Акции — Часть 22: Отступая от REIT-ов

В Части 20 обсуждаются приколы в американском пенсионном и налоговом законодательстве для тех счастливчиков, кто накопил приличную сумму на 401k и решил жить на эти деньги не дожидаясь достижения пенсионного возраста. Часть 21 называется «Инвестирование в Vanguard для европейцев». Их можно почитать на английском языке по ссылке внизу.

Сансара

На прошлой неделе я получил комментарий от читателя по имени Поль. В нем он задал очень провокационный вопрос: «Любопытно, почему ты рассматриваешь REIT-ы как более лучшую защиту от инфляции, чем акции?»

Как всегда бывает, я долго размышлял над ним в последнее время. Постоянные читатели знают, и я писал об этом в Части 6: Идеи портфелей, что лично я держу 25% нашего портфеля в REIT-ах. В частности в VGSLX (индексный фонд REIT Vanguard).

Инвестиционные трасты недвижимости (REIT-ы) – это взаимные фонды, которые инвестируют в недвижимость. По моему мнению они могли бы служить защитой от инфляции. Идея в том, что во времена инфляции люди бегут из наличных денег и покупают физические активы, такие как недвижимость. Тот факт, что VGSLX платит около 3.5% дивидендов было дополнительным бонусом.

Хотя мне и нравится получать дивиденды больше, чем кому-то еще, по причинам, которые я изложил в статье Инвестирование в дивидендные истории, я не фанат, чтобы бегать за ними в качестве основной стратегии портфеля. Поэтому важно упомянуть, что дивиденды имели второстепенное значение при рассмотрении. Все же они дают неоспоримое преимущество по сравнению, скажем, с золотом.

Поль правильно указал на то, что акции тоже служат хорошей защитой от инфляции. Я тоже подчеркивал эту мысль в самой первой статье:

«Акции с течением времени являются прекрасной защитой от инфляции. Люди забывают, что акции – это не просто листочки бумаги. Акции – это доли собственности в работающих бизнесах. Товары, оборудование, заводы, инвентарь, бренды и прочее. Все это растет в цене при инфляции».

Мое беспокойство заключалось в том, что во времена интенсивной гиперинфляции это может быть не так и урон, нанесенный экономике, может перевесить способность бизнесов с нею справляться. Недвижимость как физический актив, которую держат мои REIT-ы, как я надеялся, вела бы себя лучше.

При уровнях инфляции от умеренной до умеренно-высокой это тоже может быть так. Однако, как показано далее, не настолько, как я мог надеяться. Еще хуже, если проблема вырастает до уровней гиперинфляции. REIT-ы скорее всего вели бы себя не лучше, чем широкий портфель акции из индексного фонда наподобие VTSAX.

Проблема в том, что REIT-ы сформированы преимущественным образом из компаний, которые владеют офисными зданиями, жилыми помещениями и тому подобным. Как только ты возводишь на земле строение, она фактически превращается в бизнес с таким же потенциалом и недостатками, как у других бизнесов. Это прекрасно во времена инфляции от нормальной до высокой. Но во времена гиперинфляции мы требуем от него слишком многого.

Здесь, немного в сокращенном виде, остальная часть моего диалога с Полем, начиная с моего первого ответа. Если тебе интересно, то можешь почитать всю версию без купюр по ссылке Ask jlcollinsnh, начиная с 21 мая 2014 года.

jlcollinsnh:

Инфляция – это, конечно, процесс роста цен. Последние несколько лет Федеральный Резерв усердно трудился, чтобы немного разжечь её в экономике. В основном, чтобы предотвратить перспективу дефляции и схлопывающихся цен, но также потому, что умеренная инфляция, как ты предполагаешь, хороша для бизнесов. Она дает им возможность повышать цены и зарплаты, одновременно увеличивая прибыли.

