Блог им. Vermieter

а как определить есть ли пузырь на рынке недвижимости?

А есть ли пузырь?
Характер пузырения и примерно вы можете определить где и в какой стадии пузырения мы находимся
****
Луковицы как и квартиры продаются за наличные, идет прямой обмен денег на луковицы тюльпанов или денег на метры.
Это нормальная ситуация.
1.Звонок.
Покупателю не хватает денег на квартиру и он начинает использовать кредит. Сначала это 10% от квартиры потом 30%, заемных денег которые использует покупатель при покупке становится больше вплоть до 90%
2. Второй звонок появление суррогатов.
Спекулянтов мало начинает интересовать сами квартиры и тут появляются бумаги которыми и идет торговля.
в Голландии появились фьючерсы на будущий урожай тюльпанов. Т.е торговать начали расписками на будущий урожай. при этом торговцы торгуя не видели луковиц, и понятно они то еще не выросли
Сейчас это похоже на торговлю переуступкой еще не построенной квартиры. Квартиру построят, ЖК сдадут, скоро ключи, бери, подорожает.
как в и 1634 торговля идет расписками. Уважаемые люди обещают «дом будет достроен» и почему бы правами на заселение не поторговать?
3. Звонок третий.
Цены растут, своих денег на спекуляции не хватает и тут приходят банкиры, которые дают ссуды спекулянтам или в нашем случае дают ипотечные займы..
Т, Е. в третий стадии начинающейся мании мы видим
— люди покупают будущие квартиры не выезжая на место стройки
— они покупают квартиры по буклетам тыкая пальцем в нарисованные картинки, даже без привязки к сторонам света, типа куда будут смотреть окна их будущих квартир и транспортную доступность. и ведь зачем я же ее продам.
4. Звонок четвертый
Появление унификации товара. Тогда 1634 м Луковицы стали продавать не поштучно, а на вес. Условной единицей веса был 1 ас — примерно 0,05 грамм. К осени 1635-го к асам были привязаны практически все сделки.
Т.е нас ждет нововведение появление условного метра. к примеру метр в САмолете или Пике. и тогда естественно торговля пойдет интенсивнее задорнее и веселее. Собственно, скоро появится возможность просто накапливать метры и торговать ими в крупных компаниях_застройщиках. У меня к примеру 200 метров в Самолете, а у бабы Гали 11,56 метров в Пике. Собственно они будут никак еще не оформлены в квартиры там или студии. Знай себе, торгуй метражом, а как потом они будут переводиться в реальные квартиры и с какими коэффициентами еще нам не понятно.
(- появление стакана на метр? возможно, но не верю)
5. Звонок пятый резкое расслоение цен реальной луковицы и расписок на будущий товар. Расслоение кратное, в разы.
Готовой построенной квартиры, за которой надо следить, платить коммуналку, мебелировать и искать жильцов и виртуальных метров_переусток. Т.е. новостройка в каком ни будь 2026 году будет вдвое или трое дороже, чем уже построенная, если за нее надо заплатить чистый кэш, без использования заемных средств.
****
кризис проявится так же как и в Голланди цены высокие, а сам истинный товар для потребления не нужен.
Так и с квартирами вам потом условный Пик скажет вот ваши 45 метров в натуре в Московской области и куда там смотрят окна и что нет метро и электричек — получите распишитесь.
Здесь и будет обвал.

