Актуализация оценки: девелопмент — ставки должны снизиться, потенциал растет

• Девелоперы по-прежнему очень восприимчивы к высокому «ключу»: долг привязан к ставке, а спрос сильно зависит от доступности ипотечных программ. Соответственно, строительные компании более тщательно подходят к выбору проектов и регионов своего присутствия. Застройщики стремятся сохранить маржу, контролируя операционные затраты.

• В то же время с учетом новостей из мира геополитики рынок постепенно закладывается на сценарий снижения ключевой ставки, что меняет ситуацию для девелоперов в лучшую сторону.

• В стратегии на 2К25 мы обновили финансовые модели, понизив безрисковую ставку до 15,5%, и пересмотрели прогнозы по продажам, основываясь на результатах за 4К24.

• В результате мы повысили рейтинг по акциям ПИК СЗ с «Держать» до «Покупать» с целевой ценой 920 руб/штуку, сохранили рейтинг «Покупать» по бумагам ГК Самолет с целевой ценой 2300 руб. Мы также подтвердили рейтинги «Покупать» по ГДР Etalon Group с целевой ценой 95 руб. и «Держать» — по Группе ЛСР с целевой ценой 970 руб. за акцию.

Группа «Эталон» готовится к запуску нового федерального бренда в премиальном сегменте жилой, офисной и курортной недвижимости — AURIX. Рынок премиум-класса показал устойчивый рост по итогам 2024 года: спрос увеличился на 54% в денежном выражении и на 11% в натуральном. Средняя цена квадратного метра выросла на 38% г/г.

Флагманским премиальным проектом Группы «Эталон» стал жилой комплекс «ЛДМ» на Песочной набережной в Санкт-Петербурге, который стартовал в апреле 2024 года и стал самым продаваемым и самым дорогостоящим проектом по цене за квадратный метр в своем классе в Санкт-Петербурге по итогам первых двух месяцев 2025 года.

Новость позитивна с точки зрения восприятия, поскольку выход в новый сегмент соответствует стратегии развития Группы «Эталон», направленной на сохранение высоких темпов роста за счет концентрации на наиболее стабильных и прибыльных сегментах. Среди преимуществ нового сегмента — высокая рентабельность и низкая зависимость продаж премиальной недвижимости от ипотеки, что снижает подверженность колебаниям спроса в периоды турбулентности на рынке.

Выручка девелопера увеличилась, в частности, за счет роста средних цен на квадратный метр и увеличения прочих доходов (например, с продажи стройматериалов, земельных участков, коммерческих помещений).

Основным драйвером увеличения чистого убытка стали процентные платежи. Они выросли в 1,5 раза г/г из-за увеличения средневзвешенной ставки по кредитному портфелю до 11,5% (против 8,7% на конец 2023 года). Главной причиной такой динамики стал корпоративный долг, выпущенный с плавающей ставкой, для приобретения земельного банка.

Эталон имеет зарубежную прописку, поэтому акции компании сейчас могут купить только квалифицированные инвесторы. По заявлениям топ-менеджмента, процесс редомициляции идет. В планах компании вернуться в Россию уже через 2-3 месяца. После переезда руководство может обсудить выплату дивидендов. Однако текущие убытки компании выступают как сильное препятствие для положительного решения по ним.

Аналитики Т-Инветсиций не видят фундаментальных причин для восстановления рынка недвижимости на фоне все еще высоких ипотечных ставок, ограниченного спроса и рисков сохранения жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. Поэтому мы нейтрально оцениваем перспективы акций Etalon.

С 1 января площадка будет присваивать бумагам компаний новый признак — «доступно только квалифицированным инвесторам». Бумаги компаний, не успевших редомицилироваться, не смогут находиться в первом и втором котировальных списках и будут торговаться только в третьем эшелоне.

Доступность бумаг только для «квалов» может оказать давление на котировки компаний, которые уже объявили о планах редомициляции: Ozon, Эталон и ЦИАН.

Возможно, Мосбиржа также запретит короткие позиции по этим распискам, чтобы не дать шортистам шанса еще сильнее обвалить котировки.

Доступность только для «квалов» сильнее всего может отразиться на котировках Окей, потому что ретейлер по-прежнему не раскрыл планов по переезду в Россию.

Год к году продажи компании в метрах выросли на 1%. Это очень сильный результат на фоне глубокого спада рынка недвижимости.

В Санкт-Петербургской агломерации год к году продажи прибавили 36%, хотя сам рынок сократился на 39%. Всё благодаря тому, что в этом году группа активно запускала новые проекты.

