Этот текст можно считать продолжением темы https://smart-lab.ru/blog/570175.php только на примере конкретной квартиры.
С тех пор мысли о низкой доходности недвижимости не покидали меня. Поэтому решил посчитать финансовые результаты по нескольким проданным объектам. Т.е. реальные оконченные сделки, что позволяет вывести финансовый результат.
Итак, обычная квартира ~70 кв.м. была куплена с ремонтом в регионе 07.2006 за 2 600 000 руб. 06.2018 сделан ремонт на 350 000 руб. Продана квартира 08.2020 за 4 900 000 руб. 
Арендный доход был постоянным — 25 000 руб. в последнее время, т.е. ~6% годовых. Коммунальные расходы в регионах принято удерживать с арендатора сверху.
Общая прибыль включая аренду за 14,3 лет составила ~5 миллионов рублей или 12,4% годовых.Что же, этой доходности передают привет корпоративные облигации и даже ОФЗ (за счет роста тела) без всяких покупок-продаж, заселений-выселений и прочего...
Если в даты сделок просто были бы куплены доллары, то сравнительный общий убыток от покупки квартиры составляет ~2 миллиона рублей или ~2% годовых или ~30% за 14 лет !!!
Этот расчет меня немного шокировал, учитывая что квартира покупалась по нормальной цене и стабильно сдавалась! Также в расчете не учтены простои, налоги, кредиты и прочее! Допустим можно обойтись без кредитов и усердно не допускать простоев. Налог на недвижимость тем не менее уже стал ощутим (до 2% в год).
Также я не сравнивал с квартирой валютные депозиты, валютные облигации, покупку золота и прочее. Поскольку все ясно даже по валютной переоценке.
Если же сравнивать доходность-убыточность квартир с учетом всех расходов с консервативным инвестированием, то получается катастрофа!
Возможно в расчетной таблице содержатся ошибки. Напишите, если найдете. https://docs.google.com/spreadsheets/d/1uYkTKL-yHjxjCYV8VPieS8Q95B83pi23nbP5knoC1lQ/edit?usp=sharing

Есть желание разобраться, что происходит с ценами на рынке жилой недвижимости, и когда будет оптимальный момент для покупки. К сожалению, не смог найти ни одного толкового эксперта по недвижимости, чьи прогнозы более-менее сбывались бы. Приходится разбираться самому. Не судите строго, я дилетант в этой сфере деятельности, просто пытаюсь ковыряться в цифрах. Основной источник данных — сайт ЦБ РФ.

Первым делом определяем объем рынка. Общий годовой объем новостроек за 2019 год составил 5,14 трлн. руб. Объем ипотечного кредитования за 2019 год составил 2,85 трлн. руб. Очевидно, что ипотека остаётся главным движущим фактором в динамике цен на недвижимость.

Что же происходит с ипотекой?  Давайте посмотрим на цифры статистики.

Общий объем выданных ипотечных кредитов почти каждый год растёт. Провалы были только в 2009, 2015 и 2019 году, что, кстати, соответствует годам, следующим за очередными пиками девальвации рубля.

( Читать дальше )

Коллеги.
Однажды на просторах интернета мне попался отличный материал для новичков.
Его автора я лично не знаю, но крепко пожал бы ему руку.
Из всех его контактов в материале была указана только электронная почта shearer777@yandex.ru.

По просьбе многих я приведу написанную им главу полностью в том виде, как я ее нашел.
Первоначально была мысль как-то дать сжато материал в ветке форума, но он написан так доступно и хорошо, что я посчитал это кощунством.

Итак. Оригинал главы про вывод денег трейдером с брокерского счета.

18. Вывод денег. Налоги.

Сначала немного философии и психологии. Что есть ваша работа на бирже? Правильно, ответ незамысловато скрыт в самом вопросе. Это — не больше и не меньше, а работа. Можно рассматривать первоначальный полугодовой опыт как учебу, период, когда вы увеличиваете свой депозит до комфортного уровня — как стажировку, но, в конечном итоге, торговля на бирже становится для вас именно работой, за которую платят. Должна становиться.

( Читать дальше )

Арбитражным судом изготовлена мотивировочная часть решения по делу А40-101464/2020. Посмотрим что же там написано.