Проблема возникает когда инфляция выходит из-под контроля. При таком сценарии бизнесу тяжелее с нею справляться. Кредиты становятся тяжелыми и очень дорогими. Кредиторы требуют огромных процентных ставок для компенсации увеличившегося риска возврата денег резко падающих в цене, возможно, до уровней, при которых ставки становятся бессмысленными, как в Германии в 1930-х.

Все вместе это губит бизнес компаний и в процессе уничтожает стоимость, которую в противном случае умеренная инфляция создавала бы.

В такие времена деньги бегут в физические активы и недвижимость, вероятно, ценится больше всего.

Конечно, REIT-ы построены на бизнесах в области недвижимости – таких, как офисы и жилые дома. У них тоже нет иммунитета против серьезной гиперинфляции.

Я признаю, что иногда я задаюсь вопросом правда ли мне нужны REIT-ы и портфель чисто из акций и облигаций привлекает меня больше своей простотой. Однако, каждый раз, когда я рассматриваю ценность дополнительной защиты (хоть она и не превосходна) – они побеждают. Более высокие дивиденды тоже не помешали бы.

Как ты можешь заметить, я не полностью удовлетворен своим собственным объяснением. Поскольку мне показалось, что Поль — проницательный парень, я попросил его поделиться своим мнением.

Paul:

Ну, это будет некая юродивая точка зрения экономиста (это моя работа и образование).

Я думаю, что отчасти мое нежелание покупать REIT-ы исходит из фундаментала. Сама по себе земля не является производящим активом. Следовательно, в отличие от акций, которые опираются на компании, она не может увеличивать свою производительность. Любой рост капитала недвижимости происходит из-за совсем других факторов.

Сегодня это может быть правильной причиной (я живу в Хьюстоне и дома дорожают из-за притока жителей), но это также может быть и глупой причиной. До конца 90-х годов, когда наша страна решила, что у всякого должен быть свой дом, и начала это стимулировать, цены на дома главным образом отражали инфляцию. Не было никакого прироста капитала.

http://cdn.uncommonwisdomdaily.com/wp-content/uploads/moneyandmarkets.com/UWD/104/housing-prices.gif

Это значит, что, если я надеюсь заработать что-то помимо высоких дивидендов, я должен рассматривать тот REIT, который владеет недвижимостью в той местности, где спрос растет, либо положиться на то, что правительство продолжит каким-то образом стимулировать рост продаж в недвижимости. Я подозреваю (и это мой собственный дикий взгляд), что последнее по определению не бывает устойчивым. У меня доход из 6 цифр и я всё равно снимаю жилье, потому что считаю владение недвижимостью плохим вариантом и живу в одном из довольно дешевых больших городов США.

Сегодня высокие дивиденды – это хорошо, но экономист во мне считает NPV (чистую приведенную стоимость), дисконтирует и размышляет не являются ли эти доллары сегодня всего лишь обменом на гораздо большее количество долларов в будущем. Я не говорю, что это плохое решение, поскольку моя сегодняшняя стоимость денег ниже, чем у большинства людей. Я подозреваю, это утверждение справедливо для большинства читателей этого сайта.

Возвращаясь обратно к моему первому вопросу, являются ли REIT-ы защитой от инфляции, у меня все еще есть такая проблема:

В лучшем случае они обгонят акции, если мы продолжим стимулировать людей покупать недвижимость в собственность. В худшем — они скорее всего (в среднем) будут соответствовать инфляции с точки зрения прироста капитала и давать здоровые дивиденды. Ни то, ни другое не плохо, но также не получает и преимущества от роста в производительности, которое имеют рынок акций.

Я спрашиваю это здесь, потому что не смог найти надежных исторических данных о доходности недвижимости по сравнению с акциями. Большая часть статистики берет начало после 2000 года.

Что касается потенциала при гиперинфляции, то я не уверен, будет ли актив превосходно себя чувствовать в таком случае. Я не могу представить, что продавать дом во времена гиперинфляции было бы веселее, чем продавать гамбургер.

Главным образом я смотрю на REIT-ы как на аналог инвестиций в золото. Любой прирост капитала больше связан с изменением спроса и предложения, чем с увеличением производительности. Я также думаю, что недвижимость будет хотя бы полезней, чем золото, поэтому ты можешь видеть более высокую стабильность цен.

В любом случае, спасибо за твое мнение. Я не против каждого конкретного пункта, но я бы задумался, действительно ли нужны REIT-ы. Прямо сейчас у меня их нет и я полностью остаюсь в акциях и облигациях.

Ты можешь видеть, что Поль не только усилил мои растущие опасения по поводу полезности REIT-ов во времена гиперинфляции, он также указал на некоторые другие недостатки. Мой ответ:

jlcollinsnh: 

Спасибо, Поль, за отличный продуманный анализ. Он очень полезен, поскольку я пересмотрел свои взгляды на эти вещи.

Я держал их как защиту против гиперинфляции и в меньшей степени как источник дохода. Хотя такие вещи, как, например, земля справлялась бы с этой ролью, получается, что как только ты возвел здание, недвижимость на самом деле превращается в бизнес,  просто более восприимчивый к гиперинфляции, чем другие.

Конечно, в REIT-ах в основном находятся жилые дома и коммерческие здания. Я очень близок к тому, чтобы изменить мое отношение к ним. Учитывая это, есть ли еще какие-нибудь мысли по поводу REIT-ов? Тогда что бы ты выбрал как защиту от гиперинфляции? Я больше склоняюсь, скажем, к золоту. Но я понял, что ты, как и я, не фанат драгоценных металлов…

Paul:

Ты прав, для меня это было бы не золото.

Честно говоря, я разделяю дикий оптимизм МММ. Я полагаю, что этого не случится. По нескольким причинам.

Главным образом потому, что к гиперинфляции сложно заранее подготовиться и защититься. Я думаю, для этого тебе придется выделить кучу ресурсов, которые в противном случае будут работать хуже рынка.

Во-вторых, если США столкнется с гиперинфляцией, то, мне кажется, высказывание «Ты можешь бежать, но ты не можешь спрятаться» станет болезненно очевидным для всего мира. Экономика США играет такую большую роль в мировой экономике, что, я думаю, было бы сложно избежать последствий в любом типе активов.

В третьих, если мы посмотрим на фондовый рынок акций Германии времен их гиперинфляции, то он не так уж плох, даже в переводе на доллары США. http://www.businessinsider.com/heres-what-happened-to-stocks-during-the-german-hyperinflation-2011-11
Неплохо, если есть защита от черных лебедей.

Наконец, я думаю, ты сможешь заметить, что она приближается. Если ты видишь, что пришла гиперинфляция, то я бы перевел всё в иностранную валюту и / или, скажем, в домашний скот. Я все равно избегал бы золота, потому что иностранная валюта более лучшее средство для обмена, а кому-то полезней каждый месяц выкладывать на стол кусок мяса, а не слиток золота. Просто мы видим, что во время любой гиперинфляции люди становятся заметно гибче. Разворачиваются бартерные схемы, такие полезные в краткосрочном периоде товары, как еда, топливо, одежда и т.д., будут сохранять похожую относительную стоимость.

По всем этим причинам на самом деле я просто не думаю, что ситуация стоит того, чтобы от нее защищаться. В конечном счете, возвращаясь к оптимизму МММ, самый важный актив при гиперинфляции – это я сам. Если я смогу справляться со своими трудностями, я смогу проложить свой путь через гиперинфляцию. Конечно, она отодвинула бы мои планы финансовой независимости (или спутала бы планы тех, кто уже ее достиг), но в долгосрочной перспективе это нормально.

В качестве последнего слова к нашему обсуждению REIT-ов я хотел бы сказать следующее: я думаю, они могут найти свое место в более активных портфелях (скажем, у тех, кто предпочитает расти на компаниях малой капитализации). Я думаю, что они могут иметь смысл для тех, кто отслеживает состояние рынка и изучает потенциальные изменения в законодательстве для домохозяйств. В противном случае, для портфелей «настроил и забыл» я согласился бы с твоим выводом – это главным образом особый тип бизнеса и, мне кажется, они не имеют существенной разницы по сравнению с портфелем из акций / облигаций.

