Росреестр предоставил интересные данные.


Из регионов было куплено около 66098 объектов недвижимости в Москве. При этом, напомню, что новостроек было продано 110289 (с учетом ТиНАО), а продажи вторичного жилья можно примерно рассчитать, на основе данных от Домклик, получится в районе 141700.

Итого, получаем, что 26% спроса приходится на регионы. Это, кстати, коррелирует с предположением топ-менеджера Циана, что 20-30% объектов покупаются в целях инвестиций.



( Читать дальше )

По результатам первого этапа, мы установили, что объект может претендовать на налогообложение до 2%.

На втором этапе, нам необходимо найти проектную декларацию строящегося объекта.


Как правило, первые этажи будут занимать помещения коммерческого типа. Хотя, на практике, они могут занимать любую площадь любого этажа.
Согласно проектной декларации, у Октябрьской, 98 весь первый этаж будет занимать около ~2000 кв.м. А общая площадь помещений 29425,84 кв.м.

На 2000 кв.м. вероятнее всего расположится коммерция, даже если она полностью будет заниматься торговлей, в рамках той формулировки, которая предполагает изменение налоговой ставки, то это ~6,8% от общей площади помещений, что укладывается в рамки 20%. Напомню, что если объем торговых помещений занимает площадь более 20%, то с такого объекта налог составляет 2%.

Нужно понимать, что этот процесс не может полностью гарантировать отсутствие налога в 2%, ведь торговлю можно вести и на 2 и на третьем этаже. Но такая часть анализа позволит Вам понять, степень вероятности применения размера исчисляемого налога.

( Читать дальше )

Столкнулся с тем, что даже у опытных работников сферы недвижимости (блогеров), возникают сложности с актуализацией информации по налогу на имущество в случае покупки апартаментов, а они берут немалые суммы за подборы, нужно сказать.

Напомню, что налог на нежилое помещение может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости приобретаемого объекта.
И сумма за год может получиться значительная, к примеру, может быть 200000 за год при стоимости объекта в 10 млн., или около 4 месяцев аренды будет работать на налог. Ниже приведу пример, как можно на первых этапах отсеять для себя такие тяжеловесные объекты, это позволит снизить риск выбора объекта, у которого будет повышенный налог. Хотя полностью исключать риск налога в 2% не стоит. Также, рекомендую считать модель, используя несколько вариантов сценария.

Расчёт будем смотреть на примере конкретного объекта:

Улица Октябрьская, 98, г. Москва.

(Ранее Mirror Здание от ГК МИЦ, теперь Самолёт с перенесёнными сроками ввода).

Алгоритм:

1. Находим публичную кадастровую карту

( Читать дальше )

Это данные АСВ за первое полугодие

На 39 трлн. депозитов на то время, 29,7% составляют свыше 10 млн. Гипотетически, на эту сумму (11,645 трлн.) можно купить около 582 253 квартир в Москве (средняя цена, напомню, 20 млн.). Этого может хватить на 7 лет.

Это без учёта, что часть крупного капитала остаётся на фондовом и валютном рынке.




( Читать дальше )

Интересные данные от Dataflat.ru

Можно увидеть, как одна только Старая Москва, аккумулирует огромные суммы в сравнении со своими соседями. Если смотреть Санкт — Петербург, там цифры на порядок ниже, как и в любом городе и целом регионе.

Из этих цифр видно, что на рынке новостроек около 443 млрд. проходит за наличные. В 2022 году это значение было около 367 млрд.
Рост составляет 18%, что только немногим отстаёт от темпы прироста денежной массы (19,4%) за год. При этом среднее подорожание лота составило 15%, что обусловлено снижением квадратуры лота. Т.е. тратить наличные на покупку новостройки в реальном выражении стали где-то на 3% больше.

Следует отметить, что сделки за наличные идут с постоянством и увеличением, даже в год продолжительной высокой ключевой ставки.

Если пересчитать, то за наличные покупалось где-то 1820 квартир в месяц, что коррелирует с данными о продажах. (Например, в ноябре было продано всего около 7129 новостроек в границах Старой Москвы).

Даже если полностью убрать ипотеку с госучастием, оставив семейную, льготную и IT, то рынок по объемам выручки вернётся только к 2022 году, но нельзя забывать, что и на депозитах лежит довольно внушительная сумма в 48 трлн.

