Повлияет ли повышение ставок по ипотечным кредитам на рынок жилья?

статья от Бена Карлсона, CFA

Процентные ставки остаются низкими по историческим меркам, но риторика ФРС показывает что это скоро изменится.

Доходность 10-летних казначейских облигаций составляла около 1,2% еще в августе, сейчас она составляет более 1,8%.

В настоящий момент ожидается, что ФРС повысит краткосрочные процентные ставки четыре раза в этом году. Переход от 0% к 1% в мире с инфляцией 7%, конечно, не кажется концом света, но ФРС во многих отношениях психологически удерживает рынки.

Кроме того, есть большая вероятность, что ставки по займам вырастут везде.

На самом деле, мы уже наблюдаем это с ипотечными ставками. 30-летняя фиксированная ставка в августе составляла примерно 2,8%. Сейчас она приблизилась к 3,5%. Опять же, все еще низкие по историческим меркам, но если эти показатели продолжат расти, это может оказать некоторое давление на покупателей жилья.

Но возможно не так, как вы могли бы предположить.

В последнем цикле повышения ставок ФРС с 2015 по 2018 год ставки по ипотечным кредитам выросли с 3,6% в начале 2015 года до 5% к ноябрю 2018 года:

Сверху — ставка ФРС, снизу — ставка по 30 летней ипотеке

Это достаточно серьезное повышение.

По ипотеке в 350 тысяч долларов это дополнительные 285 долларов ежемесячных платежей, увеличившись с 3,6% до 5%. Это не очень хорошо для потенциальных домовладельцев.

Финансовая теория также подсказала бы нам, что более высокие процентные ставки должны привести к падению цен на жилье. Если вы повысите ставку дисконтирования, при прочих равных условиях стоимость финансового актива должна снизиться. И это действительно имеет смысл в теории.

К сожалению, теория не всегда работает, и рынок жилья не так уж сильно заботится о финансовой теории.

С 2015-2018 годов цены на жилье выросли почти на 23% по всей стране (согласно Национальному индексу цен на жилье Case Shiller).

Теперь вы можете сказать, что это просто потому, что цены все еще восстанавливались после краха рынка жилья, который достиг дна в 2012 году.

Но это был не первый случай, когда цены на жилье росли одновременно со ставками по ипотечным кредитам. Фактически, во всех условиях длительного роста ставок, которые я мог найти за последние 50 лет, цены на жилье росли, когда повышались ставки по ипотечным кредитам.

Второй столбец — ставка по ипотеке на начало выбранного периода, третий — ставка по ипотеке на конец выбранного периода, четвертый — изменение цен на недвижимость за этот период.

Некоторые соображения по поводу этих данных:

Я до сих пор не могу поверить, насколько выше были ставки по займам в 1970-х, 80-х и 90-х годах. Инвесторы нервничают в наши дни, когда мы повышаемся с 1,2% до 1,5%.

Как функционировала экономика при двузначных ставках заимствований? Можете ли вы представить себе покупку дома по ипотечной ставке 18% в 1981 году?

На самом деле имеет смысл, что цены на жилье растут, когда повышаются ставки по ипотечным кредитам.

Ранее в этом месяце Redfin провел опрос, в котором потенциальных покупателей жилья спрашивали, как они отреагируют, если ставки по ипотечным кредитам вырастут выше 3,5%:

Почти половина опрошенных заявили, что это вызовет большее чувство срочности, чтобы войти и купить. Казалось бы какой в этом смысл, ведь чем более высокие затраты по займам, тем более высокие ежемесячные платежи.

Но если вы долгое время рассматривали покупку жилья, наблюдая, как цены растут, в то время как ставки снижаются, это может заставить вас нервничать, что ставки продолжат расти, как только они начнут расти. И домовладельцы, вероятно, с меньшей вероятностью будут продавать в условиях роста ставок, если у них уже есть низкая ставка по ипотеке, привязанная к дому, которым они владеют.

Таким образом, вы получаете сценарий, при котором покупатели быстрее нажимают на спусковой крючок, в то время как продавцы могут сократить предложение домов для продажи. И когда предложение уже так низко, как никогда, не потребуется много усилий, чтобы вызвать дисбаланс спроса и предложения:

Предложение на рынке жилья

Еще одна причина, по которой цены на жилье, как правило, игнорируют финансовую теорию, когда речь заходит о повышении процентных ставок, заключается в том, что покупка дома является наиболее эмоциональной из всех покупок активов.

Эмоции являются частью каждого рынка на земле, потому что рынки создаются людьми. Мы не можем оставить человеческую природу за дверью.

В то время как акциями, облигациями и криптовалютами могут управлять страх, жадность и зависть, рынок жилья функционирует на других эмоциях.

Люди покупают дом, потому что хотят осесть. Они покупают из-за того этапа, на котором они находятся в жизни. Они покупают из-за работы, семьи, окружения, школы или местоположения и десятков других причин, которые вступают в игру до того, как ставки по займам войдут в уравнение.

Конечно, возможно, что на этот раз все может быть по-другому, поскольку цены на жилье находятся на таком подъеме.

Но я бы не поставил на это свою жизнь.

Миллениалы — самая многочисленная демографическая группа в Соединенных Штатах. Они находятся в расцвете лет для формирования семьи.

Более высокие ставки по ипотечным кредитам могли бы замедлить рост цен на жилье, но я сомневаюсь, что они приведут к резкому падению цен при таком низком предложении и таком количестве желающих покупателей

Мой телеграм канал: Intelligent Investments