RomanLitovka, 
Да, некисло. Я вам через годик напомню, попрошу сделать сравнение у кого лучше продажи идут.

Расскажите про нескучный сад и Марину гарден, пожалуйста, а то ожидания, навязанные застройщиками и предложение отельером очень разнятся. И инвесторы в шоке от полученных предложений отельера Зонта

Думать надо было, Добрый день.

Вот именно поэтому я и не спешил писать хвалебные оды новому старту продаж (Домина в Агое):
widget.realty.cat/houses?subdomain=p171&apiKey=14054f8db3b4fd870b2fd5504d20e335de635977&widgetId=172004

✔️ минимальные цены 19,3 млн за 29 квадратов (660 тр за кв).
✔️ отельер Домина — это Франшиза, управлять будет местная компания (насколько у неё получится конкурировать с Алеаном покажет лишь время… но на скачках я бы не стал ставить на эту лошадь 😂.
✔️ условия рассрочки делают Алеан намного более привлекательным для инвесторов (умеющих считать).

Чтобы разнообразить свой инвестиционный портфель — можно рассмотреть… если устраивает показатель рентабельности в 12%… на объект, который запустят в 2030...

Но, на сегодняшний момент цифры показывают что самый лучший отель для инвестиций (с самой высокой рентабельностью все же Николай в Анапе)...

П.С. а сколько было заманчивых рекламных объявлений в сети про Домину… от 17 миллионов писали они 😂…

RomanLitovka, Инстаграмов насмотрятся и начинпют српвнивать

Михаил Шварц, все мои расчёты делаются именно на калькуляторе, исходя из текущих цен на проживание и годовой загрузки.

👆 я и написал, что в Красной поляне сейчас нет проектов с рентабельностью 17-21% и капитализации 100% за 3 года тоже нет… потому что проекты все или уже сданы или на предсдаче… а готовые проекты растут в Сочи на 10-15% в год...

👆 рентабельности 17-21% даже в Сочи сейчас нет. Проекты с такой доходностью и капитализацией есть в Анапе, например.

Так что сказок никто и не рассказывает — даю чёткую и сухую аналитику, где можно заработать, а куда заходить уже поздно 🤷‍♂️

RomanLitovka, не надо мне сказки рассказывать про 100% за три года. И нет там никакой рентабельности в 17-21%. Достаточно взять и посчитать. Там загрузка пиковая пару месяцев зимой, и летом ещё более менее. А в остальные месяцы пусто.

Михаил Шварц,


Абсолютно согласен. Сейчас на поляне практически все объекты либо построены, либо находятся на завершающей стадии строительства… поэтому и рентабельность не может быть выше. Здесь всё просто:
1) Инвестор, который покупает готовое или почти готовое ничем не рискует… не «замораживает» деньги = отсутствие прибыли и рентабельности.
2) Инвестор, который входит в проект на начальной стадии: (который «замораживает» деньги (на эскроу-счете) (по крайней мере 50% от стоимости) на срок 3 года) = получает рентабельность от 17-21% годовых и рост капитализации от 100% за 3 года...

НЕТ РИСКОВ = НЕТ ДОХОДНОСТИ…

Регулярно отдыхаю в КП и зимой и летом. Были мысли купить там недвигу, но после рассчета рентабельности мысли о покупки всегда отпадали.

Бобёр,


Если Вы спрашиваете конкретно про Красную поляну, то сотка стоит от 5 до 10 млн в среднем.

а почём частные дома или хотя бы скажите сколько стоит сотка земли? На авито цены какие-то фейковые.

Думать надо было, про Домину пока ещё писать нечего. Цены застройщиком ещё не озвучены. Все что появляется в Интернете — пока это лишь фантазии и ожидания риелтеров (в том числе чтобы «зафонарить» клиентов)… Ожидается 13 апреля анонс цен и условий, вот тогда и можно будет провести анализ — насколько проект Домина в Агое интересен 🤝

Ооо, новая статья. Я думал будет про домину в Туапсе. Помнится вы про алеан там писали уже. Конкуренция растёт. Как они будут на одном пятачке продавать, прям любопытно. Судя по рекламе не стоило спешить, новое предложение значительно дешевле.

