Зам по пиву, «кредитная» недвига может быть только в ЗПИФ для квалов. Небольшое уточнение…

Зам по пиву, там сложная бухгалтерия, если прям совсем по-детски на пальцах:
— В состав фонда включено ЮЛ
— На ЮЛ оформлена недвига и кредит
— ЮЛ платит кредит со своих счетов из денег от аренды, а остаток аренды за вычетом издержек зачисляет на счета УК, открытые для учета имущества фонда, откуда УК распределяет деньги пайщикам в соответствии с Правилами ДУ
— Если надо сразу погасить кредит, то пайщики перечисляют в фонд деньги (= покупают новые паи фонда), а УК со счетов фонда перечисляет деньги ЮЛ, бухгалтерски это оформляется как займ, выданные юр лицу, а ЮЛ уже погашает кредит и имеет обязательства заемные перед фондом (пайщиками фонда), обеспеченные недвижимостью. О как. Дальше надо налить 100г…

Ayrisu, разумеется, каждый сам решает какие риски брать. Больше прокладок до актива — больше рисков. Кейс 2 — это, например, фонды от Парус или Активо. Там есть заранее известный объект с заранее опубликованной экономикой, все желающие могут поучаствовать в его покупке. А кейс 3 — это фонды от околобанковских УК, которые деньги с пайщиков на все хорошее соберут, на депозиты/офз/обратное репо разместят и полуают комиссию.

P.S.  те же акции я тоже предаочитаю напрямую брать, фонды тут не нужны.

Зам по пиву, объекты покупает УК на деньги пайщиков и в интересах пайщиков включает их в состав фонда, об этом делается запись в росреестре, а в графе «Правообладатель (правообладатели)» делается запись «Владельцы паев инвестиционного фонда ...», «Вид права» указывается «Общая долевая собственность», сам объект получает обременение вида «Доверительное управление».

Если объект под обременением банка, то в фонд его не включат. Стандартная схема: недвижимость в собственности ЮЛ, на ЮЛ оформлен кредит, само ЮЛ включено в состав имущества фонда, у фонда к ЮЛ возникает право требования дохода от объекта недвижимости.

Ayrisu, если мы говорим в целом про индустрию ДУ, все сложнее. Вот вам 3 базовых кейса:
1. Вы очень богат, у вас много активов или один сложный актив. И вы можете сами администрировать все это / нанимать команду или нанять внешнего управляющего за комиссию, который на согласованных с вами правилах будет все делать. 
Частный случай, когда вы по закону должны отдать свое имущество в ДУ.
2. Есть актив, который вы приобрести не можете, слишком дорого, вы можете собраться с единомышленниками и попросить организовать процесс сбора денег, организации сделки и управления активом какую-то 3ю сторону — УК. За комиссию, конечно.
3. И наконец 3й кейс. УК говорит вам, что у нее есть охренительная идея — дать ей денег, а они обязательно на эти деньги сделают что-то выгодное, но деньги вперед.

Вот в первых двух случаях работать с УК может быть даже очень взаимовыгодно. А в 3м — очень опасно. Вот вы про 3й случай пишите.

Dmitry_Ch, комплекс стоил 33 795 за кв. метр, ставка аренды выросла на ~50% (округлим для простоты), значит условно цена за метр должна стать х1,5 или 50,5 тыс. за кв метр, при том что построить нечто аналогичное будет не менее 75 тыс. за кв метр.

Ayrisu, на мой взгляд аналогия некорректна, но то детали, вы же  про то есть ли место рискам недобросовестного/неэффективного управления в ущерб пайщикам? Абсолютно да, мы такое много где наблюдаем прямо сейчас. Можно ли от этого защититься? Тоже да. Ну, например, покупать фонд напрямую у УК, которая собирает деньги под еще даже не отобранные для покупки активов, а не через биржу — практически гарантированный вариант, что инвестор разочаруется.

lomm, ну я потому и пишу, что мне не нравится стратегия среднесрочных спекуляций, потому и не инвестирую в такие фонды, хотя из-за дисконта на бирже можно и заработать. А фонды от Сберовских УК просто перепродают зачастую объекты между своими фондами: фонд А заканчивается, имущество выкупают в свой же фонд Б.

Зам по пиву, фонд не владеет активами (фонд не является субъектом права собственности, ст. 212 ГК РФ), имущество принадлежит пайщикам. Кредиты фонд брать не может, расходы по эксплуатации администрирует УК за счет имущества в составе фонда.

Иван-дурак, там 2 составляющие: % от стоимости чистых активов и % от выплаченного дохода. А вот за падение стоимости пая на бирже они никакой ответственности не несут. 

lomm, зачем изобретать эмоционально окрашенные термины?) Это приводит к некорректной картине. Есть управляющая компания, она привлекает деньги, имеет составное вознаграждение — % от стоимости чистых активов и % от выплаты дохода пайщикам, сразу все на свои места становится.

Ayrisu, в корне некорректная предпосылка в вопросе заложена:
1. Хозяева фонда — пайщики;
2. Чссть вознаграждения УК привязана к доходности пайщиков — комиссия 5% от выплат пайщикам.


Аналогично вы некорректно даете оценку деятельности руководителей госкомпаний, не имея информации о поставленных перед ними задачах и порядке расчета вознаграждений.

Евгений Краснодар, опубликован разбор САБ7 smart-lab.ru/blog/1101351.php

rotten1979, опубликован разбор САБ7 smart-lab.ru/blog/1101351.php

Дмитрий Добродеев, опубликован разбор САБ7 smart-lab.ru/blog/1101351.php

Михаил Гайлит, опубликован разбор САБ7 smart-lab.ru/blog/1101351.php

Александр Бельских, опубликован разбор САБ7 smart-lab.ru/blog/1101351.php

Dmitry_Ch, мне кажется, тут все очень просто. Текущая ставка все равно ниже рынка, а договор по ставкам ниже рынка продлили до 2034 года. Так что тут был выбор: или сейчас индексировать досрочно или на значительно более жестких условиях перезаключать в 2029.
UPD: я про Парус-Лог

Penguin, наверняка кто-то знает. Надо просто садиться и читать изменения в НК РФ. Для не юриста поиск ответа на вопрос может занять 2-3 часа или даже больше, при условии, что удастся быстро определить что и к какой налоговой базе относится. Альтернатива — запросить мнение УК / написать запрос в ФНС / Минфин (мнение Минфина в этом вопросе самое авторитетное).

Penguin, выплаты  от ЗПИФ, как и зарплата относились к «Прочим доходам» и складывались в единую налоговую базу, то есть с выплат по ЗПИФ в теории можно было получить инвестиционный вычет по аналогии как это работает с зарплатным НДФЛ. Но обратный эффект от единой налоговой базы с ЗП — выплаты по ЗПИФ должны были попасть под новую прогрессивную шкалу. Поэтому были приняты поправки в НК РФ, теперь выплаты по ЗПИФ облагаются по ставке 13% или 15%, а не как зарплата. В связи с поправками в НК РФ надо анализировать, можно ли теперь НДФЛ по выплат от ЗПИФ вернуть или эта возможность пропала.