Недвижимость США вступает в 2021 год в условиях огромного пузыря

Автор: TYLER DURDEN Джерома Пауэлла — председателя Федеральной Резервной Системы США спросили 16 декабря, видит ли он какие-либо признаки «проблем стоимости» на рынке жилья в США, ведь согласно последним данным Case Shiller, рынок повышался самыми быстрыми темпами за 6 лет.





Предсказуемо, но Пауэлла не беспокоил недавний всплеск цен на жилье, и он сказал это во время сеанса вопросов и ответов: «С точки зрения финансовой стабильности, текущие цены на жилье не вызывают беспокойства. Это просто отражение большого спроса. Строители в свою очередь обеспечат предложение… Сами по себе, цены на жильё не являются проблемой для финансовой стабильности. Мы будем внимательно следить за ними. Для нас это не является проблемой ближайшего будущего». Излишне говорить, что мы не согласны, поскольку лишь в одно место утекли триллионы вновь созданной ликвидности ...





… и это рынок жилья, о чем свидетельствуют следующие статистические данные и графики Goldman:

• -100 б.п.: 30-летние ипотечные ставки упали на 100 б.п. в период с 4 квартала 2019 г. по 4 квартал 2020 г.


• + 29%: с октября 2019 года по октябрь 2020 года количество проданных домов на одну семью увеличилось на 29%.


• + 7.0%: индекс цен на жилье Case-Shiller в США вырос на 7.0% с 3 квартала 2019 г. по 3 квартал 2020 г.


• 80%: 80% ипотечных заёмщиков на срок 30-лет имеют льготы для рефинансирования в размере 50 б.п. или больше по состоянию на 4 квартал 2020 года (по сравнению с 50% в 4 квартале 2019 года).


• 2.8 трлн долларов: выпуск агентством MBS с начала года составил 2.8 трлн долларов (по сравнению с 1.4 трлн долларов с начала 2019 года).


• 800 миллиардов долларов: за последний год активы Федерального резервного агентства увеличились на 800 миллиардов долларов.

Имея это в виду, вот трекер жилищной активности Goldman. Если это не пузырь…




Не убедительно? Посмотрите, практически каждая серия данных формирует V-образное восстановление.




По мере повышения спроса и снижения предложения ценам не остаётся иного выхода кроме как рости:




В 2020 году ставки по ипотечным кредитам более десятка раз достигали рекордного показателя…




… всё это благодаря ФРС, которые активно скупали ценные бумаги (MBS), купив векселя с ипотечным покрытием на сумму более 100 миллиардов долларов и это только в ноябре:




Между тем получить кредит сейчас до сих пор довольно легко, несмотря на недавнее ужесточение стандартов кредитования:




Безусловно, резкий рост цен на жилье будет способствовать невозможности молодых американцев позволить купить себе жильё, от того и рекордный показатель в 34% молодых американцев проживающих со своими родителями…




… даже несмотря на рост числа домохозяйств…




… это вынуждает большинство молодых работников сдавать жильё, что привело к снижению уровня арендной платы до рекордно низкого уровня…




… даже когда другие возрастные группы уезжают из городов и начинают покупать, что резко повысило уровень домовладения.




Хоть высокие цены могут оказаться продолжительными, недавний всплеск стимулирующих выплат показал, что отношение платежей домашних хозяйств по финансовым обязательствам к располагаемым личным доходам находится на низком уровне…




… как и коэффициент обслуживания долга, в основном за счёт рекордно низких ставок.




В конечном счёте, несмотря на скромное сокращение количества планов по сдерживанию, многие американцы продолжают жить без ипотечных кредитов — это является еще одним фактором, толкающим цены вверх.




Итак, между падением предложения, всплеском спроса и продолжающимися импульсами стимулирования, влияние на цены довольно очевидно: как показано на графике ниже, средние цены на новые и существующие дома на одну семью находятся на уровне или почти достигли исторического максимального показателя.…




… что способствовало снижению процента ипотечных объектов с отрицательным капиталом до самого низкого уровня за всю историю…




… и всё это когда рост цен на жилье в годовом исчислении является самым высоким со времен финансового кризиса.




Короче говоря: между рекордно низкими ставками ФРС, стимулирующими чеками Конгресса, рекордным спросом подпитываемым долгами, и исторически низким предложением — рынок жилья сейчас даже горячее, чем он был во время пика жилищного пузыря 2006/7 годов.




И поскольку ФРС ничего не намерена делать для решения этой проблемы — согласно комментариям Пауэлла, и отказу ФРС повышать ставки, возникает вопрос, что произойдет когда-нибудь в 2021 или 2022 году, когда мы переживем общий совместный взлёт фондового рынка и жилищного пузыря. На самом деле нечему будет удивляться: все это должно произойти как раз в то время, когда ФРС начнёт переходить на цифровые доллары ...




… эффективное обеспечение того, что ФРС смогут депонировать цифровые деньги каждому, в любое время и в любом месте, гарантируя, что ничто и никогда не лопнет самый большой в мире пузырь активов.

Источник

«Теоретик Волн Эллиотта»: на русском языке Мы также переводим непубличные статьи из MyEWI, где публикуется более детальная информация. Подписывайтесь>>>