Блог им. BobFisher

Она зарабатывает на недвиге немыслимые иксы

Есть у меня знакомая одна. Она очень активна.
Попав в риэлторство, быстро возглавила группу хомячков. И вот свежайшая искрометочка от неё с ипотекой и блэкджэком.
В своих соцсетях она публикует отчёт о том, что взяла ипотеку льготную под 2 или 3%, семья под строительство дома.
Купила участок в коттеджном посёлке и начала возводить домик ударными темпами, силами строителей того, кто продавал землю в этом посёлке.
И вот каркас возведён, утеплен. Они снимают как принимают дом, муж сажает ёлочку, группа причастных поднимает бокалы на фуршете в новом, но пока не отделанном доме. Все чинно-благородно.
Домик мне не понравился, но дело не в этом.
Далее силами застройщика, ударными темпами делается внутренняя отделка, расставляются всякие украшения игрушки, кашне, кашпо, бра и боа.
И вот, она снимает новый ролик, прохаживаясь в юбчонке по этим площадям. И в конце говорит «это мой дом, но он может стать твоим»!
Итого если прикинуть. Какие могли быть вложения?
Самое крупное, это первоначальный взнос по этой ипотеке, около 10%. Допустим вся хламидия стоит 3млн. Итого оне внесли 300К при кредите в 3млн. Стройка и ремонт делались с ипотечных денег и допустим обошлись в 2.2 мульта.
И оне в итоге продают конструкцию за 3.5 млн.
Итого при быстрой продаже и собственных вложениях в 300К, доход составит 3.5 — 2.2=1.3 млн.
Ну пусть там налоги какие ещё и погрешности.
Округлим.
При быстрой продаже и вложении в 300К, на выходе получаешь миллион. Это и есть иксы. Причём стрйка и отделка прошли быстро, в пределах 2 мес.
Теперь все зависит от её умения слить объект. И тогда иксы неизбежны. Если объект зависнет, то ежемесячные платежи и коммунальные расходы будут кушать доходность и снижать её.
Это конечно не для тех, кто вешает сопли на 10 млн $ в сишке, это для нас, простых смертных кейс.
Как вам?
★8
106 комментариев

Да да… Иксы на иксы!
Сколько доверчивых хомячков покупали курсы, лезли на маркет плейсы, вляпывались в другие истории. Результат один и тот же, из 100 человек, заработали в лучшем случае 2-3. А то и всего 1. Статистика, вещь неумолимая.

avatar
Matrica, из тыщи…
avatar
astray, да не, 1 из 100 хотя бы в Б.У. уйдет
avatar
Matrica, риски всегда имеются
avatar
Доктор, про ошибку выжившего уже говорили?
avatar
Доктор, Организовать стройку с отделкой за 2 месяца, это та ещё задачка) Если идея с вашей тз так хороша то дерзайте) 
avatar
Возможно она, продаст все это дело всего за 1,5 млн, и тогда банк будет с неё иметь иксы по полной, пока не расплатиться с ипотекой  
avatar
LSV, или вообще зависнет, как неликвид :)))
avatar
Ещё есть риск, что будет СВО и недвижимость встанет. Тогда иксов не будет
John_Travel, риск всегда есть и во всём
avatar
Доктор, есть ещё риск, что цифры в расчётах окажутся неверными и дом за 3 миллиона не получится.

Например, конкретно в моём регионе это так. Может в Москве и получится, но в моём регионе нет )
John_Travel, так указано же у дохтура — Назарет. Цены видимо в шекелях. хз, может там и прокатит)
avatar

куда вы лезете? лучше людей лечите, доктор))

дом за 3млн под 3% дайте десяток. 

