Коллеги, решил опубликовать перечень лучших на мой взгляд рыночных практик, на которые стоит обращать внимание при выборе ЗПИФ недвижимости.

* Ежемесячная выплата дохода;
* УК публикует финансовую модель фонда, прогнозирует будущие дивиденды, известен порядок и сроки индексации аренды;
* Срок доверительного управления 15 лет (с момента создания фонда);
* Инвестор заранее знает конечный перечень объектов фонда;
* УК не занимается спекулятивными сделками;
* УК не ограничивается формальной отчетностью, публикует наглядные материалы;
* Индикативная текущая дивидендная доходность в диапазоне +1/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ (актуально на момент написания поста);
* УК не проводит допэмиссию паев под будущие покупки новых объектов;
* Желательно фонд торгуется на бирже;
* Желательно первичное размещение паев осуществляется через биржу (не биржевое размещение практически ВСЕГДА сопровождается сильно завышенной ценой реализации).


В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке.

( Читать дальше )

Коллеги, обещал опубликовать актуальный обзор ЗПИФ недвижимости «Современный арендный бизнес 7». Анализ основан на данных на 30.04.2023, данные на конец мая скорее всего выйдут в ближайшую неделю, но исходя из своего рабочего графика, решил опубликовать обзор сегодня.

И так, поехали.

1. Общая характеристика

* Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
* ISIN: RU000A1034U7
* Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
* Страница фонда на сайте УК: ссылка
* СЧА на пай: 106 717,83 ₽ на 02.06.2023
* СЧА фонда: 73 млрд ₽ на 16.08.2022
* Рыночная котировка на момент написания статьи (12.06.2023): 97 000 ₽ (дисконт 10% к СЧА)
* Договор доверительного управления: до 31.03.2031
* Выплата дивидендов: ежеквартально
* Для квалифицированных инвесторов: нет
* Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
* Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год
* Примерная доходность арендного потока до НДФЛ: 9,2% к рыночной цене и 8,3% к СЧА

( Читать дальше )

Инвестиционные операции

Май порадовал большим количеством дивидендных выплат. 23 мая были получены финальные дивиденды от «ПНК-рентал», а 31 мая был поступил возврат полной стоимости активов фонда. Было принято решение разместить деньги в ЗПИФ недвижимости Современный Арендный Бизнес 7 от Сбербанка (САБ7). Я до сих пор не уверен, что это лучший выбор, но пока остановлюсь на этом фонде, по крайней мере САБ7 в апреле приобрел недвижимости на 50+ млрд рублей (спойлер: выкупив активы из другого своего же фонда и из фонда ПНК-рентал). И это не инвестиционная рекомендация.

Так же я решил, что текущая ситуация в акциях Магнит не соответствует стратегии моего портфеля, я придерживаюсь консервативного подхода: бизнес-активы должны генерировать денежный поток. Вообще, все серьезные инвесторы тем или иным способом всегда получают от своего бизнеса регулярные денежные потоки. Возьмем, к примеру государство. Не имеет значение, платят компании дивиденды или нет, государство ВСЕГДА имеет колоссальную прибыль в виде реального денежного потока. 

( Читать дальше )

Инвестиционные операции


За март были получены дивиденды от фондов коммерческой недвижимости и немного процентов по депозитам. ОФЗ решил продать, но совершал покупки акций банка Санкт-Петербург, который имеет хороший запас прочности по достаточности капитала, что позволяет ему из года в год платить дивиденды. Таким образом, банк СПБ хорошо вписывается в мою глобальную стратегию — получение дивидендов в долгосрочной перспективе от диверсифицированного портфеля активов.



( Читать дальше )

Коллеги,
мне всегда было интересно каким образом создается богатство, особенно большое. И сегодня мой жизненный опыт позволяет дать системный ответ на этот вопрос. Богатство (благосостояние) — это всегда производная от активов, которые вы смогли приобрести / создать и одновременно которыми вы смогли воспользоваться.

И так, какие активы мы можем приобрести или создать? Я их разделил на отчуждаемые и неотчуждаемые.

