Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

 Подговка к поездке и первый день тут. Публикую вторую часть пути. История о путешествии на море с севера. О пробках, хамстве на дороге, и невероятной южной природе. Экономика поездки в третьей части.  

Disclamer: эта статья не о бизнесе, а о путешествии. Если ждете цифр, расчетов, конверсий и прочего — дождитесь, пожалуйста, следующей статьи — там раскрою экономику этого пути.

День второй.

Второй день в дороге тоже начался рано: в 5.30 утра мы уже ехали по МКАД в южном направлении, хотели опередить пробки. Удалось. И мы погнали до Ростова

Столичные пробки мы не застали. Зато километров через 150 встали на платной дороге почти на 2 часа.

В начале апреля публиковал статью «Сколько должен стоить доллар с научной точки зрения?». Там описан метод Фишера и прогноз по курсу. Если кратко, метод строится на разнице эффективной инфляции двух валют. На тот момент казалось, что доллар заканчивает свое падение к рублю (около 75 был курс). Сейчас ситуация складывается интереснее. Ведь и ключевую ставку понизили. Дважды. И курс еще ниже. А в апреле прогноз казался фантастикой.

Но не буду отходить от темы: в пятницу глава ЦБ прокомментировала ожидания по инфляции на 2022 год. Проноз ЦБ: 18-23%.

Обновленный прогноз по инфляции позволил мне пересчитать курс доллара к рублю по Фишеру. Он в графике в самом начале статьи. 79,5

Что еще может быть интересно в прогнозе ЦБ?

Ну во-первых, инфляция следующих периодов. По версии Банка России, инфляцияонный шок уже был, дальше они ожидают стабилизацию.

Ключевая ставка Центрального банка – это стоимость денег в экономике. У денег, как у любого товара, есть производитель – ЦБ. Он является эмитентом, т.е. выпускает (печатает) деньги.Далее деньги передаются крупным оптовикам, дистрибьюторам – коммерческим банкам. Потом они распределяются оптовикам поменьше – небольшим банкам через межбанковское кредитование, лизинговым компаниям, крупным корпорациям на свои, чаще всего инвестиционные цели. Мелкий опт – малый и средний бизнес. Розница – ипотечные кредиты, автомобильные и потребительские кредиты, кредитные карты. На каждом уровне к стоимости денег (кредита) добавляется пару процентных пунктов.

Как повлияет решение ЦБ о снижении ключевой ставки до 14%?

Процентные ставки в экономике инертны. Но так, или иначе динамика предопределена, ориентир – ЦБ, который уже дважды снижал ключевую ставку: сначала до 17%, теперь до 14%.

Финансовый мир изменился, и то к чему мы привыкли: свобода передвижения капитала, инвестиции в любые компании со всего мира, диверсификация — этого больше нет. Вклады съедает инфляция, недвижимость безумно дорога. Остается только фондовый рынок… Крипту не предлагать))) С чего начать? Семь коротких шагов, если про инвестиции еще месяц назад вы не задумывались.

0.Стоит убедиться, что вам это вообще надо. Важно, что кредиты закрыты (кроме ипотеки, если она взята на разумных условиях), и есть подушка безопасности из 3-6 месячных трат.

1.Разобраться в тарифах брокеров. Об этом писал тут  — внешняя ссылка в Телегу.

2.Открыть счет ИИС. Даже если не планируешь его пополнять – через три года он будет обладать теми же преимуществами + деньги можно будет вывести в любое время, сохранив льготы.

3.Открыть брокерский счет. Этот пункт нужен, если заводить деньги на ИИС по каким-то причинам не подходит.

