SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
dr-mart |Продажи недвижки по СПб основными девелоперами.
- 01 февраля 2021, 15:14
- |
- Тимофей Мартынов
Средняя цена квадрата СПб 2020 +14% до 113 тыс рублей за метр.
Если брать чисто СПб без алгомерации, и только первичку, то ср. цена метра 156,6 тыр (+12,6%)
Предложение 2020 составило по СПб 6,7 млн м2, что на 16% ниже 2019.
Объем спроса составил 4,27 млн м2.
Ажиотаж пришелся на август-октябрь, ноябрь-декабрь продажи выровнялись на значения предыдущих лет.
Доля ипотечных сделок достигла рекордных 63%, в ажиотажные месяцы доходила до 70-74%.
Новых проектов, которые стартовали в 20 г, стало меньше: 4,7 млн м2 против 8,7 млн2 в 2019.
ЛСР по СПб:
54 млрд (+27%) (продажи по группе 95 млрд, +12%)
в метрах +12%
Setl Group по СПб:
112,3 млрд (+6%)
Эталон по СПб:
33 млрд (-4%) (по группе 80 млрд +3%)
Все данные по 20 году.
На ЛСР, Сетл и Эталон приходится 1/3 строительного рынка СПб.
Интересно, почему Setl еще не вышел на биржу с IPO?
Вот слайдик по СПб продажам в одном из источников
Если брать чисто СПб без алгомерации, и только первичку, то ср. цена метра 156,6 тыр (+12,6%)
Предложение 2020 составило по СПб 6,7 млн м2, что на 16% ниже 2019.
Объем спроса составил 4,27 млн м2.
Ажиотаж пришелся на август-октябрь, ноябрь-декабрь продажи выровнялись на значения предыдущих лет.
Доля ипотечных сделок достигла рекордных 63%, в ажиотажные месяцы доходила до 70-74%.
Новых проектов, которые стартовали в 20 г, стало меньше: 4,7 млн м2 против 8,7 млн2 в 2019.
ЛСР по СПб:
54 млрд (+27%) (продажи по группе 95 млрд, +12%)
в метрах +12%
Setl Group по СПб:
112,3 млрд (+6%)
Эталон по СПб:
33 млрд (-4%) (по группе 80 млрд +3%)
Все данные по 20 году.
На ЛСР, Сетл и Эталон приходится 1/3 строительного рынка СПб.
Интересно, почему Setl еще не вышел на биржу с IPO?
Вот слайдик по СПб продажам в одном из источников
- комментировать
- ★1
- Комментарии ( 22 )
dr-mart |Названы предпосылки для кризиса на рынке недвижимости
- 15 ноября 2020, 17:32
- |
- Тимофей Мартынов
Ситуация на рынке недвижимости следующая:
👉льготная ипотека (-2,5пп по ставке) привела к росту цен на первичку на 20%
👉первичка стала торговаться с премией к вторичке, хотя новостройки — это чуть более рискованно
👉льготная программа продлена до конца июля 2021, поэтому можно не спешить
👉спекулянты захотят зафиксировать прибыль и продать подорожавшую первичку
👉выросла конкуренция между девелоперами за земельные участки
👉число новых проектов выросло по сравнению с тем, что было год назад
👉рост рынка был на фоне роста закредитованности, что не сопровождалось ростом доходов населения
👉в какой-то момент в будущем скакнет неплатежеспособность
Отсюда, вопросы, уважаемые лучшие умы смартлаба:
1🏠 начнут ли расти доходы россиян в 2021 году, которые перекроют кредитное бремя?
2🏠 начнут ли существенно расти дефолты по ипотеке в 2021 году с выходом этих квартир на рынок?
3🏠 есть ли потенциал для роста цен новостроек к концу 3 квартала 2021 г?
4🏠 сохранят ли девелоперы рекордные объемы продаж 3кв2020 в 4 квартале и 1 квартале 2021?
