Все цифры и графики отражают только масс-маркет. Приезжих с деньгами на самом деле больше, чем кажется. 95% перетока из малых городов едет в поисках лучшей жизни, и тормозятся на окраинах в ипотеку/аренду, согласен. Но есть другие 5%, которые переезжают, так как всего уже достигли в своем регионе, и покупают высокий класс.

Уверенность есть только в достойных объектах)

Покупая квартиру вся сумма падает на эскроу счет и хранится там на период стройки.

— Застройщик берет кредит на строительство и платит проценты.

— Банк отдает им свои деньги и получает эти проценты. Это первый раз

— Покупатель квартиры берет деньги в ипотеку и платит проценты. Это второй раз

— Покупатель квартиры отдает эти же деньги банку на период строительства на эскроу счет. Банк в это время крутит их и получает проценты.

Итого банк отдал 1 сумму на строительство, а получает проценты с 3-х сумм. Выручки банков постоянно бьют рекорды, можете посмотреть их отчетности.

Я бы тоже депо не снимал, точнее частью зафиксировал цену длительной рассрочкой с минимальным ПВ, а остальную часть оставил на безрисковых активах.

ПС Увидел в посте, что ожидаете распродажи. Как то не бьется математика) С такой ставкой и инфляцией недвижимость уже подешевела, в деньгах никакой коррекции не будет) Максимум придумают новые льготы, чтобы платеж был доступнее.

С тем, что вымывать некому не соглашусь, точнее частично. В РФ всё равно остается высокая необеспеченность жильем. В Спб и МСК спроса хватит на десятилетия. С масс-маркетом всё очевидно, там и спроса и предложения хватает, в бизнесе и выше — в Спб это практически единицы со сроком сдачи на 2026-2027 год. Инвестировать в котлован не интересно, это единичные интересные объекты, все берут готовое/почти готовое в рассрочку. Так вот бизнес+ вариантов немного, и продавать такие варианты на вторичке люди тоже не спешат, потому что лучших вариантов еще нет.

Банки по вашей схеме как будто остались без денег) Они заработали и на проектном финансировании, и на выдаче ипотеки, и на эскроу-счетах, на которых они крутили эти же деньги весь период стройки. Теперь это их рынок, и они выжимают из него всё, что могут)

Вторички много, но она либо дорого стоит, либо уже устарела)

Тарасов Виктор, Спасибо! Тоже не понятно, почему нет общего зачета. Но по тем данным, что есть (данные по первым трем местам в трех этапах), получается максимальная доходность порядка 200%. Это если принимать, что начиная с 4-го места у всех была доходность такая же, как у третьего места. Считаю в запас)

4-й этап у меня не пошел, около нуля за месяц. Обидно за счет, другие счета дали 10-30%, но они не в конкурсе

Удачи в чемпионате!

Согласен и про фиксацию в нужный момент, и про сравнение цен. Поэтому и привел пример в посте с рассрочкой, на квартиры тоже есть подобные. Поэтому в моменте под инвест есть смысл брать рассрочку, или же семейку, если есть возможность. И главное избегать массовых застроек, чтобы пытаться уйти от конкуренции.

Если вдруг будет в будущем интересно, пишите, у меня есть доступ ко всей базе новостроек с реальными ценами, не придется самому искать/лазать по сайтам и цианам, где часто ненастоящие ценники. И не придется общаться с манагерами. Я просто сам также раньше мониторил рынок, побывал с двух сторон)

Так и вижу, как вы сам себе это говорите на протяжении 3-5-10 лет.

Вы готовы продать свою квартиру/дом на 30% дешевле? Тогда о каком падающем рынке вы говорите

Если Вы про Артлайн у Старой деревни, то это в целом неудачный пример апартаментов. Но ведь и он наверняка стоил своих денег в своё время. Есть две категории апартаментов, и в тех, где разрешается жить самому платить сборов не нужно.

Про неодобрение государством не согласен, да, есть нюансы, и в каждом регионе они свои. Но конкретно в Санкт-Петербурге даже в 2023-2024 году, когда на рынке в целом было немного стартов ЖК, стартов апартаментов было достаточно. И в том числе в хороших локациях. Город явно в этом заинтересован.

По тому, вкладывать или нет, тут у всех свои обстоятельства, и тут целевой аудитории будут те, кто хочет диверсифицировать свой капитал, потому что имея большой портфель покупка недвижимости уже почти необходимость. Либо те, кто не слишком доверяет фондовому рынку.

С пунктом про сдачу и ликвидность согласен, но тут главное подобрать хороший ЖК, где всё это можно избежать) Проще всего это решается локацией. Но это большая тема для разговора

Но в целом, покажите мне человека, который купил недвижимость 3-5-10-15-20 лет назад и был бы недоволен сегодня) По крайней мере точно не в минусе. А потом посмотрите на инвесторов в Газпром и ВТБ)

1. В конкретном примере есть вариант ПВ с 1,0 млн, что немного в текущих реалиях. Конечно, это актуально, если это не единственный свободный миллион. Я проблему с большим ПВ решал покупкой паркингов, брал и в обычный кредит, когда его давали по 10%, и в рассрочку, и даже в ипотеку. И везде получалась хорошая доходность по паркингам, минимум 40% годовых на вложенные. За счет паркингов накопился капитал уже на ПВ для квартиры.

2. Как раз с длительной рассрочкой деньги не замораживаются, ведь они остаются на счету, морозится только ПВ в 1 млн, а остальные можно закинуть в ОФЗ. А главное мы фиксируем цену сейчас на 3 года вперед.

3. Я про это и пишу, видимо недопоняли друг друга, что при рассрочке, оставшиеся средства можно закинуть в ОФЗ на 3 года под 20% годовых.

Когда будет низкая ставка, сформируется отложенный спрос, будут другие условия) Сейчас рынок покупателя, потом будет рынок продавца

Не маленько не в тему, а совсем мимо. Возможно, вы так часто говорите своим детям, что окружающим всё равно, потому что сами не можете оторваться от любования своим «глубоким» пониманием мира? Ваш комментарий — это как философия для начинающих: все вокруг заняты собой, а вы, как истинный знаток, наблюдаете за этим с высоты своего опыта.

Откуда вас ненависть к чужим «успехам»? Я не мыслю такими категориями, и лишь огласил результаты торговли за год, подкрепленные данными публичного портфеля.

Если вы везде видите только самолюбование, возможно, проблема кроется в вашем собственном восприятии. Может быть, стоит задуматься, почему чужие «успехи» вызывают у вас такую реакцию. Иногда, когда мы чувствуем себя неуверенно, нам легче приписывать другим людям негативные мотивы, чем признать, что дело в наших собственных проблемах.