Мне кажется, международное распределение активов могло бы помочь диверсифицировать риски, хотя даже это, кажется, все больше и больше начинает коррелировать с самочувствием рынка США. Я склоняюсь к тому, чтобы продолжать держаться простого подхода. Мне нравится болтать об этих вещах, но мне не нравится отслеживать финансовые новости глубже того уровня, который требуется для простого индексного портфеля из акций / облигаций.

Если тебе нужна недвижимость как защита от гиперинфляции (в соответствии с моими мыслями про домашний скот), мне кажется, тебе нужно физически владеть землей со всеми вытекающими из этого радостями.

Вот как-то так. Хотя до сих пор REIT-ы приносили мне стабильный заработок, они на самом деле не очень подходят в роли защиты от серьезной инфляции, для которой я их купил. Поэтому

Сегодня вечером я подам поручение

продать наш фонд REIT VGSLX и переложить все в VTSAX.

Поскольку это взаимные фонды, а не ETF, то этот обмен будет выполнен после закрытия рынка. Когда пыль уляжется, наше распределение активов будет 75% акции / 25% облигации. (Раньше это было ~50% VTSAX, 25% облигации и 25% REIT). Раз REIT-ы – это форма акций, то существенно, что наше распределение активов останется как прежде.

Но как быть с защитой от инфляции?

Ну, для начала вспомни, что акции хорошо справляются с этой ролью в любое время, за исключением гиперинфляции. Далее, посмотри на последнюю ссылку, которую дал Поль, о поведении немецкого рынка в 1930-х, когда у них случилась самая известная в истории развитых рынков гиперинфляция. Довольно обнадеживает, особенно с учетом, что такая настоящая гиперинфляция – довольно редкая штука, как полагает Поль, из всего, что нам еще предстоит увидеть. Однако, я размышляю о разных альтернативах, некоторые из которых Поль также упомянул.

Гарри Браун написал одну из моих самых любимых книг:
 

Но я не фанатею от его «Перманентного Портфеля» — идеи, что распределив по 25% своих денег по каждому из простых классов активов – акциям, долгосрочным облигациям, золоту и наличности – ты будешь подготовлен к большинству катастроф. Вне зависимости от того, что произойдет, один из этих активов будет победителем: процветание (акции), инфляция (золото), дефляция (длинные облигации) и рецессия (кэш).

Я вижу проблему в том, что финансовые катастрофы – на самом деле редкие вещи. Структурирование портфеля с уклоном на будущие катастрофы несет в себе высокую стоимость потерянных возможностей во времена обычной жизни и процветания, а чаще всего времена бывают такими.

Ценность наличных денег неуклонно размывается со временем даже при умеренном уровне инфляции. У золота — защиты от инфляции по Брауну – нет потенциала зарабатывать доход. Фактически некоторые, как Уильям Бернштайн, утверждают, что золото не такая уж хорошая защита от инфляции в любом случае:

«Товаропроизводители, как оказалось, вели себя лучше. Самое дешевое решение – это держать портфель из международно- диверсифицированных акций, таким образом безудержная инфляция в США может быть компенсирована более стабильными доходами от заграничных акций. В долгосрочной перспективе ипотека с фиксированной ставкой, связанная с домом, который был куплен не во время пузыря недвижимости, тоже будет компенсатором. Наконец, для желающих есть облигации с защитой от инфляции (TIPS)».

Ну, у нас уже есть производители товаров в VTSAX, а TIPS платят заметно ниже 1%, что делает их очень дорогой страховкой от инфляции.

