Михаил Новокрещёнов, ну я потому и выделил 3 стратегии, у инвесторов разные подходы:) но вообще проектные сроки эксплуатации современных зданий по 100 лет.

Ценообразование хитрое, можно статью писать. Если коротко, есть два базовых подхода: доходный и сравнительный. Доходный — берем условия договоров, прогнозируем денежный поток за вычетом расходов и делим на рыночную ставку капитализации, минус в том, что подход не учтет кейс, когда ставка аренды ниже или выше рынка. Второй подход — сравнительный, то есть смотрят оценку сопоставимых объектов. На практике оценщики делают 2 оценки и высчитывают средневзвешенное значение, а вот в каких пропорциях брать вес из каждого подхода — сиё тайна методики, которая согласовывается с УК.

Федорино Горе, спасибо! Еще раз присмотрюсь к Атриуму. Казалось, что там платежи никуда не движутся

Финансовый Архитектор, у Атриума насколько я помню рента привязана к какому-то внутреннему курсу у.е. И если посмотреть на арендные платежи за последние два года, то они неплохо подросли. Думаю поэтому его не укатали как тот же САБ.

Финансовый Архитектор, ну меня бы например устроило, если бы объект через 10-15 лет продавался. С одной стороны горизонт инвестирования достаточно длительный, чтобы успеть преодолеть все рыночные неэффективности, с другой — есть финишная точка в которой можно получить рыночную оценку объекта недвижимости и прозрачно транслировать ее в стоимость пая.
А вообще как формируются цены на рынке реальной складской недвижимости и насколько большое значение при её оценке имеет значение арендный поток? Я про ценообразование на этом рынке ничего не знаю. В жилой недвижимости этот фактор очень мало что значит.

Михаил Новокрещёнов, кстати, то, что объект из фонда будет продан по оценке оценочной компании — тоже большой вопрос. На рынке такой практики в ЗПИФ мало, оценкой УК может манипулировать, если ее вознаграждение от СЧА зависит, ведь методику оценки они согласовывают с оценщиком. Рыночная биржевая оценка более справедлива.

Михаил Новокрещёнов, поясню. Вот в ЗПИФ РД есть бизнес-центр. И ставки аренды на БЦ за последние 20 лет очень сильно отстали от инфляции, почти не выросли. Но стоимость строительства выросла, спрос есть. Вероятнее всего стоимость аренды будет расти, но РД завершится в 2027 году. Где гарантии, что до 2027 будет качественная переоценка аренды? Это чистой воды ставки. А в бессрочном фонде такую переоценку из-за роста аренды дождаться можно, показательный пример роста аренды в фонде СФН-Арендный бизнес или Парус-СБЛ. Но тут надо уметь выбирать недооцененные объекты.

Финансовый Архитектор, можно, но можно и потерять. Просто термин «раскрытие стоимости качественного объекта во времени» да ещё введенный вами в достоинства фондов 3 категории выглядит как маркетинговый слоган — не раскрывается что за ним стоит и почему-то преподносится исключительно как достоинство фондов, хотя этот механизм может дать инвестору и убыток. Ну и для фондов 3 категории я бы все-таки добавил в качестве недостатков отсутствие механизма получения прибыли от дорожания объектов недвижимости.

Михаил Новокрещёнов, я не совсем понимаю вашу мысль, вы не согласны с тем, что можно заработать на росте стоимости объекта через переоценку пая на бирже?