👉льготная ипотека (-2,5пп по ставке) привела к росту цен на первичку на 20%
👉первичка стала торговаться с премией к вторичке, хотя новостройки — это чуть более рискованно
👉льготная программа продлена до конца июля 2021, поэтому можно не спешить
👉спекулянты захотят зафиксировать прибыль и продать подорожавшую первичку
👉выросла конкуренция между девелоперами за земельные участки
👉число новых проектов выросло по сравнению с тем, что было год назад
👉рост рынка был на фоне роста закредитованности, что не сопровождалось ростом доходов населения
👉в какой-то момент в будущем скакнет неплатежеспособность
Отсюда, вопросы, уважаемые лучшие умы смартлаба:
1🏠 начнут ли расти доходы россиян в 2021 году, которые перекроют кредитное бремя?
2🏠 начнут ли существенно расти дефолты по ипотеке в 2021 году с выходом этих квартир на рынок?
3🏠 есть ли потенциал для роста цен новостроек к концу 3 квартала 2021 г?
4🏠 сохранят ли девелоперы рекордные объемы продаж 3кв2020 в 4 квартале и 1 квартале 2021?
dr-mart |Как думаете: а не пойдет ли "вторичка" в цене наверх?
- 06 ноября 2020, 15:09
- |
- Тимофей Мартынов
Как думаете: а не пойдет ли "вторичка" в цене наверх?
✔️Государство запустило в апреле программу льготного кредитования новостроек.
✔️Ставки по вкладам в пол благодаря центробанку
✔️Рубль дешевеет
✔️Народ кинулся сгребать первичную недвижку благодаря якобы низким ставкам
➡️Объем выдачи кредитов увеличился в 2+ раза по сравнению с прошлым годом
➡️70-75% спроса на первичку — ипотечники
➡️Цены на первичку начали расти
➡️Предложение первички сократилось
➡️Образовался разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке
➡️Банки начали стимулировать ипотеку на вторичном рынке
Вопрос: а не пойдут ли цены на вторичную недвижимость вверх в таких условиях? Как считаете?
dr-mart |Что в итоге с продлением льготной ипотеки?
- 20 октября 2020, 12:18
- |
- Тимофей Мартынов
Первая программа льготной ипотеки:
👉17 апреля — 1 ноября 2020 года
👉900 млрд руб, ставка 6,5% (выдано 630 млрд руб)
👉доля ипотечных сделок с льготой = 75%
👉общая задолженность по ипотеке = 2,7 трлн руб.
Сначала был такой проект продления льготной ипотеки у Минфина:
👉до конца 2021
👉877 тыс кредитов
👉объем 2,8 трлн руб.
Сейчас стал такой проект (14.10.2020):
👉на 1 полугодие 2021
👉354 тыс. кредитов
👉объем 1,9 трлн руб.
Группа ПИК: (релиз был 15.10)
👉9 мес. продажи = 209 млрд руб. (+25%)
👉Доля ипотечных сделок = 77%
Ну таким образом получается, грубо говоря, что 0,75x0,75x209=117,5 млрд ~ примерно половина выручки — с участием льготной ипотеки.
Фактор льготной ипотеки стал мощной поддержкой для акций девелоперов. Ранее я писал, что он оттянул будущий спрос на текущий период и полагал, что вскоре у девелоперов начнутся проблемы с продажами, в связи с чем и выбран момент для проведения IPO группы Самолёт. Но с учетом продления льгот, вероятно, девелоперы продержатся какое-то время в хорошем состоянии, хотя я по-прежнему испытываю сомнения на счёт достаточности платежеспособного спроса на фоне проблем с экономикой.
То есть если раньше я ждал, что инвесторы в акции девелоперов начнут подозревать неладное где-то начиная с отчетов за 4 квартал 2020, то теперь этот момент откладывается на полгода вперед.
dr-mart |Московский рынок аренды жилья рухнул в бездну
- 06 октября 2020, 20:06
- |
- Тимофей Мартынов
Ну на самом деле нет конечно😁 Просто число выставленных в аренду квартир резко выросло и достигло исторического рекорда — 56,500 штук.
После отмены карантина данная цифра увеличилась в 1,5 раза (в феврале было всего 35 тыс квартир). Основная причина этого в том, что во время карантина многие люди потеряли источник дохода и не смогли вернуться на работу. Им пришлось покинуть столицу. Как следствие, спрос упал, предложение выросло. Это были цифры «Миэль».
Статистика ЦИАН показывает, что число новых объявлений об аренде выросло в 2 раза — с 6,365 до 14,114 шт. Больше всего увеличилось предложение однушек — на 70%. Цены на однушки снизились на 2-3 тыс. рублей.
С учетом сложившихся тенденций, инвестиции в жилую недвижимость должны становится все менее и менее привлекательными.
После отмены карантина данная цифра увеличилась в 1,5 раза (в феврале было всего 35 тыс квартир). Основная причина этого в том, что во время карантина многие люди потеряли источник дохода и не смогли вернуться на работу. Им пришлось покинуть столицу. Как следствие, спрос упал, предложение выросло. Это были цифры «Миэль».
Статистика ЦИАН показывает, что число новых объявлений об аренде выросло в 2 раза — с 6,365 до 14,114 шт. Больше всего увеличилось предложение однушек — на 70%. Цены на однушки снизились на 2-3 тыс. рублей.
С учетом сложившихся тенденций, инвестиции в жилую недвижимость должны становится все менее и менее привлекательными.
dr-mart |Есть ли предпосылки для ипотечного кризиса в России?
- 06 октября 2020, 18:40
- |
- Тимофей Мартынов
Условия для создания ипотечного пузыря есть, а вот есть ли сам пузырь — я пока не знаю. Интересно ваше мнение, как вы считаете? Есть ли ипотечный пузырь?
Условия для ипотечного пузыря следующие:
👉Низкие процентные ставки
👉Снижение стандартов кредитования, высокая доступность кредита
👉Рост безработицы, снижение доходов населения
Последствия ипотечного пузыря:
👉Жопа банкам, на балансе которых идут просрочки и невозвраты
👉Жопа девелоперам, так как на рынок выходит масса заложенных квартир по сниженным ценам
👉Добро тем, кто ждал и сидел в кэше
Что сейчас?
👉Доходы падают
👉Объемы выдачи ипотеки растут
👉Доля продаж у девелоперов ипотечникам на рекордном максимуме
Цифры по ипотеке следующие:
По итогам 2019 вроде тоже около 3 трлн руб было выдано.
За 9 мес 2020 было выдано 2,5 трлн руб. Рост есть но не радикальный.
Просрочка вроде в пределах разумного:
( Читать дальше )
Условия для ипотечного пузыря следующие:
👉Низкие процентные ставки
👉Снижение стандартов кредитования, высокая доступность кредита
👉Рост безработицы, снижение доходов населения
Последствия ипотечного пузыря:
👉Жопа банкам, на балансе которых идут просрочки и невозвраты
👉Жопа девелоперам, так как на рынок выходит масса заложенных квартир по сниженным ценам
👉Добро тем, кто ждал и сидел в кэше
Что сейчас?
👉Доходы падают
👉Объемы выдачи ипотеки растут
👉Доля продаж у девелоперов ипотечникам на рекордном максимуме
Цифры по ипотеке следующие:
По итогам 2019 вроде тоже около 3 трлн руб было выдано.
За 9 мес 2020 было выдано 2,5 трлн руб. Рост есть но не радикальный.
Просрочка вроде в пределах разумного:
( Читать дальше )
dr-mart |Ипотека как драйвер рынка недвижимости. Показатели за июль.
- 24 августа 2020, 11:55
- |
- Тимофей Мартынов
Ипотечка бурно прёт в июле, так что сидельцам на кэше вряд ли грозит счастье увидеть снижение цен. Основные факторы сказочной прухи — это рекордно низкие ставки ЦБ, льготная ипотка и отложенный спрос после коронакризиса.
