Я хотел стать инвестором, потратил миллионы на квартиру в Таиланде, а в итоге получаю 30 тыс ₽ в месяц

Я купил квратиру за 6,5 млн ₽ в Таиланде, которую видел только на видео. Думал стать инвестором, а теперь получаю всего 30 тыс ₽ в месяц. В статье расскажу, как решился перевести миллионы незнакомцу из телеграма, раскрою главную опасность при выборе кондоминиума, о которой молчат риелторы, и покажу, сколько на самом деле стоит жизнь в Таиланде для семьи из четырех человек.

Меня зовут Дмитрий. Живу в Барнауле с семьёй: женой, дочкой 10 лет и сыном 6 лет. Занимаюсь строительным бизнесом и каждый год провожу с семьёй по полгода в Таиланде.

В Таиланде раньше бывал много раз как турист. Идея основательно обосноваться в стране улыбок пришла по двум причинам. Во-первых, мне нужен был план «Б» — место, куда можно увезти семью при необходимости. Во-вторых, во время пандемии мы застряли в Таиланде на пару месяцев из-за Омикрона и неожиданно кайфанули.

Страна была почти пустой — ни туристов, ни суеты. Именно тогда мы поняли, что хотим возвращаться сюда регулярно. 

В этой статье все цены и расчёты приведены по курсу, который был на момент покупки — 2,8 рубля за тайский бат. 

Выбор квартиры: цена, район и стереотипы

После возвращения домой я начал искать варианты жилья. Спросил у знакомых: «Кто из наших занимается недвижимостью в Паттайе?» Мне дали контакты риелтора, который давно живёт в Таиланде.

У меня было четыре основных критерия при выборе квартиры:

• Подходящий размер для всей семьи с двумя детьми

• Расположение вдали от шумных туристических зон

• Отдельные комнаты для нас с женой и для детей

• Хорошая транспортная доступность

В отличие от многих русских, которые стремятся в район Пратамнак, я сознательно выбрал юг Паттайи — район Джомтьен. Пратамнак известен как «русский район» с плотной застройкой, где балконы соседних домов почти соприкасаются. Такой вариант мне не подходил — хотелось больше простора и спокойствия.

Район Джомтьен, где я искал квартиру, выделен ярко-розовым

Джомтьен — это дальний из новых районов на юге Паттайи. Здесь широкие дороги, меньше туристов и ближе к развлечениям. Все красивые локации, парки, аквапарки находятся гораздо ближе, чем если бы мы жили на севере. При этом недвижимость там дешевле.

Слева я поставил скрин с квартиры в Северной части Паттайи. Там квартиры стоят от 9.2 млн ₽. Справа — квартиры в районе Джомтьен. Тут стоимость квартир начинается от 5.1 млн ₽. Почти та же площадь и количество спален, но в Джомтьене почти в 2 раза дешевле. Разве что до моря идти чуть дальше.

Важно понимать, что стереотипы о Паттайе часто преувеличены. Один из главных — это то, что там повсюду разврат и ночные развлечения. Да, при желании вы это найдёте, но только в туристических зонах на первой линии.

Таиланд на самом деле очень целомудренная страна. Когда мне надоедают туристы, я сажусь в машину, отъезжаю 30 километров от Паттайи, и оказываюсь в совершенно другом мире — там ты единственный европеец среди местных жителей, ведущих обычную размеренную жизнь.

Как я купил квартиру

Когда я решил купить квартиру, весь процесс проходил удалённо. Риелтор снимал для меня подробные видео — не красивые постановочные ролики, а реальные прогулки по району.

Он садился в машину и снимал, как едет по Сухумвиту (главная дорога через весь Таиланд), показывал окрестности без прикрас: где кусты, где парковка, где помойка. Потом выходил из машины, шёл до подъезда, снимал холл, лифт, коридоры. Наконец, заходил в квартиру и детально показывал каждую комнату.