Действующие лица: Истцы в количестве 16 человек, Мосбиржа ответчик, НКЦ и брокеры третьи лица.

Требования истцов:

1. о признании незаконным действия (бездействие) ПАО МОСКОВСКАЯ БИРЖА в отношении организации торгов контрактами на нефть марки Light Sweet Crude Oil (контракт CL-4.20);
1.1 Не изменение размеров гарантийного обеспечения по контрактам на нефть марки Light Sweet Crude Oil (контракт CL-4.20);
1.2 Не изменение 20.04.2020 г. нижней границы цен по контрактам на нефть марки Light Sweet Crude Oil (контракт CL-4.20) и не возобновление торгов по указанным контрактам;
1.3 Экспирация контрактов на нефть марки Light Sweet Crude Oil (контракт CL-4.20) по цене -$ 37,63;
2. о взыскании с ПАО МОСКОВСКАЯ БИРЖА убытков. 

Истцы являются покупателями фьючерса CL-4.20 и утверждают, что в результате указанных действий биржи понесли убытки.

Суд отказал в удовлетворении требований по следующим основаниям:

1. Мосбиржа является организатором торговли. Организатор торговли вправе проводить организованные торги при условии регистрации правил организованных торгов в ЦБ РФ. Регистрация правил  торгов в ЦБ РФ предполагает их проверку на соответствие законодательству. В данном случае Правила организованных торгов зарегистрированы в ЦБ РФ. Правила организованных торгов биржи разрабатываются с учетом мнения участников рынка. Мосбиржей создан Комитет по Срочному рынку (совет секции), в состав которого входят представители участников торгов. К компетенции Комитета по Срочному рынку относится рассмотрение правил организованных торгов (изменений в них), а также выработка рекомендаций в отношении деятельности срочного рынка. Следовательно, Правила организованных торгов ПАО Московская Биржа  разработаны с учетом мнения представителей участников торгов и зарегистрированы ЦБ РФ.

( Читать дальше )

Почитал мотивированное решение суда по банку Невский. Причина отказа в иске — круглая сумма вклада и подобных решений уже десятки.

Тут подробно

mos-gorsud.ru/rs/taganskij/services/cases/civil/details/e44a2eed-1257-441b-bd6b-22e70aa0a3d0?participants=Невский+банк&year=2020&formType=fullForm


Самое интересное -

Согласно выписке по счету кассы Банка по состоянию на конец дня 08 декабря 2019 года в хранилище было отражено 3.027 млн. рублей.

В указанный период времени, а именно 06 декабря 2019 года истцами через ДО «На Ордынке» были внесены денежные средства в размере 1.310.000 рублей истцом Петровой Ю.В. через кассу Банка и 1.390.000 рублей истцом Петровым А.Г. через банкомат.

В ночь с 08 на 09 декабря 2019 года (в 23:40) из хранилища ДО «На Ордынке» по расходному кассовому ордеру № 5340 от 08 декабря 2019 года (подписан Щукиным О.Е., начальником ОПЕРО Каприян Я.М. и зав. кассой Сарамковой О.В.) Бондаренко В.А. (получатель) вывезены денежные средства в сумме 3.027.137.479 рублей 62 копейки, а также ценные бумаги (векселя) на общую сумму 205.372.260 рублей 19 копеек.

( Читать дальше )

1. Торговая стратегия

Перед тем как вы продолжите читать про стратегию торговли уровней, мне бы хотелось сказать вам, что в реальности это очень сложный вид торговли. Уровни, тренды хороши на истории. На истории все понятно, но во время торговли интерпретировать паттерны очень непросто. Хаос рынка очень тяжело поддается какой-то систематизации с помощью уровней и паттернов. У новичков, когда они смотрят на график, возникает иллюзия понятности рынка. Тут бы я зашел, а тут бы я вышел. На практике все будет по-другому. Есть более надежные стратегии. Тот же статистический арбитраж, несмотря на пугающее название, намного проще для торговли. Торговля пар более стабильна, чем торговля уровней, паттернов и сигналов разных индикаторов. Короче говоря, совет я вам дал.

Стратегия уровневой торговли заключается в поиске сильных уровней на дневном графике, определении типа рынка, и, после этого, поиске точки входа на меньших таймфреймах в соответствии с моделью. Идея этой стратегии основана на поиске следов крупных игроков, которые своими лимитными ордерами строят уровни.

( Читать дальше )

Условия для создания ипотечного пузыря есть, а вот есть ли сам пузырь — я пока не знаю. Интересно ваше мнение, как вы считаете? Есть ли ипотечный пузырь?

Условия для ипотечного пузыря следующие:
👉Низкие процентные ставки
👉Снижение стандартов кредитования, высокая доступность кредита
👉Рост безработицы, снижение доходов населения

Последствия ипотечного пузыря:
👉Жопа банкам, на балансе которых идут просрочки и невозвраты
👉Жопа девелоперам, так как на рынок выходит масса заложенных квартир по сниженным ценам
👉Добро тем, кто ждал и сидел в кэше

Что сейчас?
👉Доходы падают
👉Объемы выдачи ипотеки растут
👉Доля продаж у девелоперов ипотечникам на рекордном максимуме

Цифры по ипотеке следующие:

По итогам 2019 вроде тоже около 3 трлн руб было выдано.
За 9 мес 2020 было выдано 2,5 трлн руб. Рост есть но не радикальный.

Просрочка вроде в пределах разумного:

( Читать дальше )

Текст будет полезен тем, кто хотел получше узнать бизнес Русской Аквакультуры и его перспективы.

Немного об истории компании

Группа компаний «Русская аквакультура» является представителем сельскохозяйственной отрасли, занимается разведением и выращиванием рыбы в естественных водоёмах, а также на специально созданных морских плантациях (садковых комплексах). Отличие аквакультуры и рыболовства примерное такое же, что разведение свиней на фермах и охота на дикого кабана. 

До того, как компания получила сегодняшние очертания, она состояла из 3 сегментов: 

• дистрибуция, ЗАО «Русская рыбная компания» — с нее собственно и началась эта история в 1997 году, занималась поставками Норвежской, а затем и дальневосточной рыбы.

( Читать дальше )

В общем, напомню, для ясности. В марте купил акции Тесла (пост писал тогда же в марте). Купил по 630. Продавать не собираюсь в ближайшие лет 5, если, конечно, жизнь не заставит. Всяко бывает. В общем сижу за компом, никого не трогаю.
Жена входит. Говорит — «Недвижка что-то растет». Я ей говорю — «И что? Зачем она тебе?».
Жена говорит — «Ну сдавать можно».
Я жене — «Можно. Только зачем? Работа ради работы? А потом кому? Пока то есть, кому, а потом?».
В общем ладно. Жена у меня человек, который  не лезет в глобальные финансы и ладно. Ушла. 
Дальше. Конечно, я считаю, что оптимисты правят миров, делают прогресс, деньги  и все такое. Поэтому буду оптимистом.
И просто напишу о России на примере одного города. Воркута. Как много манящего было в СССР в этом звуке! Воркута когда то была очень привлекательным городом. Сюда стремились за длинным рублем. За северным снабжением. За пыжиковыми шапками и коврами с хрусталем. В общем это было. Было и прошло. Население Воркуты в начале 1990-х город доходившее до 120000 официально, сейчас составляет 54000 человек, из которых 64000 стоят за пособием на покупку квартиры на материке. 

( Читать дальше )

На просторах интернет я не нашёл какого-то сводного понятного алгоритма о том, как и какие налоги нужно платить с дивидендных выплат, решил сделать свой. По сути это репост моего поста на пульсе и чуть более широко, чем в моём инстаграм проекте @millionby16 (да, сочтите за рекламу :-)

Разберу три основных примера, которые охватывают бОльшую часть налоговых вопросов рядового инвестора. ⠀

1. Акции компаний, которые зарегистрированы в России. ⠀

Тут всё просто — налог с дивидендов 13%. В этом случае налоговым агентом выступает брокер, после поступления дивидендов, он удерживает налог в пользу ФНС. ⠀

2. Компании, зарегистрированные не в России, но ведущие свою основную деятельность на территории РФ. ⠀

Налоговая ставка здесь также 13%, но при этом брокер не удерживает налог и если он не удерживается эмитентом, его нужно уплатить самостоятельно.
Здесь наверно ни для кого не новость, что, например, $AGRO,

( Читать дальше )