Застройщики любят много обещать покупателям новостроек и рассказывать сказки. 
На деле, застройщики любят менять концепцию и повышать плотность застройки.
Ведь основные затраты (пятно застройки, коммуникации, согласования итд) уже понесены и каждый новый корпус резко увеличивает прибыль.
В двух роликах, расскажу и покажу все на реальных примерах.

Итак, застройщик ПИК внезапно начал строить новый корпус прямо перед окнами другого корпуса, который заселен более 3-х лет назад.

https://youtube.com/shorts/opv-bslj6P0?feature=share

А в этом ролике:

  — про легендарные “Алые Паруса”, где сначала построили три башни, а затем почти 15 лет достраивали еще четыре — одну за другой. 

-  про ЖК “Рассказово”, где обещали малоэтажную застройку (до 9 этажей)  и свой парк на закрытой территории, а затем  изменили концепцию и вместо парка появилась стройка нескольких корпусов по 22 этажа.

Тайминг:
00:00 Вступление
00:40 ЖК “Алые паруса”
02:22 ЖК “Рассказово”

( Читать дальше )

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).

2021 год продолжил тренд 2020-го на повышение цен.

1. Цены плавно поднимались весь год, без резких скачков. К ноябрю рынок подморозился. За год рост цен от 10% до 30%.

2. Год начали со ставки ЦБ 4.25% (беспрецедентно низкая, впервые в современной российской истории), повышали семь раз и к концу года дошли до 8.5%. Каждое повышение ставки тянет ипотечные ставки вверх (с временным лагом). И каждый раз “одобренные ипотечники” стремятся побыстрее выбрать квартиру и выйти на сделку, чтобы успеть использовать “низкую ставку”.

3. Локомотивом роста цен стали застройщики. Грамотный маркетинг, упаковка объектов, реклама, возможность онлайн выбрать, забронировать и оплатить квартиру, пониженная ипотечная ставка. Кроме того, многие застройщики предлагает квартиры/студии с ремонтом.

4. Главными бенефициаром низкой ставки стали застройщики и те, кто купил инвест.квартиры два-три года назад.

5. Ограничение льготной ипотеки в июле мало сказалось на спросе.

6. По данным Сбера просрочку допускают не более 0.6% от ипотечников. При этом, большая часть из них возобновляет платежи.

( Читать дальше )

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).
В целом, 2021 год для владельцев квартир, сдающих в аренду, оказался удачным.

1. Цены вернулись на доковидный уровень, т.е. на февраль 2020г и даже выше (по некоторым объектам).

2. Выросла стоимость ремонта (материалы, работа), мебели, бытовой техники. Владельцы квартир с “уставшей” начинкой (в первую очередь двушки, трешки в старых домах, в спальных районах) столкнулись с дилеммой — расходы на новый ремонт и технику дают лишь небольшое приращение в цене аренды. Срок, за который можно окупить полный ремонт, мебель и технику вырос до +- 5 лет. При этом, такие квартиры слабо привлекают самый выгодный сегмент нанимателей — молодых, хорошо зарабатывающих карьеристов, которые большую часть суток уделяют работе.

3. По-прежнему, максимальный спрос — на компактные квартиры в модных ЖК с новым качественным ремонтом, с кухней без компромиссов (даже если жилец пользуется доставкой, а кухня нужна только сварить кофе).

4. Спрос на студии еще не насыщен, хотя только в 21-м году достроены и сданы десятки новых ЖК со студиями.

5. Открытие новых станций улучшило логистику и сотни домов тоже стали “пешком до метро”.

6. Как и в 2020-м аренда отстает от роста цена на жилье.

7. Сервисы от крупных компаний (ПИК, Яндекс) пока что оказывают слабое влияние на рынок.

( Читать дальше )

Итак, в квартире в центре Москвы 13 лет назад сделали ремонт и с тех пор она сдается.
Было 9 нанимателей.
Что произошло с квартирой? Какой износ? Что заменили? Надо ли опять делать ремонт?
Пройдем по квартире с камерой и проведем ревизию всех косяков и проблем, возникших за 13 лет.
По-прежнему, многие задумываются о консервативной инвестиции в бетон — купить квартиру, поменять начинку и сдавать.
Не убьют ли квартиру наниматели? 
Ответ в ролике.


( Читать дальше )