Новости фондов недвижимости: Парус-СБЛ
Приветствую, дорогие друзья. Интересные вещи происходят в фондах недвижимости от УК «Парус». Поэтому самое время сделать серию обзоров. И начнем мы с фонда Парус-СБЛ.
Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
В Парус-СБЛ с октября на 40,3% повысятся выплаты за счет досрочного перезаключения договора аренды. Плановое перезаключение ожидалось в 2029 году, но из-за сильного отставания от рыночных ставок, арендатор согласился на досрочное изменение условий.
До конца года ожидается переоценка стоимости логистического центра в составе фонда. Текущая цена составляет 39,7 тыс. рублей за кв. метр, можно ожидать, что стоимость кв. метра будет в районе 52 тысяч рублей. Но это все равно намного ниже, чем себестоимость строительства новых логистических объектов А-класса, которая находится в диапазоне 70-90 тыс. рублей за кв. метр.
После переоценки объекта Парус планирует принять решение о дополнительной эмиссии паев фонда для досрочного закрытия кредита, который составляет 31% капитала фонда, комментарий самой компании:
Кратко о планах:
— Ближайшая оценка объекта будет в середине декабря
— Решили полностью закрывать кредит
— Новые партии паев от УК будут после переоценки стоимости объекта
Это самый наглядный ответ тем, кто задается вопросом «зачем в портфеле недвижимость, если ОФЗ и депозиты дают в 1,5-2 раза больше». А вот затем, что недвижимость в долгосрочной перспективе имеет антиинфляционные свойства, а отставание арендных ставок по объекту от рыночных — это огромный плюс для потенциального инвестора, так как создается хороший задел купить объект с прицелом будущей переоценки. Впрочем, тут есть нюанс, это справедливо по отношению только к тем фондам недвижимости, которые не занимаются ротациями объектов внутри фонда.
Стоимость паев на бирже уже отреагировала на новость, поэтому сейчас я не рассматриваю их добавление в портфель (и это не инвестиционная рекомендация), так как на мой субъективный взгляд есть более интересные варианты. Недвижимость интереснее покупать до бурного роста арендных ставок, а не после (с уважением, ваш капитан-очевидность), отследить такие неэффективности на рынке не сложно.
Многие поспешили обвинить Парус в инсайдерской торговле из-за роста котировок до выхода новости, однако, я скептически отношусь к таким обвинениям, так как ликвидность фонда достаточно низкая, при этом новый фонд фондов Парус-Макс совершил покупки Парус-СБЛ на ~45 млн рублей при среднедневном обороте ~1,7 млн рублей за последние 3 месяца.
В следующей статье разберем новости по фонду Парус-Логистика.
Напоминаю, что все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
1) Парус-ЛОГ, биржевая цена 980 руб, расчетная 991 руб
2) Парус-НОРД, биржевая цена 1000 руб, расчетная 1148 руб
3) Парус-СБЛ, биржевая цена 1269 руб, расчетная 1016 руб
4) Парус-ОЗН, биржевая цена 7218 руб, расчетная 7778 руб
Данные по расчетным ценам взяты из личного кабинета. Все фонды, кроме Парус-СБЛ, торгуются ниже расчетной стоимости паев, т.е. рынок никак не оценивает рост СЧА фондов, т.е. инфляционного впитывания у активов нет. Только Парус-СБЛ стал торговаться выше, и это потому, что его выплаты резко увеличили. Казалось бы, можно было бы подождать реализации объектов и получить в будущем реальную цену за пай, привязанную к стоимости объекта недвижимости при продаже. Но продажа в фондах Паруса не предусмотрена. Пока нет никакой корреляции рыночной стоимости этих фондов к реальному росту цен на недвижимость.
1. ЛОГ. В стакане крупный продавец в виде УК. Распродаст паи, уйдет цена выше 990 (а там будет новая переоценка, снова цена будет ходить вокруг да около)
2. Норд. Кредитные риски.
3. СБЛ переоценку сделает до конца года.
4. ОЗН. Неэффективность рынка имхо. Там потенциал роста хороший, как и в СБЛ.
Ну и биржевая цена не должна быть равна оценке от оценщика. Рынок не должен оценивать рост СЧА, рынок оценивает текущие + будущие денежные потоки, оценщики тоже их оценивают.
Возможно, я не совсем понимаю ваш вопрос. Что такое СЧА:
1. Это примерная (!) оценка объекта, по которой его условно может разом выкупить институционал на горизонте примерно 8-18 мемяцев. Это все примерно прописывается в отчетах об оценке обычно.
2. От СЧА может считаться вознаграждение УК.
Все. Вот весь бизнес-смысл оценки: примерная (примерная!) оценка для первичного размещения + база расчета вознаграждений + закрытие требований законодательства.
СЧА оценивают по методике. Если вы смотрели когда-либо отчеты об оценке, разные методы легко дают разброс в цене процентов в 30. Далее оценщик по согласованию (!) с УК выбирает один из результатов или их комбтнацию в любой пропорции.
А вот биржевой рынок постоянно колеблется в своих оценках. И никакой привязке к СЧА не предусмотрено. Рынок оценивает ден. потоки, перспективы и риски. Рынок может примерно совпадать в своих оценках с оценщиком или не совпадать.
Условно: есть капитал 2000 рублей, из них 1 пай с 1000 СЧА и кредит 1000 рублей. Мы выпустили +1 пай на 1000 рублей и погасили кредит. Теперь у нас 2 пая по 1000 СЧА, 0 кредитов, капитал прежний — 2000. Размытия нет. Другой вариант: есть 1 пай с 1000 СЧА, т.е. капитал фонда 1000, выпустили +1 пай за 1000 рублей, теперь в фонде 2 пая каждый по 1000 СЧА и капитал 2000, размытия нет.
Надо четко понимать, что УК установит цену размещения доп. эмиссии паев из оценки, близкой к СЧА.
1. Двинцев. -0,55% за год
2. Логистика. +0,51% за год
3. Норд. -13,94% за год
4. Озон. -8% за год
5. СБЛ. +8% за год.
Снижение не везде, в отличии от дальних ОФЗ.
Хотя понятно, что по каждому фонду в каком-то моменте дно было ниже текущих.