Этот подход дал мне представление о том, что я покупаю. Я видел и плюсы, и минусы. Квартира была не в идеальном состоянии, но локация меня устраивала. Я хорошо ориентировался в районах Паттайи, знал расположение улиц и особенности разных локаций. 

После принятия решения о покупке начался этап с переводом денег. Я перевёл деньги посреднику в России, и через некоторое время получил фотографию документа о том, что стал собственником. Но я так поступил, потому что мне повезло с риелтором. Я ему доверял, так как мне его порекомендовал мой друг. А ещё, потому что он 10 лет уже на рынке. А так как Паттайя маленькая, и если кто-то ведёт себя неэтично или обманывает, это быстро становится известно всем.

 Я не побуждаю вас так делать. Просто делюсь своей историей.

Как иностранец может купить квартиру в Таиланде

В Таиланде есть две квоты на недвижимость — тайская и иностранная. По иностранной квоте иностранцы могут купить только квартиру в кондоминиуме, где для нас выделено 49% квартир. Выбор меньше, но всё просто — нужен только загранпаспорт.

Я же купил по тайской квоте — она была дешевле. Вообще, квартиры по тайской квоте часто стоят на 20–30% дешевле аналогичных по иностранной квоте.

Тайская квота означает, что есть юридическое лицо (типа нашего ООО), на которое оформлена собственность, и каждый год нужно платить около 15 000 бат (42 000 ₽) за ведение и сдачу бухгалтерского баланса. На улицах Паттайи полно объявлений «сдам баланс» — это услуга по оформлению всей необходимой документации.

Многие боятся этой схемы — мол, какой-то неизвестный тайский гражданин владеет твоим имуществом. Но если бы был хоть один случай обмана со стороны тайцев, об этом бы все знали. Даже австралийцы покупают по тайской квоте, потому что им выгодно не платить налоги в своей стране. Для покупки по тайской квоте мне понадобился только паспорт.

Как не прогадать с жильём

Одна из главных проблем при покупке недвижимости в Таиланде — это качество работы управляющих компаний. Я быстро понял, что ценность объекта зависит не столько от цены квадратного метра, сколько от того, как обслуживается кондоминиум.

Вот простой пример: стоит мой кондо, а метрах в 500 от него другой. И если в нашем сотрудник буквально зубной щёткой брусчатку чистит, то в другой уже запущен — где-то облупилось, где-то мусор. При этом оба построены в 2017 году.

Если в новом проекте вам обещают золотые горы, сначала посмотрите на уже построенные объекты этого застройщика. Те компании, у которых были ресурсы, даже во время ковида следили за своими объектами. А где-то не следили и до сих пор не сделали.

Расходы на покупку квартиры

Я купил двухкомнатную квартиру с двумя санузлами за 2,3 миллиона бат (6 440 000 ₽). Это была б/у квартира 2017 года постройки.

После ковида в Таиланде недвижимость была очень дешёвой. Сейчас эту же квартиру можно продать за 3 миллиона бат (8 400 000 ₽), что всё равно уже даст хорошую прибыль. 

При покупке квартиры я заплатил 13 000 бат (36 400 ₽) в фонд капитального ремонта. Это обязательный разовый платёж при покупке квартиры в кондоминиуме. 

Для удобства я открыл счёт в тайском банке Кассикорн. Для этого потребовался Чинод — документ о праве собственности. С ним я пришёл в банк и сказал, что хочу открыть счёт. Стоимость открытия счёта составила примерно 10 000 бат (28 000 ₽).

Экскурсия по квартире

Моя квартира — это двухкомнатная квартира с двумя санузлами.

Когда вы заходите внутрь, вы попадаете в зал с кухонькой сразу справа. 

Кухня совсем небольшая — но мы почти не готовили дома, поэтому это не смущает.

При входе, прямо перед вами балкон с видом на улицу и скалу Золотого Будды.

Если от входной двери повернуть налево, там находится дверь в первую комнату. В этой комнате есть кровать, телевизор и отдельный санузел с душем. 

Это спальня наша с женой

С другой стороны — детская. Там есть отдельный санузел и душ.

Это детская

Получается три отдельных пространства: центральная гостиная с кухней и две спальни, каждая со своим санузлом. Одна спальня для нас с женой, вторая для детей. Планировка простая, но удобная для семьи.

А это вид из окна детской.

Теперь я покажу наш двор. На первом этаже находится зона отдыха. Там же расположен офис управляющей компании, где всегда можно решить любые вопросы по обслуживанию кондо.

На весь двор протягивается большой бассейн с джакузи.

А на нулевом этаже — парковка.

Детская зона есть во дворе и в помещении. В помещении дети играют, когда на улице жарко, а так — плавают в бассейне или на детской площадке. 

А сам кондо со стороны выглядит так

Рядом находятся магазины Seven-Eleven, рестораны и остановка общественного транспорта. Особенно хорош ресторан Пунпен — всегда заполнен клиентами на дорогих машинах, подают отличные морепродукты. До пляжа совсем близко — его сейчас расширяют и благоустраивают, скоро будет ещё лучше.

Кстати, сейчас рядом строят новое кондо ЖК Seven Seas Cote d'Azur. Оно очень похоже по инфраструктуре и стоимости на мое кондо. Там сейчас новую квартиру-студию можно купить от 5,1 млн ₽.

Как я сдаю квартиру

Сейчас я сдаю эту квартиру через агентство. Агентство берёт комиссию в размере 20% от арендной платы. Зато я избавлен от необходимости искать арендаторов и решать их проблемы, находясь в России.

Есть два основных варианта сдачи недвижимости в Таиланде: долгосрочная аренда (годовой контракт) и помесячная. Хотя помесячная аренда приносит больше денег в высокий сезон, долгосрочная аренда даёт стабильный доход круглый год. К тому же не нужно беспокоиться о поиске новых арендаторов каждый месяц.

На данный момент квартиру снимает семейная пара на долгосрочной основе. Они оплачивают 12 тысяч бат в месяц ( 33 600 ₽) по годовому контракту. В высокий сезон эту же квартиру можно было бы сдавать за 40 000 бат (112 000 ₽).

Что касается окупаемости, то при стоимости квартиры 2 300 000 бат (6 440 000 ₽) и годовом доходе от аренды примерно 115 тысяч бат (с учётом комиссии агентства), квартира окупится за 20 лет. Но это только арендный доход. Если учесть рост стоимости недвижимости, то срок окупаемости значительно сокращается.

2 300 000 / (12 000 × 12 × 0.8) = 2 300 000 / 115 200 = 20 лет

Важно понимать, что покупка одного объекта — это скорее для души. Если рассматривать это как инвестиционный бизнес, таких объектов должно быть много. 

Расходы на содержание квартиры

Ежегодно я вношу платёж в фонд кондо — около 5 000 бат (14 000 ₽). Эти деньги идут на зарплату персоналу и содержание общих зон: бассейна, спортзала, территории.

Коммунальные платят съёмщики отдельно от стоимости аренды. Чтобы контролировать эти платежи, я даже съездил в электрическую компанию и настроил автоматическое списание с моего счёта расходов по электроэнергии.

Это был целый квест — приехать в офис компании, через переводчик объяснить, что мне нужно, заполнить заявление, поехать с этой бумажкой в банк, а потом вернуться обратно. Зато теперь я вижу реальный расход электроэнергии и могу проверять, правильно ли съёмщики возмещают эти затраты.

Чтобы вы понимали, сколько выходит расход в месяц, внизу покажу их расходы за январь.

За коммунальные услуги вышло примерно 2000 бат (5600 ₽). Это электричество и вода. Электричество — основной расход, потому что кондиционер работает постоянно из-за жары и высокой влажности.

Дополнительно они оплачивают ещё интернет — 600 бат (1 680 ₽) в месяц.

Расходы на жизнь в месяц

Я живу в Тае с семьёй. Нас четверо: я, жена и двое детей. За аренду жилья мы не платим, так как живём в своём доме. Как-нибудь я расскажу и об этой покупке. А вот об остальных расходах напишу ниже.