( Читать дальше )

Правительство выдало банкам в РФ дополнительные лимиты по льготной ипотеке на 2,3 трлн. Вообще, за весь 2023 год банками было выдано ипотек на ₽8 трлн. Из них льготных ипотек за 11 месяцев 2023 года российские банки выдали на 4,1 трлн. руб.

Т.е. этой суммы хватит аккурат на полгода, если рекордные темпы 2023 года сохранятся. Но с учётом изменения условий по льготным программам, темпы должны быть меньше. Возможно, взяли с учётом ажиотажа перед отменой льготной в июле и планируемым снижением ключевой.

Т.к. инфляционные ожидания снизились с 14,2% до 12,7%, а официальная инфляция с 1 по 22 января составила 0,46% против 0,84% за аналогичный период в прошлом году. Ближайшее заседание по ставке 16 февраля. С этого года, кстати, ЦБ будет публиковать протокол (резюме) обсуждения, касательно решений по ключевой ставке в рамках общепринятой мировой практики.

Даже при высоких ставках, которые мы наблюдаем сейчас, фондовый рынок и рынок недвижимости либо продолжает рост, либо стагнирует, на фоне закрытого рынка капитала. В случае снижения ставки или намека на снижение, рынок могут ожидать переток капитала с денежного рынка на рынок фондовый, валютный, товарный и т.д., все это может происходить благодаря перетоку денежных средств из депозитов.

( Читать дальше )

В этом году: Открытие станции «Потапово» на Сокольнической линии.
                   Обещают 11 станций от «Коммунарки» до «ЗИЛа».

К 2027: Две новые линии — «Рублево-Архангельская» и «Бирюлевская»
          «Южный порт».

К 2034: «Суворовская» — с пересадкой на «Достоевскую».

Интересно, по каким ценам будут выходить инвесторы ЖК «Спутник» от Самолета в момент открытия «Рублево-Архангельской» ветки к 2027 году, который ровно за этим и понравился инвесторам?

Оригинал статьи.

Телеграм.

Кипят страсти по изменению условий льготной ипотеки. Пока одни говорят, что теперь-то цены вернутся к нормальным значениям, другие полагают, что будет рост. Давайте посмотрим на цифры, чтобы оценить влияние.
Нужно сказать, что льготная ипотека действительно прочно закрепилась на рынке недвижимости. Её доля в выдаче выросла с 22% (а было и такое) на конец 2021 года до 75% на конец ноября 2023 года.

Если сопоставить данные по ценам на Московское жилье (розовая линия) и количество выданных ипотек по доступным данным, то прослеживается только локальная корреляция, а в целом она не стремится к значению 1:1


( Читать дальше )

Согласно статистике продаж за Ноябрь, вырисовывается неоднозначная тенденция. Часть объектов показала значительное снижение, другая часть показала хороший рост. У некоторых рост был неистовый (В Зиларт стартовали новые корпуса).

Не похоже ли это на то, что рынок все значительнее подвержен влиянию маркетинговых кампаний, старое-доброе «Все побежали и я побежал»? Это все на фоне заявлений, о том, что новостройки с 2020 года подорожали на 80%. По Декабрю прогнозировалось на 10% ДДУ меньше, чем было в ноябре. Но так было до недавнего времени. С 23 Декабря ожидается изменение условий для льготной ипотеки, на которую сейчас приходится до 80% (по некоторым данным, например, от Липсица, и до 90%) сделок, из которых около 50-60% приходятся на семейную ипотеку. Но если смотреть сводку новостей по застройщикам, цены они опускать пока не планируют, т.к. накопили достаточный запас прочности и товарные запасы и нераспроданные метры не являются тем обстоятельством, которое значительно ухудшит их положение в ближайшее время.

( Читать дальше )

Есть мнение, что ужесточение условий по льготной ипотеке может способствовать снижению цен на рынке недвижимости. Однако, введенные ограничения могут служить причиной того, что сделки из крупного сегмента (с трехкомнатных и двухкомнатных) перейдут в сегмент однокомнатных квартир и студий, чем повысят цены последних. А после окончательной отмены льготных программ, если и будет коррекция, то она будет с тех цен, которые сформируют рынок на этапе перехода.


Что думаете?

Телеграм.