В Москве и области продажи компании упали на 9% год к году, а рынок — на 41%. Дело в том, что в столичном регионе девелопер строит дома бизнес-класса, а этот сегмент меньше пострадал от снижения господдержки.

В деньгах продажи выросли на 19% год к году. Помогла новая стратегия — «Эталон» развивал программу рассрочек, которая может частично заменить ипотеку. Кроме того, в структуре продаж увеличилась доля дорогостоящих домов бизнес-класса.

Группа подтвердила статус самой быстрорастущей компании в секторе. Оценка SberCIB — «покупать», таргет — 103 ₽, потенциал роста — 60%.

Сегодняшний локальный рост акций девелоперов может быть связан с тем, что эти бумаги последний месяц показывали более слабую динамику, чем индекс Московской биржи. 

Застройщики ограничивают предложение и притормаживают строительную активность для поддержания баланса спроса и предложения после ужесточения условий по ипотеке. Ухудшение обстановки на первичном рынке недвижимости негативно сказывается на бизнесе застройщиков и, как следствие, на динамике их акций.

На текущий момент мы с осторожностью смотрим на перспективы бумаг российских девелоперов на горизонте следующих 12 месяцев, поскольку если в ближайшем будущем застройщики продолжат получать законтрактованную ранее выручку, то по мере снижения продаж «сегодня» объем будущих поступлений будет сжиматься. Тем не менее среди публичных девелоперов мы считаем наиболее устойчивым бизнес Самолета, который оперирует в самом стабильном сегменте массового доступного жилья.

На фоне ухудшения обстановки с продажами жилья и удорожания аренды выигрывает бизнес Циан.

В июле «Эталон» реализовал 43,4 тыс. кв. м, превысив аналогичные месячные показатели последних трех лет. В результате стоимость заключенных «Эталоном» контрактов достигла 12,2 млрд рублей, а объем денежных поступлений вырос до 8,5 млрд рублей. Это самые высокие показатели июля за всю историю компании.

«Эталон» продолжает показывать сильные операционные результаты на фоне общего охлаждения рынка недвижимости со второй половины года. Компания ориентирована на более дорогой класс жилья и коммерческую недвижимость, что тем самым делает девелопера менее зависимым от ипотечных инструментов. Таким образом застройщик менее уязвим перед высокой ключевой ставкой и сужением льготных ипотечных механизмов.

Хороший органический рост компании и улучшение видов на финпоказатели позволяют оценивать «Эталон» как инвестиционно привлекательный. Напомним, что компания намерена завершить переезд уже в этом году, что дает перспективу на выплату дивидендов, которые у компании привычно высокие. Наш целевой ориентир акций Эталона на горизонте 12 месяцев – 92 руб.

Второй квартал 2024 г. завершился всплеском спроса на первичную недвижимость (объем сделок в Москве в июне вырос на 30% г/г и на 0% за 2-й кв. 2024 года) перед отменой льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2024 г. За первые шесть месяцев объем сделок вырос лишь на 2% г/г.

Семейная ипотека остается основной программой; ставка 6% доступна семьям с ребенком в возрасте до 6 лет. Доля ипотечных продаж застройщиков также восстановилась — до 75% против 62% в 1-м кв. 2024 года.

26 июля ЦБ повысил ключевую ставку на 200 б. п. до 18,00% и пересмотрел вверх собственный прогноз. Высокие ставки уже оказывают давление на вторичный рынок (объем сделок в Москве по итогам 2-го кв. 2024 года снизился на 20% г/г) и, как мы полагаем, приведут к падению продаж на первичном рынке с 3-го кв. 2024 года.

Во втором квартале цены в Москве выросли на 19% г/г, до 354 тыс. рублей за кв. м, а в Санкт-Петербурге — на 12% г/г, до 247 тыс. рублей за кв. м. Мы не ожидаем снижения цен на фоне инфляции издержек, уменьшения предложения, опций по удешевлению продукта и схем проектного финансирования.

ГК «Эталон» продемонстрировала ожидаемо высокие результаты. Важным драйвером роста бизнеса группы остается ее активная экспансия в регионы. Нам нравится «Эталон», поскольку его оценка одна из самых низких среди девелоперов. По нашим оценкам, компания сейчас торгуется на уровне 3,2x по мультипликатору по EV/EBITDA 2024П. Мы ожидаем, что «Эталон» завершит редомициляцию к 4-му кварталу 2024, после чего сможет возобновить выплату дивидендов, что станет дополнительным катализатором роста бумаги. Акции девелоперов остаются под давлением из-за изменения условий программ льготной ипотеки, но у «Эталона» доля ипотеки в продажах меньше, чем у других крупных застройщиков (около 35%).