ипотека

ЦБР и аналитики, а мы с вами ведь тоже своего рода аналитики, прогнозируют, что пузырь раздувается и скоро лопнет (нет, он вечный). Льготные ипотеки на новостройки поддерживают строителей, а вторичное жильё можно покупать либо за нал, либо по ставкам от 14–15%. Давайте посчитаем.

87% всех ипотечных кредитов в 2022 году — это льготные программы. Лишь 13-и процентам покупателей не повезло и пришлось брать за «фулл прайс». Нынешние ставки по ипотеке стали заградительными, а рассчитывать можно лишь на рефинансирование после снижения ставки ЦБ под более низкий процент.

Если вам интересны инвестиции, финансы и недвижимость, приглашаю вас в мой канал.

График от ЦБ показывает, как ввод льготных программ разогнал цены на первичку, ну а вторичка последовала за ней. Она не могла расти пропорционально, потому что без льгот средний ежемесячный платёж (а именно на него ориентируются покупатели) по вторичке раздувается до непосильного.

С 1К2020 по 2К2023 первичка подорожала в среднем на 72%, а вторичка на 49%. Конечно, некоторые города отличились и подорожали в 2 и более раз (привет, Сочи или Москва). Удивительно, но по данным ЦБ зарплаты выросли на 43% — почти как вторичный метр. Если вдруг кому-то поднимали зарплаты, помашите в монитор 46-ю процентами прибавленных денег.

Власти могут увеличить первоначальный взнос с 15% до 20% и снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидии кредитным организациям.

Один из собеседников газеты рассказал, что несколько месяцев назад стало понятно, что «льготная ипотека разогналась до такой степени, что ее пора прижимать». Он считает, что ключевыми рисками являются несбалансированность рынка недвижимости и продолжающееся увеличение цен. По словам источника, нужно привести спрос в соответствие с темпами роста предложения.

Источник газеты в правительстве согласился, что льготы по ипотеке нужно ограничивать. Однако увеличение первоначального взноса на 5 процентных пунктов и снижение субсидии на 0,5 п. п. он назвал слишком аккуратным решением. Для эффективного охлаждения рынка «действия могли бы быть более смелыми», считает он. Собеседник «Ведомостей» в институте развития также согласился с необходимостью изменения параметров по льготной ипотеке, потому что «разница между льготной и рыночной ставками достигла астрономических значений».

В 2023-225 годах с каждого россиянина чиновники спишут 1200 рублей. С каждой семьи из трех человек спишут 3600 рублей. Собранные деньги чиновники отдадут ростовщикам на компенсацию недополученной прибыли от выдачи царской ипотеки под сниженный процент. Минфин оценивает требования ростовщиков в размере 172 млрд. рублей (это примерно 1200 руб. с каждого жителя страны).

Если чиновники не будут компенсировать ростовщикам недополученную прибыль, то они перестанут выдавать царскую ипотеку под сниженный процент и недвижимость упадет. Это приведет к убыткам ростовщиков в связи с поднятием резервов по ипотечным кредитам с подешевевшими залогами.

Убытки ростовщиков приведут к рискам банкротств, купировать которые придется эмиссией пустых рублей и раздачей их ростовщикам. Это приведет к девальвации, инфляции и снижения уровня жизни русского народа.

Схематоз выглядит так:

• Недвижимость должна расти, чтобы росли заложенные ростовщикам квартиры.
• Для роста недвижимости, ростовщики должны выдавать царскую ипотеку с растущей разницей между льготным и нормальным процентом.

Чел тут на смартлабе спрашивает: что лучше сначала сделать: погасить кредит или начать инвестировать?
Мое мнение: однозначно надо гасить кредит сначала. Потому что средний инвестор с трудом может обыгрывать по доходности стоимость кредита. Но это даже не главное. Главное в том, что у человека с ощутимым долговым бременем нет такой психологической свободы и спокойного отношения к деньгам, как у человека со сбережениями. А значит он скорее всего не сможет принимать правильные хладнокровные решения.

Более того, часто, чтобы инвестор смог спокойно держать прибыльные инвестиции и не дергаться, у него должны быть решены насущные материальные потребности. Если человек спит и видит мечтает ездить на мерседесе, то сначала ему придется купить этот мерседес и только потом спокойно начинать инвестировать. Тоже самое касается жилья.

С другой стороны, если у человека нет кредитов и нет больших материальных потребностей, то это идеальный психологический старт для инвестиций.

p.s.
В целом, я считаю, что ипотека со льготной ставкой например 7% сюда не подходит. Очевидно, что льготная ипотека с фикс ставкой в условиях инфляции — это даже неплохо (если только жилье не покупается по сильно завышенным ценам).

Кстати, льготная ипотека теперь это реальный наркотик для девелоперов, с которого уже будет не слезть.
Даже не могу себе представить, что случится с ценами и со спросом, когда правительство не продлит льготную ипотеку.
Поэтому скорее всего ее сдувать будут постепенно, повышая льготную ставку и снижая максимальные объемы.