Финансовый Архитектор, то, что вы сейчас сказали как раз относится к тезису «индексируемый денежный поток». Да, если текущая доходность и скорость роста арендного потока привлекательна паи подорожают — и это следствие именно наличия «долгосрочного индексируемого денежного потока» ни больше и не меньше, но это не является раскрытием стоимости актива в долгосроке, такая формулировка слишком абстрактна и не раскрывает причин возможного изменения стоимости. Кроме того, если текущая ключевая ставка намного выше текущей доходности и индексирование арендных потоков не успевает за ростом ставки как за последний год и судя о риторике ЦБ эта тенденция может продолжаться и в 2025, то фонды не будут расти в цене или даже падать. Тогда через продажу паев никакую прибыль не забрать. Моя мысль простая — у паев Паруса прибыли или убыток стоимости паев зависит исключительно от того, насколько их индексируемых денежный поток на текущий момент привлекателен, нет гарантии, что он обязательно станет привлекательным даже в долгосрочной перспективе (к примеру в случае резкой девальвации рубля как в 90-ых). Если использовать такие формулировки, все намного понятнее и честнее.

Михаил Новокрещёнов, это не верно. В фондах типа 3 положительная переоценка обеспечивается рынком по мере роста / появления ожиданий роста денежного потока. Эту прибыль можно забрать через продажу паев.

Финансовый Архитектор, тогда я бы сформулировал как преимущество фондов второго типа — это возможность получения прибыли от роста стоимости недвижимости, а в третьем указал бы отсутствие такого фактора прибыли актива как его недостаток. И не использовал бы термин «раскрытие стоимости» для фондов 3 типа, а написал возможность получения долгосрочных индексируемых денежных потоков, так точнее и прозрачнее.

Алексей Московский район СПб, 1. Да. Но есть риск, что по какой-то причине заказчик откажется от объекта. Полюбому там есть штрафные санкции за это и компенсации / банковские гарантии. И все же этот риск характерен именно для оборотной стратегии.

Инвестиции в оборот недвижимости
На Мосбирже сейчас действует всего один фонд, инвестирующий в оборот недвижимости — Rental pro.… В случае с Rental pro все объекты покупаются только у PNK group.

Характерные риски:… Средства могут быть вложены в объекты, которые в последующем будет проблематично продать, либо не удастся заключить договор аренды в ожидаемые сроки и на ожидаемых условиях (как правило, по таким объектам ...
Какой-бы качественный объект не находился в фонде, следует помнить, что УК может в любой момент принять решение о ротации, в том числе стоимость объекта может не успеть полностью раскрыться за короткий срок владения


Конец цитаты.
Как я понимаю, 1. Рентал не строит склад или дата-центр, чтобы потом искать на него покупателя (или арендатора). Строительство идет под обязывающий договор с заказчиком (build to suit).
2. Не успеет полностью раскрыться — правда. Зато выигрыш в скорости. Деньги уже будут вложены в строительство следующего объекта и обернуться.

Михаил Гайлит, у Атриум ликвидность низкая, арендный поток плюс минус на одном уровне много лет. Это торговая недвижимость. Надо оценивать перспективы, конечно: есть ли дисконт к рыночной, есть ли перспективы у ТЦ в условиях роста интернет-торговли (основной драйвер складов — интернет коммерция). 

Михаил Гайлит, рентный доход сроком до декабря 2027, не знаю как на ваш, в моей системе координат — это короткий срок.
САБ7 до конца марта 2031, в моей системе это «средний срок». Недвигу по окончанию фонда вероятнее всего продадут. ~20% активов фонда на депозитах (в будущем это может быть плохо для размера выплат). Дисконт цены пая к рыночной стоимрсти активов имеется. Для среднесрочных спекуляций вроде как и не плохо. Не инвестиционная рекомендация, сугубо частное мнение.

Финансовый Архитектор, Я хотел бы вдолгосрок. Хотя есть еще вариант, тот же Атриум.

Михаил Гайлит, приветствую! Зависит от того, хотите долго держать паи и получать ренту или купить для спекуляций.

Penguin, информация со страницы фонда

Михаил Новокрещёнов, «раскрытие стоимости» не равно «достижение цены пая размера СЧА на пай». Речь о том, что с момента приобретения вырастит денежный поток.

Спасибо! По Вашему мнению, САБ7 и ВИМ Рентный доход привлекательный сейчас, они довольно серьезно упали в цене.