Лох приглашается на нерест

|-, а чем лучше? Там либо готовые объекты (с рентабельностью 5-6% годовых и капитализаций в 10% в год), либо объекты на завершающей стадии строительства (с рентабельностью 10-13% годовых и капитализацией 30-40% до окончания стройки).

👆 а вот если заходить в проект на старте: там и рентабельность от 17 до 21% и капитализация от 100% за 3 года).

Factor1, предлагаю вернуться к обсуждению этого вопроса в 2028-2029 году — там будут реальные цифры и можно будет с Вами их и обсудить.

В любом случае Сан Гарден — это хорошее вложение. А если ещё вы покупали в рассрочку и 50% храните на депозитах, чтоб оплачивать её, то Ваша рентабельность ещё больше увеличится (потому что фактически и стоимость номера уменьшится… на сумму дохода от вклада)

Factor1,
В 2020 — моне стоил 6 млн
В 2021 (до августа) — моне стоил 8 млн (+30%)
В 2021 году (декабрь) — моне стоил 13 млн (+ 65%) — это был аномальный период роста цены и не только в Сочи, хотя именно в Сочи был наиболее серьёзный.
В 2022 году (декабрь) — моне стоил 15 млн (+25%)
В 2023 году — 18 млн (+20%) (отель начал функционировать)
В 2024 — 2025 год (20 млн от застройщика: 15-16 млн перепродажи от инвесторов)...

В чатах перепродаж риелторских групп не видел ни одного объявления о продаже моне по ценам 2021 года 🤷‍♂️.

Либо Вас вводят в заблуждение… либо Вы мне пытаетесь доказать несуществующее.

П.С. по поводу инвестиций и цифр: если бы Вам действительно была тема интересна — Вы бы зашли на мой канал и ознакомились (ссылки Вам отправлял)… математически и логически все раскладываю.

П.С. если обидел, прошу прощения… но я не из тех риелтеров которые целуют клиентов в разные неприличные места. Со мной работают те, кто видит что я пишу правильно и обосновано.

RomanLitovka, 2 млн он может получить до вычета расходов, все остальное басни для «инвесторов», в Сангардене я приобрел номер для семьи, для отдыха.

RomanLitovka, сейчас «инвесторы» купившие в 2022 — 2023 не могут продать по ценам 2021 года, деньги которые замораживаются на 3-4 года могут удвоить капитал за это время при нынешней стоимости денег. На сегодняшний день с такими ценами, имеет смысл разговаривать о доходности 12%, в случае если в ДКП застройщик пропишет гарантированную доходность 12% годовых на вложенные средства, все остальное домыслы и рассуждения, левый график не гарантирует, что то же самое будет на правом графике.

Factor1, и по поводу Сан — Гардена: делал аналитику для своего инвестора, и вот к каким цифрам пришел: (цифры месячной давности):

По доходности:

Застройщик в своих расчетах прогнозирует доходность в размере 2 млн ₽ в год с минимального номера. По своим методика перепроверял: ± такая доходность и выходит.

Итого *рентабельность*: (рассматриваем номер за 14 млн со сдачей в 2027 году):

2 млн ₽ (годовой доход) / 14 070 000 ₽ (минимальный лот во 2-ой очереди) × 100 = *14,2% годовых*.

Если рассматривать номер в 1 — очереди (запуск в 2028 году) то *рентабельность* будет:

13 365 000 ₽ (минимальное предложение) / 2 млн ₽ (годовой доход) × 100 = *14,9% годовых*

Factor1, инвесторы часто полагаются на «опыт, честность и т.д» риелтеров… и покупают номера в моне в 2024 году, ожидая что он принесёт им 13-20% рентабельности? 🤦‍♂️

Отель полностью готов, «замораживать деньги не надо», отельер известен, доходность уже не потенциальная а реальная видна = нет рисков = нет прибыли… по мне все логично.