👉выдано в июле 128,8 тыс ипотек на сумму 319,6 млрд руб
👉+15%м/м и +37%г/г
👉Общий долг +13,8%г/г до 8200 млрд руб.
👉Средняя ставка = 9% — рекордный минимум
👉Средний срок кредитам = 200 мес — рекордный максимум
👉Доля рефинансирования в июле 10% (в июне 17%) — данные ОКБ
Пока тренд благоприятный для девелоперов и неблагоприятный для «сберегателей», которые копят на квартиру.
Интересно конечно что потом будет с банками и с возвратами, когда что-то сломается и ставки скакнут вверх. Хотя кто знает, может ставки ЦБ 10%+ навсегда остались в прошлом. Что думаете?😁
👉выдано в июле 128,8 тыс ипотек на сумму 319,6 млрд руб
👉+15%м/м и +37%г/г
👉Общий долг +13,8%г/г до 8200 млрд руб.
👉Средняя ставка = 9% — рекордный минимум
👉Средний срок кредитам = 200 мес — рекордный максимум
👉Доля рефинансирования в июле 10% (в июне 17%) — данные ОКБ
Пока тренд благоприятный для девелоперов и неблагоприятный для «сберегателей», которые копят на квартиру.
Интересно конечно что потом будет с банками и с возвратами, когда что-то сломается и ставки скакнут вверх. Хотя кто знает, может ставки ЦБ 10%+ навсегда остались в прошлом. Что думаете?😁
dr-mart |Рублевые цены на квартиры на вторичном рынке упали с начала года в 1/2 всех собственников
- 03 августа 2020, 15:58
- |
- Тимофей Мартынов
Данные ЦИАН:
48% всех собственников квартир в городах миллионниках снизили цены с начала года.
Среднее снижение цены составило 9,6% до 94,2 тыс руб за метр.
38% собственников готовы к скидкам 500 тыс руб.
6% готовы сбросить 0,5-1 млн руб.
3% готовы сбросить до 2 млн руб.
39% цены не снижают
11% прибавили к цене в пределах 0,5 млн руб.
Новостройки наоборот, дорожают: +8% до 76,5 тыр за метр.
ЦИАН отмечает, что в половине городов новостройки дороже вторички.
Основной драйвер — льготная ипотека 6,5% на первичном рынке.
48% всех собственников квартир в городах миллионниках снизили цены с начала года.
Среднее снижение цены составило 9,6% до 94,2 тыс руб за метр.
38% собственников готовы к скидкам 500 тыс руб.
6% готовы сбросить 0,5-1 млн руб.
3% готовы сбросить до 2 млн руб.
39% цены не снижают
11% прибавили к цене в пределах 0,5 млн руб.
Новостройки наоборот, дорожают: +8% до 76,5 тыр за метр.
ЦИАН отмечает, что в половине городов новостройки дороже вторички.
Основной драйвер — льготная ипотека 6,5% на первичном рынке.
dr-mart |Почему цены на квартиру растут, а стоимость аренды жилья - нет?
- 20 июля 2020, 15:15
- |
- Тимофей Мартынов
Постоянный зритель моего ютуб-канала задал мне такой вопрос на почту. Я не особо эксперт в области недвижимости, но за рынком наблюдаю давно и могу сделать некоторые предположения.
👉Рынок купли/продажи квартир достаточно медленный и неэффективный. Когда вы смотрите объявления о продаже вы видите только «половину стакана», то есть только цены офферов. Если бы мы видели «биды», наше понимание этого рынка было бы более реалистичным. Продавцы квартир выставляют офера своей мечты. В сделки они превращаются только когда эти мечты совпадают с мечтами покупателей. Если совпадения нет, то просто падает число сделок, поэтому надо всегда смотреть на число сделок по купле/продаже.