★2
32 комментария
Я, конечно, очень извиняюсь, но фьючера на луковицы тюльпанов, то что твёрдо установлено, появились в самом начале… XVII ( щаз посчитаем — 17, семнадцатого, Карл! века). Века, не года,  вееека. И все фьючера на продовольственную продукцию появились никак не позже того же века. Но скорее всего раньше, как договора поставки. И до сих пор существуют ( местами) как способ получить бабло. Не госсубсидии, не выпиленные чуть менее чем полностью, на взятки и откаты, а вполне себе круглые суммы на покупку семян, топлива и т.д. и т.п. под будущий урожай. Так работает рынок, если ты не в курсе, автор.
 Кстати, именно поэтому они так запросто в 2020 снесли все свои тюльпаны без тени сомнения в компост. Они заработали на росте цены.
avatar
11 11, а чем в корне торговля переуступкой отличается от торговли фьючерсом?
Черный Живоглот, и что в этом страшного, если законом не запрещено? Другое дело, что прежде чем задорнее и веселее, надо что бы ПИК с Самолётом договорились. Это же их актив, как тот килограмм луковиц. Там ещё можно и на паях это дело оформлять, как фонд недвижки. Торгуй и ты. Кто тебе кв. метром запрещает торговать?
avatar
11 11, Кто бы спорил, но это спекуляции. Спекуляции метрами. Это приведет к перегреву рынка. 
Но видимо это хорошо, сейчас рынок новостроя работает как поглотитель лишних денег, он их впитывает как в губка. Так еще и не хватает, люди ипотеку на десятилетия берут 
Черный Живоглот, с чего бы это к перегреву? Ввод в строй новых метров как бы намекает, что они безразмерны))) А на просадках люди себе будут метры докупать, как докупили до квартиры — пошли, жах об стол этим варрантом  в Самолёте или Пике — квартиру давай. Вот и нет ипотеки.
avatar
11 11, что значит жах?
Зачем спекулятам голландии луковицы в 1637. Им серебрянные таллеры давай. 
Так и современным спекулянтам, им рост цены метра подавай, а метр в натуре им совсем не нужен.
Черный Живоглот, позвольте. Зачем им талеры — они прибыли не приносят. А вот луковицы — ещё как. До сих пор!
 Деньги — ничто, активы — всё.
avatar
Черный Живоглот, тем, что обязательства надо закрывать в полном объеме баблом! Без отступных, без ГО.
avatar
Лайк за то что Рентыч ))
avatar
очень просто: подождать, если упадет, значит пузырь
avatar
Пузырь считается просто, во-первых от спроса а он до сих пор большой, во-вторых от возможности, а именно сколько можно среднему получателю зарплаты выплатить за 20 лет. Если брать Москву и среднюю плату на домохозяйство 100-120 тыщ, то при среднем проценте 6%, получаем ценник где-то в районе 8-10 млн за халупу. Рынок находится где-то на уровне начала пузыря, при этом экономические власти стараются простимулировать рынок субсидированием ставки, чтобы он не обвалился, а с другой притормозить рост спекуляции и пузыря.
Пузырь вполне реальный, и может похоронить вообще все, как это бывало ни раз в экономической истории. Поэтому настроение участников клоунады «ну а чо мы ничего не нарушаем, еще бабла заработаем», если не удивляет, то по крайней мере настораживает.
avatar
Нету пузыря!!!
(- появление стакана на метр? возможно, но не верю)

Чет вы отстали от жизни. Фьючерсы на метр уже активно торгуются (ну ок, не так активно, но все-таки торгуются!), БПИФы недвижимости 
avatar
1. маржа стала запредельной 2. страх и вера, что завтра будкт дороже 3. использование бетона как инструмента заработка всеми кто могёт вложиться в него так или иначе А вот то что король объективно голый, могут себе позволить признать далеко не все. Либо как и положено нам трейдерам - просто юзать ситуацию, главное вовремя выйти из бетона
avatar
невозможно понять пузырь или не пузырь пока не будет дефляции в экономике. я лично такой угрозы не вижу, возможно ошибаюсь.кроме того для пузыря недостаточно внутренних инвестиций, нужны внешние игроки, которые могут искусственно разогнать спрос, а потом выйти. такого тоже не опасаюсь. кароч в рублях никакого существенного снижения  мы не увидим на нашем веку.чтоб прям как в японии сначала разгон а потом падение. будет вялотекущий рост скорее всего.
avatar
Хороший пост. По этой шкале мы пока где-то посередине. Но мне кажется, что спрос будет снижаться по естественным факторам (падение уровня жизни, падение кол-ва населения) и цены будут падать. Даже если они 5 лет простоят в рублях, то с такой огромной инфляцией это будет падение сильное.
Цены падают на дорогое жильё. На дешёвое и выше нет, сметают нижний ценовой сегмент быстро. За год в среднем у нас ликвид вырос в цене. Те квартиры, которые я присматриваю, выросли в цене с начала сво с 5.5 млн, до 6.5 млн.
Александр Минин, на нормальные квартиры не хватает и беднота переходит в студийный формат
Да давно уже пузырь, лет за 5 квартирки в цене в 2 раза выросли, а в зарплаты нет. Государство само надувает этот пузырь, раздавая ипотечные деньги населению, ну и плюс застройщики договариваясь между собой держат цены. Помню как все начиналось, когда ипотеку банки давали только хорошо зарабатывающему челу, при взносе в процентов 50 и привлечении 2 так же зарабатывающих гарантов, которые брали на себя риски невыплаты. А сейчас? Такое ощущение, что бомжам еще квартиры не впихнули.
валеркин, уже мало осталось семей как либо не вовлеченных в ипотеку
Торгаши с переуступкой на будущие метры это отличный показатель, согласен. Только есть некоторый нюансы, мне кажется. Такие перекупы должны ожидать что другие будут готовы заплатить больше. Пока что они считают что пика цены не достигли и можно продолжать накручивать.

Вообще у нас уже давно всё есть чтобы остановить этот беспредел.

