 | |
12 | 357 | 0,68% | 3391 | |
2052 | 1 | 358 | 0,68% | 3368 |
2 | 359 | 0,68% | 3345 | |
3 | 360 | 0,68% | 3322 |
Что приводит к тому, что за все время в деньгах 2022г(момент покупки квартиры) мы выплатим 5183562р + 1255000(ПВ) = 6433561р за квартиру.
Разница с базовым активом почти 2млн рублей(1916438р), что на 22,5% ниже, знакомая цифра, правда, вначале она у нас тоже получилась.
Какая будет стоимость недвижимости к моменту 2052 можно только гадать, прикидывать, но явно больше того, что будет переплачено в номинальных деньгах к тому времени(14189760), я уже не говорю о том, что это еще и актив, есть где жить тебе или детям, не платишь ренту, да еще и покупаешь дешевле чем на старте.
Какие выводы мы можем сделать:
1. Иметь льготную ставку выгодно, а еще более выгодно не платить за нее кроме ежемесячных платежей, зачем банку давать возможность заработать, если можно заработать самому
2. Безопасность, если вы просто обычный, работающий человек, то с годами ваш доход будет расти, хотя бы номинально, а платеж по ипотеке нет, в конечном итоге для вас это будут просто разовые траты, которое уже можно будет не замечать.
3. К пенсии иметь жилье, а деньги, которыми бы вы могли перекрывать ипотеку надо инвестировать, тем самым к преклонным годам будешь с недвижимостью и капиталом.
4. Если у вас достаточно приличный доход для РФ и есть дети, то пользоваться льгтной ипотекой выгодно, тут некоторые по 30 квартир брали, не знаю что с ними, история умалчивает.
Собственно я это все и делаю, плачу ипотеку, никуда не спешу и следую своей нвестиционной стратегии и да, не забывайте, всему должна быть мера, соблюдайте баланс сегодняшней жизни и вашей будущей.
Спасибо, всем удачи.