Во-первых отчуждаемые — это те активы, которые вы можете реализовать только с потерей прав на них, ну или их можно отнять помимо вашей воли, неотчуждаемые активы не могут быть у вас отняты (есть исключения), но их можно уничтожить или потерять.

Во-вторых отчуждаемые активы могут работать на вас с вашим минимальным участием, то есть в отношении них возможно наемное управление, а неотчуждаемые активы обычно (есть исключения) работают за счет ваших личных усилий.

Чтобы получить активы, в них нужно что-то инвестировать: деньги, усилия, время. Так у нас получается схема сбалансированных инвестиций в полезные активы:

( Читать дальше )

Инвестиционные операции

В феврале 2023 получил дивиденды только от фондов коммерческой недвижимости. Размер пока скромный, но все равно приятно, в связи с неблагоприятными обстоятельствами, пока что вложил полученные дивиденды в ОФЗ. Возможно, в течение марта произведу реинвестирование в недвижимость, буду действовать по обстоятельствам. Так же рынок дал возможность выгодно обменять подорожавшие префы Татнефти на обыкновенные акции.




( Читать дальше )

Январь 2023 был щедр на получение всевозможных дивидендов, что позволило сделать новые инвестиции. УК Парус перевел все свои фонды недвижимости на стратегию lvl up, о чем я писал отдельно. На этом фоне я решил переложиться из замещающих облигаций ПИК в фонды недвижимости, воспользовавшись распродажами во время дополнительной эмиссии паев. Стратегически недвижимость в портфеле для меня более приоритетна, чем облигации.



( Читать дальше )

Статья подготовлена на основе отчета ВТБ «Взгляд на рынки капитала» от декабря 2022, вспомогательные данные получил из отчета BlackRock «2023 Global outlook». Материал сопровождается моими комментариями, акцент сделан только на тех направлениях, которые касаются моего портфеля и моей стратегии управления личным капиталом.

*** Инфляция ***

• ВТБ ожидает инфляцию по итогам 2023 года в России на уровне 5,7% и ключевую ставку в районе 7,5%, опасаются, что инфляция будет выше.
• BlackRock ожидает, что высокая инфляция сохранится на долго, в частности из-за старения населения, таким образом, отдают предпочтение инфляционным бондам

We see long-term drivers of the new regime such as aging workforces keeping inflation above pre-pandemic levels. We stay overweight inflation-linked bonds on both a tactical and strategic horizon as a result.
Источник: BlackRock

Мое примечание:

( Читать дальше )

Собрал тут статистику по динамике своей зарплаты за 11 лет, еще добавил денежный поток от инвестиций (дивиденды, купоны, проценты со вкладов). Наглядно видно, что моя работа — это мой основной бизнес, на нем я и сосредоточусь в 2023 году, мой второй бизнес — инвестиции, я так же продолжу развивать.

Об отношении к инвестициям как к бизнесу я уже писал: "Частные инвестиции как бизнес", о том почему к наемной работе имеет смысл относиться так же, тоже могу написать, если кому-то будет интересно.




( Читать дальше )

Институциональный инвестор, в отличии от частного, всегда имеет стратегию по практически гарантированной регулярной монетизации своих активов, примеры:

• Государство гарантированно собирает налоги;
• Биржи гарантированно получают комиссии за биржевые услуги;
• Топ-менеджеры гарантированно получают зарплаты и почти всегда имеют бонусы;
• Инвестиционные фонды и управляющие компании гарантированно получают комиссии за управление;
• Венчурные инвесторы закладывают процент неудач, но систематически находят те бизнесы, которые выстреливают и окупают затраты;
• Мажоритарные акционеры гарантированно выводят деньги через дивиденды либо через аффилированные компании, либо занимая посты в правлении;

И только физики как правило занимаются онанизмом игрой.

И так, логично, что относиться к своим инвестициям рациональнее всего как к бизнесу, а следовательно важно иметь стратегию, которая по крайней мере на 99% гарантирует 

( Читать дальше )