Еда: около 51 785 бат (145 000 ₽)

Утром обычно едим дома — фрукты, папайя, авокадо, бутерброды. А обед, ужин и перекусы — всегда вне дома.

Фрукты в Тае очень дешёвые и вкусные. Например, манго можно купить за 20–30 бат (56–84 ₽) за килограмм

В сети магазинов 7-Eleven (это местный “Магнит”) каждый день уходит 700–1000 бат (1 960–2 800 ₽). Раз в неделю закупаемся в Макро (оптовый магазин) на 3000–5000 бат (8 400–14 000 ₽).

В Таиланде дешевле питаться в кафе, чем готовить самому. На фуд-маркетах можно купить готовую еду на любой вкус. В Google Maps у меня целый список из 150 мест с заметками, куда съездить и что попробовать.

На рынке тратим около 800 бат в день (2 240 ₽). В кафе обед на четверых стоит примерно 900–1200 бат (2 520–3 360 ₽). 

Тайцы сами по себе очень любопытные с точки зрения кухни — они любят пробовать разную еду. Мы приезжаем с горящими глазами кушать том-ям, пад-тай и другие традиционные блюда. А тайцы спокойно едят стейки и интернациональную кухню.

Если вы устали от острой тайской еды, всегда можно найти магазин «Сиамбури», где продаются привычные для русских продукты, включая пельмени. Или можно позвонить знакомым соотечественникам и устроить совместный ужин с русской кухней.

Один момент, который может огорчить кофеманов: тайцы не умеют делать хороший кофе — оно всё сожжённое и горькое. Приходится ехать минут 20 до специальной кофейни, где можно попить нормального кофе. Там обычно битком народу, потому что все европейцы собираются, чтобы выпить кофе, к которому привыкли.

Медицина и страховка: 12 000 бат (33 600 ₽)

Медицина в Таиланде качественная, но дорогая. С детьми путешествовать без страховки просто невозможно. У нас с женой премиум-пакеты в российских банках, поэтому первые 90 дней мы пользуемся бесплатной страховкой, которая действует по всему миру. Потом оформляем местную — примерно 3 000 бат (8 400 ₽) на человека на 45 дней.

Был случай, когда жену ужалила ядовитая медуза, и она начала опухать на глазах — страховка сработала отлично. У меня в страховке даже есть номер WhatsApp, куда можно написать: «я такой-то, нахожусь там-то, мне нужна помощь».

Транспорт: 13 700 бат (38 360 ₽)

В Таиланде я купил машину Honda City за 350 000 бат (980 000 ₽). 

Многие боятся водить в этой стране, но на самом деле через несколько недель понимаешь, что движение там намного лучше, чем в России. Все страхи необоснованны.

Для вождения в Таиланде достаточно российских прав с международным приложением. Оформить их несложно: заходишь в Госуслуги, оплачиваешь госпошлину, приходишь, и тебе выдают права. Если тебя останавливает полицейский, просто показываешь эту «портянку» и едешь дальше. За нарушения, конечно, придётся заплатить штраф.

Только забудьте о мопедах, если дорожите жизнью. Забудьте о мопедах, если дорожите жизнью. Я знаю о чём говорю, потому что повидал много ужасных аварий в Таиланде с мотоциклистами без касок. 

Машину я сдаю в аренду за 10 000 бат (28 000 ₽) в месяц, когда не использую её сам. Это выгодно — за год эксплуатации и последующей сдачи машина полностью окупила себя. Сейчас на ней ездит русская девушка — арендатор. Недавно автомобиль выгорел на солнце, но мы его целиком перекрасили за 18 000 бат (50 400 ₽), и он снова как новый.

Страховка на машину по типу КАСКО стоит 10 700 бат в год (29 960 ₽). Обслуживание у официального дилера примерно 3 000–4 000 бат (8 400–11 200 ₽) на 10 тысяч километров пробега.

