Блог им. SergeyBaraholkin

Доходность квартиры/рублей/баксов за 13 лет: жизненный путь рантье-неудачника

Сколько себя помню, я всегда был рантье. Ещё вначале нулевых, когда только женился и купил свою первую крошечную гостинку, сразу предложил матери: «Мам, мы немножко поживём у тебя, посдаём нашу квартирку чтобы заработать на ремонт?»

Это немножко затянулось на три года — трудно было перекрыть этот нескончаемый денежный поток, когда квартир было мало, а сдающейся жилплощади в центре Калининграда можно было пересчитать по пальцам одной руки. За время сдачи цена квартиры удвоилась вместе с ценой аренды.

Переехав через три года в свою гостинку и переночевав там ночь, наутро я спешно засобирался обратно к маме. На мою молодую неокрепшую психику вылились картонные стены с чудовищной слышимостью, фронтовые песни алкашей под окнами и куча говна в подъезде поутру. Но… мама, проведя спокойную ночь без любимого сына с невесткой, назад уже не пустила.

— Давайте, дети, обживайтесь, вливайтесь во взрослую жизнь.

Жена понуро пожала плечами и предложила: — Давай делать ремонт?!

На что я ответил: — Давай сваливать отсюда, вкладывать сюда даже рубль НЕЦЕЛЕСООБРАЗНО!

Через три месяца жизни в аду гостинка была продана, добавлен капитал за три года аренды, подросший на валютных вкладах под 2% (в те времена только в баксах и хранили), и я купил отличную однушку в кирпичном доме с толстыми стенами и огромной лоджией за 1.700.000р. Об этой квартире и пойдёт сегодня речь. Было это 16 лет назад.

Прожив в ней 3 года и параллельно набив руку на покупке-сдаче-продаже комнат в общежитиях, я сколотил капитал и купил себе трёшку, не продавая однушку. Оставлю её детям – думал я, а пока посдаю. С тех пор улучшать собственное жильё не продавая прежнее стало моим хобби. Трешка через три года тоже ушла под сдачу, а я переехал уже в современный дом с автономкой.

Игрища с комнатами ушли в прошлое на рубеже 2010–х, после того как наш губернатор росчерком пера перевёл все общежития в раздел многоквартирных домов, где весь этаж становился одной квартирой, а жильцы комнат как по волшебству из собственников становились дольщиками, с кучей законодательных проблем и туманными перспективами продажи. Раскидав комнаты по договорам дарения, я сконцентрировался только на квартирах.

Итак, что мы имеем спустя 13 лет? Куча недвижки, и всего один ребёнок. Заводить ещё троих чтобы каждому оставить по квартире мне не хотелось ввиду преклонного возраста и прогрессирующей лени, и я задумался о продаже хотя бы одной квартирки.

И вот, на прошлой неделе я её продал. Свою первую любимую однушку. За один день. На 100.000р дороже чем выставил. Потому что была ОЧЕРЕДЬ. Очередь на квартиру в центре города, в кирпичном доме 80-х годов со стенами толщиной 60см, с огромной лоджией на комнату и кухню, да ещё и на верхнем этаже.

Да, она была убита в хлам, за 16 лет я не вложил в неё ни копейки, там даже не было стеклопакетов и оставались дощатые полы времён СССР, но её оторвали с руками за 3.100.000р, при озвученной цене 3.000.000р

И тут я начал считать сколько я заработал. Вот мы и подошли к сути. ВСЕ МЕЧТАЮЩИЕ СТАТЬ РАНТЬЕ ПО НЕДВИЖИМОСТИ – НАПРЯГИТЕСЬ.

Цена покупки – 1.700.000р, продажи – 3.100.000р, вложений не было. С капитализацией арендных платежей по средней ставке 10% годовых за 13 лет я получил 6.041.723р.

Много это или мало? Давайте разбираться.

1.700.000р, вложенные 13 лет назад в рублёвый вклад с капитализацией процентов по средней ставке 10% годовых превратились бы сегодня в 5.868.861р

Если бы 13 лет назад я купил на 1.700.000р доллары США по курсу 31р (54.838долл) и положил бы их на валютный вклад с капитализацией по средней ставке 2% годовых, а сегодня продал бы по 90р, то получил бы 6.384.492р

Итог: КВАРТИРА – 6.041.723р / РУБЛИ – 5.868.861р / ДОЛЛАРЫ – 6.384.492р

Глядя на эти цифры я понимаю, что я полный ЛОХ. 13 лет сдавать жильё всякому сброду, рисковать квартирой, выслушивать нотации от соседей, разбираться с участковым и гоняться за неплательщиками за премию 13.297р в год — это надо быть полным кретином. И это я ещё не вкладывался в ремонт, который за 13 лет могли убить несколько раз.

К тому же скачок цен на жильё случился в конце 2021 года, и если бы я, например, продал бы квартиру до повышения за те же 1.700.000р, то был бы в полной жопе по сравнению с рублёвыми вкладами.

Почему не валюта – думаю очевидно. В прошлом году бакс был по 50р. А до этого плавал 60-80-120р. А завтра его могут запретить, а может улететь на 200р. Угадать точку выхода сложно. Бакс это те же акции, по сути.

Все, кто мечтает стать рантье и слушает слащавые бредни инфоциган с ютуба, подумайте вот о чём — быть рантье недвижимости это РАБОТА:

-      вы ищите новых жильцов

-      вы убираете квартиру, а иногда и делаете ремонт после предыдущих

-      вы слушаете нытьё арендаторов что нет денег, или крики соседки что ваши жильцы шумят

-      в вашей квартире могут устроить потоп, пожар, притон или нарколабораторию, и за это будете нести ответственность вы, как собственник

-      а ещё вас самого рано или поздно посадят за неуплату налогов.

Это не то же самое, что лежа на диване считать проценты и перекидывать бабки со вклада на вклад через приложение в мобильном телефоне.

Рисков куча, выхлоп смешной.

Так что… пошло оно всё к чёрту. На вырученные бабки — ВТБ вклад на 3 года под 15% и немножечко моих любимых ОФЗ 26238.

Всем пока! Я на диван!
★17
96 комментариев
ну хорошо что в 0 вышел...

у мя вся недвижка по баксу в просадке… лет через 50-60 отобьется

согласен что реальная доха недвижки от аренды 2-3% = дохе по офз-ин

неслучайно застройщики не сдают а продают
avatar
ves2010, да, в старой Мск, если квартира в 2010-14 стоила Х баксов и ее сдавали все эти годы, то сейчас ее стоимость + весь чистый доход за эти годы примерно 3/4 Х )))
т.е. просто продав тогда и баксы в матрас это существенно больше, чем сдавать все это время и продать сейчас
вот такой бизнес)
avatar
Да, после повышения цен доходность стала 3% на постоянку, на посуточно ненамного выше, а геморроя в разы больше
Сергей Барахолкин, с баксом ты бы влип однозначно. 10000 только снял бы, остальное по курсу. Какому-то…
avatar
IliaM, по ЦБ-шному, с последующим откупом даже дешевле.
avatar
нуууу, знать бы прикуп…
avatar
Не понимаю в чем скулеж и жалобы. Диверсифицируйте активы. Часть недвига, часть бакс, часть акции. У меня основной пул недвиги был куплен в 14-20 годах. Сейчас ценник х3, ценник на сдачу Х1.8. В долларах было бы плюс-минус то же самое, наверное, не спорю, но у меня есть и недвига и акции и баксы. Недвига дает поток денег ежемесячно, который не дают баксы. Этот поток можно удачно пихать в просадки акций, иметь доху в 20-30 годовых по сберу-лучку, и пр. ништякам. 
Чего ныть про низкую доходность — я х.з. Пихайте эту низкую стабильность в высокорисковые активы. И вася кот. Облиги в этой схеме — точно лишние. они теряют покупательскую способность на горизонте. в отличии от недвиги.
avatar
Andrew1979, вы из какого города? В Севастополе, цена на аренду квартир в рублях упала, за последние три года. Говорю это как постоянный арендатор.
avatar
+ за честность. Я как-то до всего этого допер сам, еще будучи студентом и не на своем опыте. С тех пор живу только в арендном.
avatar
MadQuant, А вот это кстати интересно. С точки зрения автора — понятно, что не выгодно. А вот с точки зрения аренды? Получается лучше купить не хату, а ОФЗ и на проценты арендовать?
InvestingAsHobby, ну так и есть. Я в Мск жил в хате ценой примерно 90 млн., по состоянию на пару лет назад, сейчас видимо еще дороже, и снимал ее за 140 тыр в месяц ~ 1.7 млн в год. Имея 90 млн. даже тупо на счете в Сбере и получая 6% годовых (а сейчас 12+%) — ну прикиньте сами, что выгоднее) А я, естественно, не в Сбере держал, а на бирже крутил, в среднем 30% годовых получилось за последние 7 лет, недавно прикидывал.
avatar
MadQuant, Ну да, так и есть. 
Игы а если быскупил бакс, безсмыслены. А если бы купил золото, а если бы биткоин?
Так что только диверсификация и считать весь портфель, иначе никак.

avatar
Уже давно диверсифицирован, речь конкретно о недвиге, какие х3 от покупки в 14-20х, есть влажные мечты, а есть реальные цены по которым покупают
Сергей Барахолкин, в Москве активно строят инфраструктуру. Купил ты квартиру через 5 лет рядом открылось метро и вот х3
avatar
Сергей Барахолкин, у вас недвига хотя бы росла в цене, а у нас ценник с 2010 по 2020 вообще на месте застыл, только в конце 2020 взлетела цена и то даже не вдвое, а меньше...

Регион такой... 
Сергей Барахолкин, Сергей, Ваши рассуждения и выводы работают только при стабильной экономике. В случае повторения 98 года или гиперка на фиат, Вы бы молились на свое решение хранить накопления в реальном активе по имени недвига. Сейчас все аналитики, которые владеют собственным значительным капиталом советуют в предверии рецесии и мирового кризиса брать только реальные активы (недвига, золото, бизнес с физическими активами), при том что дешеветь будут практически все виды активов, в том числе и недвига! Но реальные активы хотя бы позволят сохранить максимальную покупательскую способность
avatar
Titan, поэтому я и продал не все квартиры, а только одну и самую дешевую
Сергей Барахолкин, то есть высказанный вывод про рантье
Так что… пошло оно всё к чёрту.
Всё таки не совсем отражает реальность) 
avatar
alx4ever, -1 квартира уже высвобождает время, которое приятнее провести на диване чем в поисках жильцов
Сергей Барахолкин, а о каких поисках Вы ведёте речь? Если объект хороший, он уходит после первого-второго просмотра. По квартире, которую я сдаю, у меня ни разу объявление не висело более 1 дня…
avatar
Сергей Барахолкин, по моим объектам было в среднем x2-2,5 (покупка в 15-18, выход в 22-23)
avatar
Привет землякам… Всё что ты описал пытался многократно объяснить своим родственникам и друзьям… Никто не верит.
Если же взглянуть со стороны арендатора, которым я являюсь, то с 2010-23 арендная плата для меня изменилась на 20%(я переезжал в аналогичное жилье) так вот если смотреть с этой точки зрения то соотношение годовой арендной платы к цене жилья просто заоблачное порядка 20/1.Так что получается что квартиры со средней 102 000 р\м2 ещё и переоценены процентов на 30%
avatar
Опять жемчуг мелковат и не тот попался, всего то +300%, а могло бы быть +310%, лох какой. А если бы в битки вложился, то +30.000% было бы, ну что за инвесторы глупые пошли.
avatar
Mathman, да дело даже не в том что людям не угодить и они не ценят то что имеют/получили. Беда в том что они могут сделать неверные выводы основываясь исключительно на коротком промежутке истории
avatar
«а ещё вас самого рано или поздно посадят за неуплату налогов.»
А кто вам мешал платить налоги? Я правильно понимаю, что вы вор и сознались в этом?
avatar
Сергей, зачем платить, если можно не платить?)
avatar
Сергей, а где я написал что не платил, просто знаю что 99% не платят, потому что государство ещё не взялось
Сергей Барахолкин, Вроде за это не сажают, а просят возместить. 
Толково)
avatar
Слава Богу жив остался. Глядишь закинул бы на вклад, от безделья завел бы еще пару наследников.
А точно, что весь период была возможность держать влады под 10%? Еще пару лет назад открыть вклад больше 6% было сложно. А в надежных банках типа Сбера и больше 4% не было.
avatar
MaksPo, верно подмечено.
MaksPo, а был период и 18%, я усреднил
Сергей Барахолкин, не бывает так, чтобы банк работал в минус. Не уверен
что на практике по депозитам получилось бы показать доход выше чем официальная инфляция. Но сравнение сдачи недвижимости с вкладам уместная. Но все же квартира спасет от девальвации рубля. А курс доллара волатильный и показывает сильную зависимость от импортеров, но так бывает не всегда. В такие трудные моменты вы бы плакали. 


Вроде бы у Адам Смита было написано, что при капитализме не так важно какая у тебя земля, важно какое производство находится на тэтой земле.
avatar
Сергей Барахолкин, 
Рекомендую посмотреть сюда

Реальная доходность активов в мире и России
smart-lab.ru/blog/893379.php

Сравнительное исследование эффективности инвестиций в России https://arsagera.ru/kuda_i_kak_investirovat/zachem_nam_fr/sravnitelnoe_issledovanie_effektivnosti_investicij_v_rossii_s_1997_po_2011_gody/

Структура активов в мире на 2021 год: 
smart-lab.ru/blog/891401.php
avatar
Жесть конечно, иметь свою квартиру и жить с родителями))Мамкин инвестор))
avatar
ICEDONE, мне было 20 лет, уважаемый, и это были нулевые. Много кто отказался бы в те времена от халявный денег?
Выхлоп — это побочные продукты деятельности технологического процесса. Или вы газ в пол давите рази получения выхлопа?
avatar
>>ВТБ вклад на 3 года под 15%

Это сейчас? Не бывает таких вкладов!
avatar
СергейК, пожалуйста: www.vtb.ru/personal/vklady-i-scheta/vtb-vklad-r/
avatar
Gh0sT555, спасибо, но там всё не так просто — это с выплатой в конце. Если посчитать эффективную доходность, получается 13,17%. Это не мало, но не 15%. 

При этом есть вариант с ежемесячной выплатой (и с капой и без), у него эфф.дох. 13,18%, т.е. то же самое. Чем он лучше? Тем, что в 1-м варианте вы получаете все %% 1 раз через 3 года и если сумма больше 333тр, то можете попасть на налог. А во 2-м варианте %% равномерно распределяются на 3 года. 
avatar
СергейК, я Вас ни в коей мере и не агитировал за этот вариант, просто Вы написали что не бывает таких вкладов — а я помню, что видел его на днях ) Сам использую НС с приветственными ставками, в этом месяце открыл под 15% в ГПБ, мне так больше нравится.
avatar
СергейК, ещё в Альфе на три года 15%
avatar
СергейК, это сейчас и он есть. Просто откройте приложение и посмотрите
Сергей Барахолкин, спасибо, разобрались уже, там не всё так просто, я написал выше, но я всё равно открыл на 100тр для диверсификации. 
avatar
Сергей Барахолкин, в Альфе очень плохая трехлетка. Там виртуальная капитализация(доход как бы есть, но его как бы нет), а значит ежегодная оплата налогов на вклады. В ВТБ есть еще один вариант с выплатой в конце — теже 15% на 3 года.Эффективная ставка везде 12.45%. Но налоги средневзвешенно платить на 2 года позже.
avatar
Доллар 90 только благодаря началу СВО, так что подсчет не корректен.
А не будь Крыма и следом СВО доллар и сейчас бы стоил 30 или даже 28, и чтобы ты тогда тут писал. Надежней бетона с хорошей локацией, это Москва, Питер и Черное море ничего пока в России нет!!! Так что зря продал.
avatar
alexkcochkin, не был бы. см разницу накопительную в ключевых ставках (и доходности облигаций с депозитами). и разницу в инфляции
avatar
Gregori, был бы! см.  график курса  доллара с 2000 по 2014 год
Скорее всего он был сейчас значительно ниже 30, при отсутсвии Крыма и  СВО и нынешней войны Израйля и Хамас.
avatar
Тут вопрос сценариев. Высокая инфляция и ставка ЦБ ниже неё- недвижка выиграет. Низкая и высокая ставка -депозит в плюсе. Что недвига инструмент не высокодоходный- понятно и известно. Консервативный инструмент. Надёжный. Неликвидный.

Хотя кто то и зарабатывает больше- взяли льготную ипотеку под 6%. Или купили в локации перспективной (но тут нужна экспертиза или банально повезло)- как пример с открытием метро рядом
avatar
Автору: а какой метраж у Вашей бывшей квартиры в центре да из кирпича за 3.1млн.руб.? Просто как-то вроде совсем недорого по нынешним временам, интересно.
avatar
Э, батенька, вы просто неверно оцениваете плоды трудов своих.
У большинства населения страны (и не только нашей) за 13 лет скапливаются только долги и перманениная головная боль от необходимости каждый день идти на ненавистную работу где слушать какого-то мудака или мудачку про то как ты плохо работаешь и дергающийся от нервов глаз.

У вас все хорошо. А эти причитания «а ведь могло бы быть..» просто мысли с жиру… потому что скорее всего не просто могло, а не было бы…
Интересно посмотреть excel файл с полными расходами-доходами по формуле xirr. 
Автор забыл упомянуть какой опыт строительства, отделочных работ, ремонта бытовой техники он приобрел! С какими разными людьми познакомился! 
А так просидел бы дома на диване, ну пару раз попал бы в тетрадку или с ветхими баксами, никакой романтики. 
Ну хз. Не охота считать IRR, поверю на слово. Но, вложения в бакс окупаются от двух лет. Вы знаете что будет с баксом через 2 года? Если «да», то Вам прямая дорога на валютную секцию ммвб. И, как сказали выше, никто не мешает диверсифицироваться по активам. И последнее — эти сладкие ежемесячные деньги от арендаторов, с них не так просто слезть :-)
avatar
ну хз, у меня IRR выходит 28% годовых

Какой еще «инвестмент» Вам, нахрен, нужен?

avatar
Слабак))
avatar

По золоту еще интересно получается 7 800 000 примерно за 13 лет.

Но у него циклы большие — неприятно будет наверху купить

avatar
Отличная история, спасибо. Есть акции ЦМТ пр. Естественно, если их взять не на хаях, то получается приличная доходность от недвижимости, без всяких ремонтов и других неприятностей. Тимофей Мартынов как то присматривался к этим бумагам. С 2018 года по префам стабильно платят раз в год 56 копеек, а вообще платят с 2010 ого по видимому оглядываясь на бакс. В 2022 акции можно было купить по 6,2 руб. и даже немного ниже. По сути та же недвижимость, только в центре Москвы.
avatar
" в вашей квартире могут устроить потоп, пожар, притон или нарколабораторию, и за это будете нести ответственность вы, как собственник"

а вы точно законы знаете?
avatar
zacateca, абсолютно точно. Собственник несёт ответственность ВСЕГДА.
il_dottore,  вы в низшем ценовом сегменте сдавали. Куда они денутся-то? 
avatar
il_dottore, так вы почаще бичам сдавайте всяким.
avatar
il_dottore, мама у меня и сейчас позажигать может, зато теперь не надо работать, а комфортно жить и заниматься любимыми хобби, не ломая голову как прожить на пенсию в 20.000р
Насколько я помню реальный выхлоп с недвижки в районе 3%. Это сейчас очередная истерика — люди мечутся по рынку и ее сметают т.к. боятся девальвации и роста ставок. Ну этот пик пройдет и опять будет стагнация лет на 7-8. 

В недвижке только один плюс — спокойствие что тебя оттуда не выпрут на улицу. Прописка и связанные с ней льготы на медицину и социалку. Но это временно. Из начала девяностых пришло, когда у людей на деле сохранилась только недвижка, а все остальные активы были утрачены. И работа тоже.
Но страна изменилась и меняется сейчас. Начнут выбрасывать и из своего жилья. Через развод и дележ имущества, через охранные ордера. 
il_dottore, почему фиговый? 
avatar
il_dottore, а то:
Но… мама, проведя спокойную ночь без любимого сына с невесткой, назад уже не пустила.

avatar
il_dottore, я цифры написал в каменте выше, получается конечно не 15, но если сравнивать с накопительными счетами с выплатами раз в месяц, то неплохо. Я имею в виду я выбрал там вариант с выплатами под 12.45%. Например у меня есть накоп.счёт в Ткб, там 13.5%, но только до 100тр, а дальше 12%. А если ставку понизят, то и они понизят. А тут на 3 года 12.45%. 
avatar
il_dottore, так написали, типа это точно гавно, но я не скажу почему, ведь это итак очевидно. 
avatar
Если бы не быдло жильцы то сгодилось. А так все приличные в ипотеке, аренда только для нарков, жуликов и мечтаюших дивидендных идиотов но их мизер.
avatar
мне понравилось...:))
avatar

теги блога Сергей Барахолкин

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн