Всем доброго времени суток! С вами Чеширский.

Сколько ваших знакомых брали квартиру в ипотеку как «инвестицию»? У меня уже вторые знакомые взяли квартиру в ипотеку, как «инвестицию»!
Ну вроде как денежные средства позволяли и они влезли в этот ад, мотивируя тем, что это отличное подспорье на будущее! Мол и деньги вложатся и потом еще и в аренду будут сдавать, считай почти бесплатная ипотека. Красота. Может и вы так думаете? Я попытался объяснить им, и решил что хочу написать небольшой опус на эту тему. Сейчас я продемонстрирую почему «инвестиции» в ипотеку — это одна из самых хреновых идей, которые только могут быть.

Давайте пройдем весь путь от самого начала.

Начнем с того, что выбирая квартиру стоит оценивать риски. То есть вы должны руководствоваться в выборе не аргументами «красивый дом» и «ремонт вроде как есть» а конкретными факторами, которые будут влиять на будущую финансовую привлекательность. А именно:
1. Транспортная доступность. 

Очень надеюсь, что эта статья окажется максимально понятной и полезной для сообщества инвесторов, так как сам очень долго понимал смысл дюрации.

Первое, что вам нужно знать, слово дюрация — это адаптация на русский язык слова (duration — длительность). И отсюда же вытекает второй момент. Раз у нас дюрация — это на самом деле длительность, сразу становится логично, что измеряется данный показатель во временных единицах (обычно годы, могут быть дни).

Мы все хотим, чтобы нам объясняли так, чтобы было понятно. Когда  заходишь на википедию и видишь формулу дюрации — совсем непонятно:

Формулу выше можете не запоминать, важно здесь осознать только первую ее часть:

Сегодня мне Х лет. Какие бы советы я бы дал парням, которым сейчас 20? Какие бы советы я бы дал самому себе, встреться я сейчас с собой 20-летним? 

Как ни странно, но береги своё тело и мозг. Понятное дело, что ты хочешь попробовать депривацию сна, алкогольные угары и, возможно, запои, разные типы наркотиков. Но помни, что твой организм дан тебе единожды. Это как дорогая Феррари, которую дают тебе с рождения и на которой ты будешь ездить всю жизнь. Конечно, эта Феррари подлежит ремонту и обслуживанию в несертифициорованных диллерских центрах, но помни, что некоторые опасные разрушения не подлежат ремонту и исправлению. Они постоянны.

Получай как можно больше разностороннего опыта. Главным препятствием здесь является страх. Рискуй. Совершенно точно, преодолевай страх, когда тебе якобы «не хочется» что-то делать. Не попробовав, ты не узнаешь, нравится ли тебе какая-то деятельность. Страх — это забор, показывающий рамки твоего текущего развития и не дающий тебе идти дальше. Преодолевай страх, ешь опыт ложками, ищи положений трудных, как об этом писал Л. Н. Толстой. Весь твой жизненный опыт станет базой твоей личности, на которой будут строится интересы во взрослой жизни и профессиональные компетенции.

Главное

• В перспективе года, мы ждем повышения краткосрочных и снижения долгосрочных ставок на долговом рынке. Это позволяет применить стратегию «barbell»: увеличить долю облигаций в портфеле с краткосрочной и долгосрочной дюрацией.
• Мы ждем, что инфляция заметно ускорится к концу года, превысив зимой уровень 5%
• Падение курса рубля и рост инфляционных ожиданий может заставить ЦБ сменить курс денежной политики, увеличив процентную ставку на заседании в декабре до 7,5%
• Мы не исключаем, что в 2019 году ставка может быть повышена еще раз

Обзор в pdf

Новые вызовы для российского долгового рынка

В предыдущем обзоре по инфляции и процентным ставкам мы описывали риски для долгового рынка России, связанные с потенциальным снижением курса рубля и введением новых санкций. Базовый прогноз реализовался уже к началу осени, а снижение стоимости долгосрочных облигаций превысило прогнозы.

 Имел неосторожность оставить коммент в теме про 30-летних пенсионерах, и на меня посыпались вопросы, как в личку, так и треде.

Не особо люблю о себе рассказывать, но, пожалуй, поделюсь некоторой информацией и своими рассуждениями, в первую очередь стратегического характера.

Лайкайте, если интересно. Может быть продолжу…

Итак. Курс молодого рантье пенсионера.

Когда я закончил свой ВУЗ,  в РФ, с легкой руки Дж. Буша младшего, наступала благословенная эра. У юноши, обдумывающем свой путь, с моим образованием, было несколько вариантов:

— Банки: Сбер мне дал стипендию, и активно звал, но я от него сбежал в аспирантуру. Посетив пару раз сие замечательное учреждение и посмотрев на его работу изнутри, я понял, что это работа не для меня.

— Биржа. Я тогда активно интересовался теханализом и новомодной в то время темой нейросетей и алготорговлей. Старожилы может быть помнят такую штуку как Омега Трейд Стейшен. На ней можно было писать и тестировать торговых роботов. Было прикольно. Помню, в то время как раз реализовывали реформу фондового рынка. Бала такая контора, как ФКЦБ, которая ввела аттестацию. Мы с приятелем по приколу поздавали экзаменов и получили эти бумажки. Солидным дядькам поначалу было лень этим заниматься. А нам студентам было пофиг. Ночь не поспал – экзамен сдал. Одним больше – одним меньше. У меня было три аттестата, включая руководителя депозитария. Хм… До сих пор весьма смутно представляю, чем они там занимаются… Короче, с этими аттестатами брали меня почти в любую инвесткомпанию. Но я к тому моменту я уже понял, что нервы дороже денег. И по большому счету, работа на крупную контору = работа в банке. Торговать на свои не было ни денег, ни нервов. Я человек очень консервативный и ленивый.

Первая часть тут.

Вильям Гернбергер, 28-летний фанат ранней пенсии, живёт (точнее будет сказать “влачит жалкое существование”) в Сан-Франциско, и готов терпеть весьма нетипичные для своей зарплаты лишения. Сам себя он называет “говнокодером” (это цитата) в “облачном айти”, но получает он аж 165000 долларов в год — вполне достаточно, чтобы красиво жить в одном из самых дорогих городов США.

Но нет! Вместо этого он арендует комнату в доме с 5 спальнями (ну, вряд ли это можно назвать общагой) за 800 баксов в месяц, тогда как отдельная хата бы стоила ему минимум 4к. Спит на надувном матрасе, пять дней в неделю жрёт фасоль с рисом. На выход в люди он заложил 20 баксов в неделю (ну, пару пива или один раз в кино с попкорном), спортзал бесплатный на работе, а вместо такси и автобуса круглогодично пользуется велосипедом (добро пожаловать в Норильск, Вилли!).

Все расходы наш скупой дружок записывает в эксель: в месяц выходит 1120 долларов. На руки он получает $7600. В год он накапливает почти 78 тысяч долларов. За последние 4 года Вильям откладывал в среднем 85% своего заработка. С учётом роста фондового рынка он собрал уже 380 тысяч баксов — почти половина от его цели в 800к.

Так ли выгодны вложения в недвижимость?

Неутешительные новости для тех, кто считает, что вложения в недвижимость с последующей сдачей — хороший вариант вложения капитала.

Перед Вами график доходности от сдачи 1-2 комнатных квартир в Москве за 10 лет, цифры из разряда «обнять и плакать» — не больше 6% годовых.

Тезис: безрисковые облигации федерального займа дают больше! Кроме всего прочего, они ликвидны и гарантированы государством, а квартиру попробуй продай быстро.

Ставка на рост цен на недвижимость также вряд ли сработает, ибо реальные доходы населения падают. Прогноз по инфляции неутешительный, ЦБ опускать ключевую ставку уже не станет, а в следующем году, скорее всего будет и повышать (на носу 2% рост НДС), следовательно и ипотека дешевле уже не будет.

В Центральном федеральном округе средняя цена за квадратный метр в новостройке примерно 

Мне 36 лет. До любого пенсионного возраста, даже с учетом северного стажа, мне еще порядочно долго, так долго, что и повысить успеют не раз, да и отменить могут. Но с учетом магии сложного процента, при покупке ОФЗ-ПД с дальним сроком с доходностью 7,5% годовых с реинвестированием  купона за оставшийся до пенсии срок я смог бы обеспечить себе с имеющегося на сегодня капитала пенсию, многократно превышающую мою текущую зарплату. Но радоваться я не спешу. Дело в том, что с вероятностью стремящейся к 100% за десятилетия, которые пройдут до того времени, когда мне будет пора уйти на заслуженный покой, те деньги, которые в перспективном расчете выглядят достойно, превратятся в мусор (к тому моменту цифровой мусор). Что и вынудит меня работать до смерти. Ваши накопления (пенсионные и иные) крадут постоянно, на законодательной основе. За предыдущие 200 лет не было ни одного поколения, которое могло копить деньги всю жизнь и сохранить их реальную стоимость. Войны, революции, реформы, распады, гиперинфляции и т.д. Сама природа бумажных денег такова. Это способ для государства бесконечно обеспечивать себя средствами и рабами за счет собственного населения без использования прямого насилия (изъятия золота и валюты, например). Я не переживаю об увеличении пенсионного возраст не потому, что хочу быть ограбленным, а потому что знаю: меня грабят и без того в гораздо больших масштабах и это не прекратиться никогда, до тех пор пока система строится на «бумажных» деньгах. Однако сегодня модно страдать по упущенной пятерке золотых лет, а разговоры о несовершенствах бумажных денег воспринимаются как психиатрический вопрос.

Оговорюсь для реальных психических: Золотой стандарт – утопия, 100% норма резервирования – путь в Средневековье, натуральный обмен – путь в Каменный век, безусловный базовый доход – реальность будущего (одновременно с контролем рождаемости).