1) Увеличить спрос чтобы у спекулей тупо не хватило денег захватить рынок: у нас дефицита нет (квартиры в реале не распроданные стоят), его создают искусственно. Надо заставить застройщиков / спекулей выложить всё на рынок. Сделать обременение, даже если не в реальных деньгах (хотя я бы и денежное сделал), то хотя бы временнОе, типа перед продажей надо зарегистрировать площадь в каком-то гос. органе и только через ХХ месяцев можно ее продать. Тогда им придется засветить то что у них есть, иначе придется долго ждать возможности продажи.

2) Высокая стоимость базового актива. Реальная стоимость луковиц маленькая и в их перепродажах могут поучаствовать больше людей с меньшим количеством денег. Должен быть «сплит» как в акциях :) Студии ещё недостаточно мелкие, всё ещё есть люди желающие жить в собачьей конуре. Не удивлюсь если увижу предложения снижения стандартов жилья чтобы впихнуть метр в реальный платежеспособный спрос.

Но государство может действовать в обратную сторону, сказать мол «новый стандарт качества жизни в России — все новые квартиры должны быть больше 30 жилых метров». Что сразу поднимет качество и повысит минимальную цену квартиры, но сильно охладит спрос.

При желании можно ещё придумать.
avatar
xezdx, там по факту две линии спроса, для жизни одна, для спекуляций -другая
xezdx, у нас должно быть 30м2 на человека. если семья из 4 человек квартира должна быть 120м2
Авраам Балаболин, да, просто при продаже заранее неизвестно сколько будет жить, может один человек. Поэтому и квартиры минимум 30 должны быть. Не вижу ничего плохого в квартирах на 120 квадратных метров.

Такое явление как «студия» в стране, занимающей огромную часть суши, это просто смех и позор.
avatar
xezdx, полностью с вами согласен. нужны нормы строительства минимальные площади 
1ком.-30м2
2ком.-60м2
3ком.-90м2
4ком.-120м2
5ком.-150м2
и т.д.
сейчас в эпоху технологий  всегда можно и очень легко отслеживать какие квартиры нужны больше людям по планировки.
а со стороны государства нужно сделать субсидии на коммуналку для семей с детьми чтобы легче было до 18-21 года(ребенка пока он прописан у родителей) предоставлять скидку -10-20% на коммуналку на одного ребенка. тогда может и рождаемость маленько повысится. у нас на самом деле очень много проблем и недочетов в управлений.
Авраам Балаболин, ну наверное вот так прямо линейно 30*Х не надо. Просто я рассуждаю, что лично мне нужно место для занятия спортом чтобы в зал не ходить (инструмент есть, но места на размещение мало), место для работы дома / кабинет. Для семьи нужна гостиная ещё. Не обязательно для каждого члена семьи по спортзалу отводить и несколько гостиных не нужно :) Так что можно типа такого: 30 на первых двух членов семьи, а далее по 15-20 на каждого следующего.
avatar
xezdx, надо чтобы общество жило в нормальных больших квартирах. если будет время посмотрите площади квартир в других странах даже в том же китае в простых городах не мегаполисах.  просто сейчас наши маленькие советские стандарты стали еще меньше. 
Авраам Балаболин, не знаю о чем вы, живу в скромной двушке на 55 метров, посмотрим на размеры двушек в Союзе?
120 метров на семью с 2мя детьми… только за ваш счет.
avatar

Спрашивают, часто: «Андрей, есть свободные деньги, хочу вложить в квартиру, чтобы их не потерять»… Сто раз подумайте!!!

Аналитика: «В Краснодаре нераспроданных квартир и апартаментов в новостройках – 83%. В Омске -80%, в Челябинске – 74%, в Казани и Красноярске – 73%, в Самаре – 71%, в Екатеринбурге — 60%, в Москве – 57%» — Это в новостройках не продано квартир!!! В Москве более 10 миллионов квадратных метров новостроек не продано!!

Еще одни данные: «Темпы продаж квартир -20%»
Вероятность того, что квартиры подешевеют, очень высока… многие даже говорят, что упадут к прежним ценам 2019 года!!! Как вы знаете, в 2020 и 2021 году квартиры, ну, в Москве, во всяком случае, подорожали в 2раза!!! Так что я вам советую пока хорошенечко подумать, прежде чем покупать квартиру… ну, конечно, если вам есть где жить. 

а потом приходит дядька Прогресс и ставит пузыряторов на колени. скорее всего в этот раз он будет в виде гигантского 3д принтера
avatar
Если рассматривать инвестиции в недвижимость как возможность не только сохранить средства, но и приумножить, я бы взглянул на Астану. На московский чек можно купить минимум 2 хаты, иметь положительный спред от котлована до сдачи, иметь минимум 40 тыс в рубле за сдачу одной квартиры.
Кидайте в меня тапками…

теги блога Черный Живоглот

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн