Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.




Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту

Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:

• ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
• ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года

( Читать дальше )

Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.

В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.

( Читать дальше )

Продолжаю разбор ЗПИФ недвижимости от Парус.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Озон. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Озон — четвертый (из пяти торгуемых на бирже) по объему активов фонд от Парус. Как и во всех ЗПИФ от Парус, здесь используется кредитное плече, в результате чего фонд доступен только квалифицированным инвесторам. 

Ставка по кредиту фиксированная, и составляет 7,5% до 3 квартала 2027 года. Изначально планировалось выплатить кредит полностью за счет эмиссии паев, но с учетом исключительно выгодных условий кредитования, было принято решение о сохранении кредита, что обеспечило дополнительную доходность инвесторам с февраля 2023 года, рост доходности так же повлек за собой рост стоимости пая на бирже.

( Читать дальше )

Уважаемые коллеги, давно не писал обзоры на фонды коммерческой недвижимости, однако, время настало. 

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-СБЛ. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.





Главная особенность ЗПИФ от Парус — использование кредитного плеча по выводимым на биржу фондам. Очевидный плюс решения — инвестор получает сразу готовый объект, а ставка по кредиту ниже ставки денежного потока от объекта недвижимости, что создает эффект кредитного плеча — инвестор получает повышенный доход, а УК берет себе повышенные комиссии за сопровождение кредита, этакий вариант win-win.

Это очень важный момент, так как на рынке сложилась крайне некрасивая практика, когда аффилированные с банками УК собирают деньги в ЗПИФ, держат деньги на депозитах и годами не могут заполнить фонд, взимая комиссии с инвесторов за управление (ха, депозитами...), инвесторы в этих случаях несут убытки.

( Читать дальше )

Не зря пропадал на работе ...

Не писал два месяца, полностью сосредоточившись на рабочих результатах без выходных. Когда открываются новые возможности, нужно действовать без промедления. Удалось заложить основу для роста дохода в следующие 12 месяцев: создать еще одну команду, получить ресурсы под новые проекты, взять контроль над новыми направлениями. Впереди еще очень много интересных задач. И пока наемная работа — основной источник дохода, логично уделять максимум времени развитию карьеры.

Но так будет не всегда, в базовом сценарии я рассматриваю, что на горизонте 3х лет существует высокая вероятность выйти на «плато» по зарплатным доходам. Это заставляет меня планировать свои дальнейшие шаги уже сегодня. И конечно же, в перспективе я рассчитываю, что именно инвестиционный доход усилит свою роль, так что переходим к инвестиционной части поста:)



( Читать дальше )

Операции с портфелем

Обычно я стараюсь не вмешиваться в уже сформированные позиции и редко вношу изменения в портфель. Если я покупаю бизнес, то стараюсь удостовериться, что за ним можно следить по минимуму. И все же в этот раз я сделал ряд перестановок.

Во-первых добавил в портфель акции Белуги, мне нравится их бизнес. Значительно нарастил долю в акциях Лукойла.

Во-вторых продал сильно закредитованные компании — Сегежу и Ростелеком, но не исключаю, что могу их обратно откупить в конце 2023 или начале 2024 года (но это не точно). Так же временно сократил позицию в Газпроме, опять же предполагая, что на горизонте года верну проданные позиции. Все же с учетом инфляции сегодня акции Газпрома стоят дешевле, чем на дне 2008 года.

В-третьих немного усилил позиции в Алросе, Банке СПБ и Фосагро.

В результате перестановок в портфеле выросла доля компаний, который продолжают платить дивиденды, это ключевой показатель для меня. Пока остаются в двоечниках всех компании горнодобывающей отрасли (кроме Алросы), дивиденды по ним я не жду в 2023. Инвестор я понимающий, готов дать подождать 2024 год. Но если и в 2024 какие-то компании не вернутся к выплате дивидендов, им придется покинуть мой портфель.

( Читать дальше )

Небольшая зарисовка по курсу рубля.

К сожалению, информационная повестка основных СМИ (как новостных агентств, так и практически любых ТГ-каналов, кроме единичных, но вы их скорее всего все равно не читаете) сосредоточена на совершенно бесполезных и даже чаще вредных новостях. Потому что деньги проще заработать на негативных и ни на что не влияющих эмоциональных поводах. Поэтому действительно стоящая информация практически всегда обходит людей стороной.

И если говорить конкретно о новостях экономических, то слушать в первую очередь необходимо главного человека в российской экономике — Андрея Рэмовича Белоусова. Говорит он редко, но исключительно по делу.

И так, вернемся немного назад, в июнь 2022 года, вот о чем тогда говорил Белоусов:

По мнению Белоусова, оптимальным, комфортным для российской промышленности был бы курс от 70 до 80 руб. за доллар. Вице-премьер отметил, что Центробанк не таргетирует уровень курса российской валюты, «поэтому он складывается таким, каким есть».

( Читать дальше )

Сейчас будет статья на чувствительную тему, и я сразу предлагаю отказаться от ее прочтения и тем более эмоционального комментирования людям, которые обладают обширными знаниями по глобальным вопросам, за которые им никто не готов платить.

И так, меня сугубо в инвестиционных целях занял вопрос о том, что реально происходит с доходами населения и бизнеса на горизонте 10+ лет в России. Доступная в популярных источниках информация на этот счет эмоционально политизирована, а следовательно в 99% случаев не просто бесполезна, но вредна.

Поэтому первым делом мне важно было выбрать доверенный источник информации. Для начала ответим на простой вопрос: вызывает ли у кого-то сомнения данные статистических ведомств? Даже если отбросить некомпетентное мнение обывателей, можно говорить о том, что методики расчета показателей могут быть, скажем так, неоптимальны. И профессионалы перепроверяют данные с разных сторон и из разных источников.

Намного ценнее, на мой взгляд, простые бухгалтерские показатели. Например, вызывает ли у кого-то сомнение, что бюджет РФ испытывает дефицит? Таких людей я не встречал. Вызывает ли сомнение, что нефтегазовые доходы в 2023 будут меньше, чем в 2022? И таких людей я тоже не встречал. Есть ли сомнения, что оборонный бюджет вырос, в результате чего статистику расходов бюджета закрыли? Ну как бы, ответ очевиден.

( Читать дальше )

В своей прошлой статье с подборкой накопительных счетов обещал написать выводы о том как банки могут смотреть на будущие ставки по вкладам и смогут ли они из этого извлечь выгоду.

После повышения ключевой ставки на 1% пункт, ЦБ РФ опубликовал данные мониторинга изменения ставок по вкладам:

Результаты мониторинга в июле 2023 года максимальных процентных ставок по вкладам1 в российских рублях десяти кредитных организаций2, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц:

I декада июля — 7,83%;

II декада июля — 7,83%;

III декада июля — 8,11%.

То есть ставки по вкладам в среднем поднялись на 0,28% пункта.

Далее, проводя мониторинг условий по накопительным счетам, я обнаружил, что из крупнейших банков никто не повысил ставки по накопительным счетам. И чтобы понять, что это означает, нам надо знать структуру сбережений вкладчиков:


Структура рублевых средств физических лиц на 01.06.2023

Более 13,7 трлн рублей клиентов находятся на счетах до востребования, и являются дешевым источником ликвидности для банков.

( Читать дальше )

Провел исследование доходности накопительных счетов в ряде крупных банков. В выборку не включены акционные условия из области «надбавка новым клиентам» или «надбавка за первый счет», так как конкретно мне интересна объективная долгосрочная картина и прыгать между банками не интересно. Потому что когда у вас маленький капитал и вы только изучаете условия, вас еще можно заманить маркетинговыми акциям, когда ваш капитал собирался годами (то есть сумма для вас значима), на первое место выходит совокупность долгосрочного удобства и надежности, то есть спокойствия за свои деньги (никогда не видел человека, который бы гонял десятки и сотни млн между банков после просмотра рекламы).

Как мы видим, банки с уже сформированной базой клиентов сегодня не гонятся за вкладчиками в накопительные счета, предлагая условия ниже срочных депозитов. Часть банков все же готова предложить повышенные проценты, но в обмен на постоянное пользование другими своими продуктами.


Доходность накопительных счетов в ряде крупных банков на 04.08.2023

( Читать дальше )