удалился, утомил сливлаб, может, под Челябинском где-то дом. 
₽100, нынче под-челябинск не самое плохое место в РФ, время подлета ракет и близость к границам внесут корректировки в стоимость жилья по стране)
удалился, утомил сливлаб, челябинск тоже на границе ) 
avatar
이익, он на той которой надо границе)
Инфоцигане и не то тебе расскажут и покажут для убедительности
avatar
У отца знакомый так несколько домов строил простых, вроде хорошо у него все было.
Экономику проекта не видел, но надо понимать либо работяг нанимаешь и на материалах кроишь и выхлоп есть, а если все по честному и по уму будет ли там навар считать надо.
Но тема конечно хорошая и лучше стартовать в кризис — низкая база всего и материалы, и работы, и земля, а дальше тренд вверх снова и ты на нем
avatar
Виталий, да построить то ладно. Продать еще попробуй
avatar
Была такая «стратегия». До СВО.
Сейчас все, кто «остался в рынке» с ипотекой на руках, уже сливаются на уровень «маржинкола».
Была надежда на гробовые от «двухсотых» «мобиков».
Только на практике всё сводится всего лишь к медальке, предупреждению и подписи «о неразглашении» и закапыванию за счёт страны" того, что категорически запрещено откапывать и тем более вскрывать.
Короче, влипли «трейдеры» на недвиге, что называется «по уши»!
avatar
Translator, не надо путать божий дар с яичницей. Стратегия работала не «до СВО», а в период крайне дешевых денег и накачки кредитного пузыря. Этот период закончился до СВО, когда ЦБ в конце 2021, начал сильно поднимать ставку. На растущем рынке любой инвестор — гений.
Понизь ставку до 4,5, как в 2020 и верни льготку и все это опять начнет расти, несмотря на СВО.
avatar
Проблема в том, что вовсе не факт, что такой дом с отделкой купят. Кому-то покажется, что дорого, а у кого-то иные эстетические предпочтения. Есть риск застрять в продаже. А продажа домов (в отличие от продажи квартир) штука куда более сезонная. С конца осени и до того как зелень появится продать будет очень сложно. Ну а если не продал, то вложения зависают…
avatar
Cash, ну посмотрим чем закончится. Она бабешка яркая, активная. Посмотрим на реализацию. Риски, конечно нам всем (да и ей) понятны.
Лично я, там не стал бы брать, да и конструкция дома не нравится. Но  есть люди и с другим мнением, которых она влегкую убедит. Типа свой кусок земли. И тд
avatar
Доктор, конкуренция большая среди продавцов. Если судить по статистике продаж загородной недвижимости, то этот год плохой. И следующий тоже будет плохим по понятным причинам.
avatar
фото в юбчонке есть?

Не хочу показаться занудой. Но земля в котеджном поселке не является вашей. Вы строите дом на чужой земле. И ладно бы дом был модульный, который можно краном перевезти, но лить монолит в КП — это зашквар.

 

PS

Я надеюсь все знают, что в РФ вообще нет частной собственности на землю, а лишь долгосрочная аренда?

 

avatar
Andrey, есть же.
avatar
Анатолий И., была бы, не было бы никаких реноваций или сочей. Гос-во для своих нужд может в любой момент у вас забрать землю.
avatar
Andrey, и компенсацию выплатит, если дом не в снт, а ижс. У меня земля в собственности в коттеджном посёлке, о чём свидетельствует отдельная запись в росреестре. Так что если не знаешь о чём-то, сначала изучи вопрос
Сергей Александрович, ну это как обычно в РФ. Типа по закону гладко, а потом эстакада под окном и платить мы вам не хотим. И бегай по судам.
avatar
Mister KoK, а глянуть градостроительные планы будущей территории? Все дороги там на десятилетия вперед в планах показаны. 
avatar

Сергей Александрович, ну выплатит или не выплатит, это к частной собственности не имеет отношения. Вы не можете отказать, у вас нет на это права. Как говорил товарищ Маркс — у пролетария нет отечества, потому что ему ничего не принадлежит.

 

Кстати, на размер компенсации вы никак не влияете. Вон рарод ремонт перед реновацией сделал, а в компенсации он не учитывается. И отказаться реновироваться нельзя. Как это называется?

 

Именно так я понял, изучая инфу из открытых источников.