Дети и образование: 6 000 бат (16 800 ₽)

Один из главных вопросов для семей с детьми в Таиланде — это образование. Моя дочь училась на удалёнке в российской школе. Сначала мне это очень нравилось: ребёнок сидит с наушниками на уроке, учитель всё объясняет.

Но в какой-то момент я заметил, что дочь просто копирует ответы из Яндекса. Поэтому сейчас мы выбираем международную школу в Таиланде. У меня есть список из 25 школ. Основная проблема — требуется идеальное знание английского языка. Нужна языковая среда. Поэтому у нас есть репетитор по английскому. 

Поэтому расходы на школу нам только предстоят. А пока дети ходят в клуб «Русич». Сын занимается самбо, а дочка учится фокусам и английскому языку. Каждое занятие стоит 300 бат (840 ₽), в месяц на одного ребёнка уходит около 3 000 бат. Кстати, там мы познакомились с другими родителями, с которыми теперь дружим.

Досуг и развлечения: 17 900 бат (50 120 ₽)

Мы много путешествуем по Таиланду. Это не просто пляжная страна, а горная местность с потрясающими водопадами и национальными парками. Недавно ездили в национальный парк Кхао Яй в 150 км от Паттайи. Я даже удивился, что в Таиланде нашёл что-то похожее на горный Алтай, который находится рядом с моим родным Барнаулом.

В поездках по стране главные расходы – бензин и проживание. Например, на бензин при поездке на Север мы потратили около 7 630 бат (21 364 ₽). На билеты в парки, храмы и достопримечательности ушло около 3 900 бат (10 920 ₽). 

Расходы на питание в поездке составили примерно 3 230 бат (9 000 ₽), плюс ещё около 2 700 бат (7 560 ₽) на перекусы в магазинах 7/11. За проживание в отелях во время путешествия мы заплатили около 8 700 бат (24 360 ₽).

Вечерами часто катаемся на велосипедах вокруг озера — берём велосипеды напрокат, я с сыном на одном, жена с дочкой на своих. Стоит это 60 бат (170 ₽) в час. Любуемся закатами, потом заезжаем в ресторан поесть стейки и возвращаемся домой по красивой улице с фонарями.

Общаемся в Таиланде мы в основном с экспатами. У нас уже сформировалась своя диаспора из нашего города. Все вместе ходим на пляж, дети играют вместе. После 3-4 месяцев такой жизни привыкаешь к морю — просто заходишь, встаёшь как поплавок и можешь стоять там часами.

Ещё я трачу деньги каждые три месяца на визу.

Виза

Визовый вопрос в Таиланде решается по-разному. Самый простой способ — border run, когда ты выезжаешь в соседнюю страну и сразу же въезжаешь обратно. 

Как иностранец, вы всегда остаётесь «гостем» в этой стране. Даже люди, живущие там 13 лет, женатые на тайках и имеющие детей-тайцев, не могут получить гражданство или вид на жительство. Ты как был бесправный человек в Таиланде, так и остаёшься.

У нас был опыт выезда в Камбоджу. Нам без проблем поставили нужные штампы. Стоимость такого визарана составляет 3 200 бат (8 960 ₽) с человека. Но больше мы так не делали. Есть более приятный способ — слетать в Куала-Лумпур (Малайзия), погулять там пару дней и вернуться с новой визой.

Есть и другие способы — например, если ребёнок учится в международной школе, родители получают специальную визу. Для работающих удалённо тоже есть свои программы.

Титры

Квартиру я покупал через агентство недвижимости Thai Residence. Агентство помогает иностранцам купить и продать недвижимость для жизни и инвестиций в Таиланде уже двадцать три года. Они сопровождают на всех этапах: от выбора квартиры до перевода денег и заселения.

Если интересно узнать о недвижимости в Таиланде больше, то подпишись на их телеграм-канал. Там риелторы рассказывают про рынок недвижимости, помогают выбрать район для жизни или инвестиций, объясняют, как оформлять документы и каких ошибок избежать. Еще они регулярно выкладывают видеообзоры квартир.