Долгосрочная ипотека – интересная идея с таким же эффектом как шорт доллара США. Главный недостаток в том, что, являясь защитой от инфляции, она имеет больший вес в ранние годы и полностью исчезает, когда ты по ней полностью расплачиваешься. Как сказал Бретт Дойл в своем комментарии к моей статье Почему твой дом – это ужасная инвестиция:

«Ипотека – отличный способ шортануть доллар США из-за длинной продолжительности и низких ставок… Но тогда тебе нужно постоянно выводить средства из акций… раз наше общество решило, что дома – это «избранный» класс активов и искажает рынок, перекачивая ресурсы в ипотеки, тогда имеет смысл купить дом. Я бы никогда не рассматривал покупку дома на собственные деньги, но, блин, если налогоплательщики США и банки настолько глупые, чтобы дать мне в займы несколько сотен тысяч на 30 лет под 3% и еще предоставить мне налоговый вычет, то, черт возьми, почему бы и нет?»

Но мой взгляд зацепился за следующее предложение: «портфель из международно- диверсифицированных акций». Очень интригует. Даже больше, поскольку в той же самой статье утверждается, что это также защита от дефляции (вместе с золотом, которое лучше ведет себя при инфляции, наличкой и долгосрочными казначейками).

Мммммм. Добавление фонда с международными акциями может служить одновременно защитой от инфляции и дефляции? Действительно очень интересная мысль!

По причинам, которые я описал здесь, я не вижу нужды держать дополнительную международную позицию, поскольку у тебя это есть в VTSAX. Эти причины всё ещё остаются правильными, но этот новый угол зрения может изменить мое мнение. Мне надо подумать и исследовать этот вопрос чуть больше.

Конечно, по тем же самым причинам это также похоже на предложение Поля про иностранные валюты. По крайней мере до тех пор, пока у нас не случится разруха, при которой ты захочешь заняться бартером с едой, топливом, одеждой и домашним скотом.

Или, как добавил Рич к данному разговору:

«В тюрьме сигареты всегда что-то стоят. Купи их сегодня и держи для будущей перепродажи. Вот защита от инфляции. Возможно, сахар тоже подойдет».

Последняя мысль: В прошлую пятницу 23 мая VGSLX (мой фонд REIT) был примерно на 15% выше год-к-году и еще не достиг вершины от февраля 2007-го. С другой стороны, VTSAX (мой фонд акций) повысился всего на 2.5% за этот год и находится почти у исторического максимума, как и весь рынок (S&P 500), только что закрывшийся у отметки 1900. Так зачем продавать более доходный актив и переводить в менее доходный, особенно на исторических хаях?

Просто. Я продаю и покупаю только из стратегических соображений – таких, как смена нашего подхода. И никогда — в попытке поймать удачный момент. Это игра для дураков. Я никак не смогу заранее узнать продолжатся ли тренды этих двух фондов. Никто не может. Более подробно смотри мою статью Инвестирование на растущем рынке, написанную почти год назад.

Этот пост написан с целью поделиться изменениями в том, что мы делаем и почему. Я не утверждаю, что если у тебя тоже есть REIT-ы, то их следует продавать. Это решение полностью зависит от того, почему ты ими владеешь и какую роль они играют в твоем портфеле. Они могут быть прекрасным дополнением портфеля, как были нам все последние годы. 

*Заметка касательно рисунка:

Когда я попросил моего приятеля Алекса предложить одну из своих картин для иллюстрации «отступления в сторону», он прислал мне Сансару вместе вот с такой запиской:

«…это отступление в сторону. Буддисты верят, что в цикле жизни, смерти и перерождения есть своего рода лестница, по которой мы можем подниматься (или спускаться). Мы вознаграждаемся за хорошие поступки, совершенные в течение жизни, и поднимаемся на ступень к другой жизни с более лучшими условиями. Конечный пункт назначения – это Нирвана или единение со всеми вещами. Эта картина иллюстрирует переход души из одной лодки в другую и на мгновение она замечает, что там есть кое-что еще, и это вызывает замешательство».

(продолжение через сутки) 

Автор: jlcollinsnh, перевод мой