avatar
Сергей Александрович, статусы земли в КП разные бывают, но как правило то что под домом частная собственность, а вокруг общая долевая
avatar
Sergio Fedosoni, нет, у меня вся земля, что огорожена, в собственности. И под домом и приусадебная. «Общая» в собственности застройщика, он же УК
Сергей Александрович, дороги, леса, объекты Инфрасткктуры в чьей собственности?
avatar
Sergio Fedosoni, застройщика. Я имел ввиду не только под домом земля в собственности, но и приусадебная тоже. Как в любом частном доме
Andrey, из этого вовсе не следует «что в РФ вообще нет частной собственности на землю, а лишь долгосрочная аренда».
avatar
Анатолий И., я высказал своё мнение, а вы, если хотите подтвердите или опровергните. в том числе на собственном опыте :)
avatar
Andrey, заплатив рыночную цену, вот и выкупают халупы вдоль Щёлковского шоссе по 70-80 млн за участок для расширения дороги
avatar
Andrey, есть. 
avatar
Юбку покороче оденет и продаст. Если не продаст придется одеть юбку — ремень! :)
avatar
Возможно, даме просто заплатили за организацию рекламы поселка. А вся муть про иксы — для лопухов.
avatar
SergeyJu, вот вообще вариант — а для красоты даже выкупили это дело — чтоб показать чудо доходность иным «инвесторам»
возможно даже вообще по другому — кто-то строил для себя и совсем не за 2-3 млн, а на витрине показали красивую картинку)))
avatar
Тема работала пару лет назад. Но стало много умников и объекты не продаются годами, а банки имеют иксы уже с вами их… Вывод покупайте акции банков-они всегда в плюсе.
avatar
хороша…
наивный чукотский парень, атож,  какой-нибудь кабан уже продает кию и готовится купить дом у такой сладкой
avatar
Эта тема потихоньку отмирает, сейчас все умные стали от сельхозников до производителей галош и каждый норовит поднять цену на свой товар, размазывая средство потребителей по всем отраслям, а не только в строительстве как это было раньше.
avatar
Если без юбчонки то продажа быстрее пойдет 
avatar
В сельской местности в поселочках столько заброшек, домишки отдают только живи
предварительно :
залатай дыры ввиде окон и дверей,
отремонтируй крыши и стены,
подведи газ и воду с канализацией!
или снеси до основания и постройся сам,
последнее более практичное чем вкладываться в разруху и вечные переделку.
Все бы хорошо если как отсутствие дорог, не перспективность и без магазинов со школами..
Про рабочие места можно не говорить вообще, а жить-работать
на себя где нет нечего руки опустятся очень быстро.
Теперь посмотрите на те места где проживает большинство населения, всем новой земельки задарма не хватит от этого цена на ее
заоблачная,
подсчитать затраты на подряды ввиде водопровода с канализациец и газа .
Становится мало подъемной для большинства с пустыми карманами.
Отсюда пипл строится годами и десятилетиями на шести сотках, повезет если подведен газ и вода. Несколько поколений живут построив несколько жилых строений на участке, этажность идет вверх с желанием разъехаться продав!
avatar
Мне кажется история гонево, потому как продать такую недвижимость взятую под льготную ипотеку под 3% нельзя в течение 5 лет
avatar
Oleg, ну у ней налаженные каналы сбыта, группа хомячков риэлторов под ней, короткая юбчонка, немного азарта, хорошие доходы мужа и её. В целом риски не космические, если зависнет.
avatar
Игра с нулевой суммой. Таких специалистов на трудовое перевоспитание на беломорканал
avatar
«Какие могли быть вложения?»
стоимость участка
стоимость подведения коммуникаций (могут входить в стоимость участка)
скорее всего «иксов» там не будет.
Да и дом с отделкой и внутренними сетями и фундаментом за 2,2 млн. скорее фантастика. Или площадь будет метров 60 кв.
avatar
Andrew_Kl, сейчас окна вставить 400-600 тыс только))) так шо за 2,2 это не 60 квадратов а 20 если только) у меня товаришь дом строит прямо сейчас, показал ему тему, поржали вместе. Я себе тоже дом смотрел, но не тяну пока, без 10ки даже начинать не стоит.
удалился, утомил сливлаб,  Возможно, насчет 60-ти я слишком оптимистичен. Может 6х6 одноэтажник сделать )).
А насчет 10-ки — от требований зависит. И региона.
avatar
Andrew_Kl, я года 2 назад интересовался домами, тогда за 3 млн предлагали модульные каркасники 90 метров, 60 м теплой площади с отделкой и 30 метров холодной хозяйственной площади. и это без участка, подведения коммуникаций и фундамента)
avatar
Lucius Seneca, А с тех пор цены на стройматериалы серьезно подросли. Вернее в 2021 был неимоверный рост, В этом что-то подешевело, что-то подорожало. 
avatar
Andrew_Kl, ну х2 — тоже иксы. Даже если при быстром сливе,  отскочит 600К чистыми, это х2 от своего взноса личных вложений в 300К
avatar
Доктор, А за участок и коммуникации она не платила?
В принципе, она занимает место строительной компании. Которая и нанимает рабочих, занимается поставками стройматериалов и следит за ходом работ. Это тоже работа и должна быть оплачена. Другое дело, что СК обычно работают под заказ. 
Т.е. рисков у нее больше. А доходность вы считаете с учетом «плеча», (кредита). Но риски это не снижает.
avatar
Andrew_Kl, эти данные мне неизвестны. Как справедливо заметили ниже, могла участвовать в рекламе конторы по застройке посёлка. 
avatar
Доктор, На таких данных довольно сложно строить предположения о доходности подобного бизнеса. Если даже она получила участок с коммуникациями (или часть его стоимости) как плату за рекламу, это не значит, что участок получен бесплатно. Просто это доход по другому направлению бизнеса (рекламе). По стоимости строительства, опять же предположения.
С моей точки зрения верно то, что если человек может сделать хорошее шоу из строительства дома (а это не всем дано), раскрутить этот контент (что тоже не так просто), то это может быть источником заработка. И на рекламе (и не только КП) и на продаже. Ну и кредитование под 2 % годовых — неплохой источник финансирования.
avatar
Автор даже близко не разбирается в нынешних ценах постройки и тем более ремонта дома, такого дикого бреда я даже на смартлабе давно не видел.
avatar
IliaM, лучший камент :))) неистово плюсую
avatar
к слову все предложения по продаже у нас что подходят под льготную ипотеку имеют цену выше)) все эти льготы хитрые продавцы вкладывают в цену) дурачков нет
Частный дом это кот в мешке. Какие там проблемы с коммуникациями, какое утепление — тем более для продажи делали, на всем экономия. 
А так получить в январе счет на 20-25к за электричетсво — легко
avatar
Дедал, да вот в Финляндии любая постройка, даже частная, должна пройти гос проверку. 
avatar
Andrey, Так там и проект нужен. Без проекта строить просто не дадут. Плюс требования к энергоэффективности дома и надзор проектировщика за ходом строительства.  У нас же могут строить без проекта из говна и палок.
avatar
Дедал, однозначно, только самому строить, кто покупает рискует.
IliaM, коротко и по делу, я такое люблю 