👉Из предыдущего тезиса следует, что реальный рынок может быть ниже того, который вы видите в «половине стакана». Мой одноклассник продает хату в центре Питера. Цена 10 млн руб. Цену опускать не хочет принципиально. А вот если будет «реальный покупатель», по его словам готов подвинуться даже на 1 миллион рублей вниз. Продает квартиру уже год.
👉Я заметил, что многие продавцы не желают признавать свой офер неадекватным, поэтому они каждый год поднимают цену квартиры примерно на величину процентов, упущенных по банковскому вкладу, округляя цену до ближайшей круглой цифры. Очевидно, они рассчитывают, что покупатель оплатит им простой.
( Читать дальше )
dr-mart |Что будет с недвижкой в этот кризис?
- 30 марта 2020, 18:13
- |
- Тимофей Мартынов
Посмотрим что происходило в истории на графике московских цен:
Я немного не врубаюсь в шкалу графика irn.ru, но даже глядя на этот чарт можно отметить, что снижение цен на недвижимость в долларах может продлится не менее двух лет. В 1998 году цикл пик-дно в долларах длился 5 лет. В 2008 был пузырь на рынке недвижимости России, поэтому туда мы так и не вернулись. Сейчас кризис для России обещает быть поинтереснее, чем в 2008 и 2014. Во всяком случае он может затянуться на подольше.
В деревянных индекс цен на недвижимость падает ненадолго и не особо охотно. Но вот последний эпизод 2015-2018 был весьма примечательным: недвига стагнировала года три, прежде чем начался какой-то рост.
Я пока рассуждаю так:
Я немного не врубаюсь в шкалу графика irn.ru, но даже глядя на этот чарт можно отметить, что снижение цен на недвижимость в долларах может продлится не менее двух лет. В 1998 году цикл пик-дно в долларах длился 5 лет. В 2008 был пузырь на рынке недвижимости России, поэтому туда мы так и не вернулись. Сейчас кризис для России обещает быть поинтереснее, чем в 2008 и 2014. Во всяком случае он может затянуться на подольше.
В деревянных индекс цен на недвижимость падает ненадолго и не особо охотно. Но вот последний эпизод 2015-2018 был весьма примечательным: недвига стагнировала года три, прежде чем начался какой-то рост.
Я пока рассуждаю так:
- ситуация с дешевой нефтью надолго (это базовое предположение)
- через год будет похуже с долларами, через два, вероятно, еще хуже
- построено было много, предложения дешевого ипотечного кредита было много
- девелоперы создали навес на рынке недвижки большой
- если не повезет и в рублях и не подешевеет особо, то в баксах должна будет постепенно проседать
- bitcoin
- brent
- eurusd
- forex
- gbpusd
- gold
- imoex
- ipo
- nasdaq
- nyse
- rts
- s&p500
- si
- usdrub
- wti
- акции
- алготрейдинг
- алроса
- аналитика
- аэрофлот
- банки
- биржа
- биткоин
- брокеры
- валюта
- вдо
- волновой анализ
- волны эллиотта
- вопрос
- втб
- газ
- газпром
- гмк норникель
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- евро
- золото
- инвестиции
- индекс мб
- инфляция
- китай
- коронавирус
- кризис
- криптовалюта
- лидеры роста и падения ммвб
- лукойл
- магнит
- ммвб
- мобильный пост
- мосбиржа
- московская биржа
- мтс
- нефть
- новатэк
- новости
- обзор рынка
- облигации
- опрос
- опционы
- отчеты мсфо
- офз
- оффтоп
- прогноз
- прогноз по акциям
- раскрытие информации
- ри
- роснефть
- россия
- ртс
- рубль
- рынки
- рынок
- санкции
- сбер
- сбербанк
- северсталь
- си
- сигналы
- смартлаб
- сущфакты
- сша
- технический анализ
- торговля
- торговые роботы
- торговые сигналы
- трейдер
- трейдинг
- украина
- фондовый рынок
- форекс
- фрс
- фьючерс
- фьючерс mix
- фьючерс ртс
- фьючерсы
- цб
- экономика
- юмор
- яндекс