4.Оценить свой риск-аппетит. Если не готовы однажды утром увидеть -50% (такое было 24 февраля) или -30% (бывает сравнительно часто, но не за день а за неделю – две), то акции или совсем не ваше, или надо разбавлять облигациями. Я за второй вариант, потому что мне нравится изучать и покупать именно компании, маленькие доли в бизнесе. При этом, акции дают и большую доходность в сравнении с другими активами. То есть риск -30% компенсируется большей долгосрочной доходностью.Альтернатива акциям – облигации. Чем меньше ваш риск-аппетит, тем более надежные компании стоит выбирать. Меньше риск – меньше доходность. Это нормально. Но 

У каждого инвестора — свои задачи, поэтому может быть сложно разобраться в тарифах. Сравниваю, что предлагают крупнейшие брокеры и сколько конкретно придется платить комиссии, если ты начинающий, или профессионал

Выбор брокера – важный выбор. Оноткрывает доступ к бирже, фактически является проводником к финансовой инфраструктуре. Организует доступ в акциям, облигациям, валюте. Является налоговым агентом и платит за вас налоги.

Критерии выбора

✔Надежность. Финансовая и технологическая

✔Удобство. Удобный интерфейс, интересная аналитика. Наличие банка в группе компаний позволит быстро и без проблем переводить рубли, валюту

✔Конкурентность тарифовСвязка брокер+банк дает еще и преимущества Private banking от каких-то сумм, но об этом в другой раз. Сегодня о тарифах.

На что обратить внимание в тарифах?

🔹Ежемесячная плата. Она или 0 руб., или в пределах 200 рублей, если были операции по счету. Отсутствует чаще на стартовых тарифах, но там выше комиссия за сделку

Расскажу о первом опыте дальней поездки на море. С чего начали подготовку, к чему были готовы, а что оказалось неожиданным. 2315 километров, 143 литра бензина, и 40 часов в дороге. В трех статьях. Это первая.

Идея поездки родилась стихийно: а почему бы и нет? Много лет без отпуска, границы практически закрыты, сложности с покупкой валюты, изменчивость курса – предопределили направление нашей поездки. Выбрали наш юг. Практически все южные аэропорты закрыты, что еще сильнее сужает выбор. Остается Сочи, Адлер, Красная поляна. Горы – это любовь, но мы хотели именно на море. Каждый день мотаться не вариант. А остановиться в Сочи… Сочи – дорогой регион. Адлер по моему мнению закатан в асфальт, что не добавляет ему харизматичности. Пришлось придумывать варианты. Выбрали Геленджик и поездку на машине.

В Геленджике никогда не были, город выбрали из-за климатических особенностей (бухта, закрытая горами) и стоимости аренды жилья – оно здесь более-менее адекватное. Причиной этому может быть то, что закрытые аэропорты ограничивают поток туристов. Остаются автолюбители и путешественники на поездах.

  В своей статье от начала марта «О дивный новый финансовый мир» уже писал свое предположение, что в связи с запретами на валюту, в стране разовьется несколько рынков валюты: валюта безналичная, валюта безналичная. В комментах еще часто добавляли крипто-доллар.

Но то, что два разных курса на наличный и безналичный доллар будет непосредственно в банках, то есть можно сказать официально — я не ожидал.

Крупный банк предлагает обменять ваш наличный доллар/евро на безналичный и плюсом получить до 3 рублей.Сложно сказать, выгодно ли это. Безналичная валюта может быть размещена во вклад под проценты. А текущее предложение — даст еще и 3 рубля бонусом (3,5-4%).При этом, получить наличную валюту в будущем может быть проблематично. Но и расходовать ее пока некуда.Что вы думаете?

Запустил опрос в Телеграм-канале, и там пока очень скептично восприняли это предложение. Нет пока ни одного голоса за такой обмен.

Видимо, сильное недоверие банкам

Рубль укрепляется, доллар падает, фондовый рынок неспокоен, выход на иностранные площадки под вопросом… Вдобавок к этому, еще и ставки по вкладам падают. Кажется, сейчас идеальное время для инвестиций в облигации. Сколько можно заработать сейчас? 

В последнее время много писал про облигации: это и сравнение плюсов и минусов, и идея для консервативного инвестора под 17% годовых, и для агрессивного инвестора под 32% годовых. Многие возможности уже недоступны — надежные облигации выросли в цене, но время все еще интересное.  

Месяц назад запустил интересный проект с индексами облигаций и публиковал конкретные портфели.

Индексы решают две практические задачи:

— показать доходности разных облигаций на момент наблюдения

— фиксировать коридор риска (разницу между самым агрессивным и консервативным портфелями).