avatar
Это что там за дом с участком и отделкой за 3 млн. построили, очень интересно посмотреть.
avatar
Cap, дейстительно, сейчас стандартную двушку отделать норм под 2 ляма р выцдет, по себе знаю. 
avatar
Reznor, что то дорого богато, 2 года назад за работы отдал тыщ 300 за трешку, ну пусть материалы ещё столько же.
avatar
Сергей В, за работу и материалы да. Имеется ввиду с мебелью и техникой.
avatar
Reznor, ну нет предела в тратах.
я однушку этим летом отделал — в материалах уложился в 150 тысяч.
за 100 дней. часть материалов бла закуплена заранее и сейчас б это вышло в 200 — 220,
делал своими руками.
могу предотсавить оьчёт по деньгам и фото-видео.
нет, не надо говорить что сделано из говна.
у меня даже потолки под покраску. натяжные в себе сами делайте.
avatar
товарищ масон, да это понятно, что самому дешевле. Но не всегда оправданно. Для кого то время дороже. Да и руки должны из того места расти )
avatar
дома на продажу делают максимально удешевляя все процессы, поэтому не советую лезть в покупку)
avatar
ебатория
avatar
Там не бывает быстрых продаж. Оно может зависнуть на годы
avatar
Лога Муев, чем больше дом — тем дольше продатся.

avatar
товарищ масон, некоторые вообще не продаются. 
avatar
Jober, зато он дорожает ))
avatar
О каких иксах речь, если 1x это получить хотя бы в 2 раза больше. Дальше, кто купит недвижимость с обременением ипотекой? Я бы точно не стал. Другой вопрос что сэкономил — считай заработал.
avatar
3,3+2,2=5,5 млн. стоило это всё.
продаётся за 3,5 млн.
где прибыль?
avatar
Попов Илья, нет, автор считает что они вложат 300тыщ своих денег на первый взнос, и от банка получат 1.9 млн в ипотеку.
avatar
Сергей В, ипотека и безвозмездно это разные вещи.
avatar
По такому принципу работали все «перекупы» по всей стране. Бралась проблемная конструкционно, экологически или юридически квартира по бросовой стоимости, делался «а-ля как в кино дизайнерский ремонт» и продавалась, часто за наличку, чтобы избежать налогов.
Абсолютное большинство таких «трейдеров» сейчас зависло в «глубокой просадке».
avatar
А участок? не посчитан?… автор не в теме, цифры с потолка, а все это скорее всего является прикрытием крупной мошеннической схемы, в которой юбчонка с коллегами — всего лишь витрина и податчик макаронных изделий 
avatar
не люблю продажников, риэлторы они таки ушлые, никогда не говорите сколько у вас денег для покупки.  
Вы знаете, я в этой индустрии больше 15 лет. Если мы говорим про загородку, то ипотеку банки дают только на построенное здание с окнами и присвоенным адресом. Так что любой спекулянт в этом сегменте вынужден строить на свои. И вопрос оценки есть, банк не даст на такое здание, сколько вы мечтаете. К тому, что ипотека часто не может включить ремонт от застройщика из-за низкой оценки банком. И иксы там бывают только на земле и с админ.ресурсом. 
avatar
В общем ни чего не понятно. Из выше перечисленного. Делаю вывод.
1. Дом построен в поселковой местности. На землях с.х. переведенных в застройку. Ни канализации ни толковых коммуникаций скорей всего нет. Трансформатор под эти нарезанные участки максимум на 50 домов. А потом проблемы. 
Нормальный дом на эти деньги с отделкой не построить нанимая.
Т.е. я как строитель своми силами толковый дом осилю. 
С ценами на материалы под отделку.т.е плитка свет канализация вода отопление только материалы потребуют денег. Ну или дом мелкий. В общем сказка
avatar
дадашов фархад, Плюс сроки нереальные. 2 месяца на строительство с отделкой, это фантастика. А при сильно урезанном бюджете… короче девочка, эта самая красивая часть рассказа, остальное не очень.))
avatar
orbit, да тут все сказка. Как и все мошеннические схемы. Люди просто не понимают. Если низкая цена значит в чем то проблема. Грубо говоря полностью оформленная ванна т.е. хорошая душевая 60к. Унитаз 20к. Водопровод 10к. Т.е. со сместителями. Плитка 100к. 10к клей и затирка. Вот стоимость обычной ванной без работы. 200к. И это я так самое важное. А тут сказки про дом
avatar
есть еще проще решение — как участок в 7 км от мск покупается за 500к руб, а продается за 5 млн)))  — но в конце наивный покупатель получает иск от транснефти, ибо строить там ничего без ее согласия нельзя, а продавец об этом как бы не знал — инфа не то чтобы секретная, но сильно непубличная…
avatar
 а как построить дом за 1.5, да даже за 3 млн — расскажите — газ, свет, вода, канализация (или хорошая биоочистка) уже обойдется дороже???
avatar
Sergio Fedosoni, да там сарайка такая, со скосом.  Типа современные материалы, все дела.  Вода подведена,  котёл какой-то в домике и тд. Я так, без погружения особого прикинул. Если выставляют за 3.5 млн, какой сочный сок с него? Ну +- максимальный профит прикинул, в реале,  вероятно меньше. + там в ролике трется упырь, который строил ей и весь посёлок, наверняка рекламила его и имела дисконт, но вряд ли вся схема липа от начала и до конца. Хотя хз
avatar
Sergio Fedosoni, да-да
я х.з. что это там чужими руками можно строить за 2+ М, тем более после ковидной эпопеи. 
на огородить минимально прилично минимальный же периметр в 90 п. м. хватит только, при том, что 80% времени стройки потребует надзора собственника
avatar

Могу конкретный пример привести. Года полтора назад я приценивался к домику в котеджном поселке за городом. А землю там купили еще года за 3 по моим прикидкам.  Он был не совсем доделан и продавался за 3,6 мил 75 кв.м. Но так и не купил, т.к. это и не совсем дача и не совсем жилье по его местоположению и параметрам. Сейчас его продолжают продавать на авито за 3,6 мил.

Так что если не знать рынок и ликвидность вполне можно влететь на таком  безобидном объекте ...

avatar
RRomanov, сплошь и рядом такое бывает  в сегменте дорогих обьектов вообще на дисконт 50-60% можно попасть
avatar
Вся история лажа. От начала (ипотека под загородку с нуля) и до конца (цены на стройку и ремонт). Тут иксы в попадосе считать придётся:) Если это всё не выдумка автора ради генерации контента:)
avatar
за эти бабки можно с натягом построить 50 квадратов каркасника, которых потом фиг продашь. при своих бы остаться как бы.
avatar

Покупать готовый самострой ещё та лотерея.Из чего строили? как строили? Как эксплуатировали? Что осталось от ресурса инженерки? Вопросы юр.оформления земли и постройки.

Строить с нуля- это самому стать строительным прорабом.Иначе ни как. И там не до прибылей, если сам жить собираешься.

avatar
Мне кажется, что теплый контур с минимальной чистовой отделкой хотя бы 150 м2 меньше 5 млн. даже на декабрь 2022 года не получится. Ну и минимум 4-6 месяцев. Зато много комментариев. Есть у нас сомнение, что ты, мил человек, пустобрех. Дурилка картонная.
avatar

теги блога Доктор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн