Инвестиции в недвижимость

ЦБР и аналитики, а мы с вами ведь тоже своего рода аналитики, прогнозируют, что пузырь раздувается и скоро лопнет (нет, он вечный). Льготные ипотеки на новостройки поддерживают строителей, а вторичное жильё можно покупать либо за нал, либо по ставкам от 14–15%. Давайте посчитаем.

87% всех ипотечных кредитов в 2022 году — это льготные программы. Лишь 13-и процентам покупателей не повезло и пришлось брать за «фулл прайс». Нынешние ставки по ипотеке стали заградительными, а рассчитывать можно лишь на рефинансирование после снижения ставки ЦБ под более низкий процент.

Если вам интересны инвестиции, финансы и недвижимость, приглашаю вас в мой канал.

График от ЦБ показывает, как ввод льготных программ разогнал цены на первичку, ну а вторичка последовала за ней. Она не могла расти пропорционально, потому что без льгот средний ежемесячный платёж (а именно на него ориентируются покупатели) по вторичке раздувается до непосильного.

С 1К2020 по 2К2023 первичка подорожала в среднем на 72%, а вторичка на 49%. Конечно, некоторые города отличились и подорожали в 2 и более раз (привет, Сочи или Москва). Удивительно, но по данным ЦБ зарплаты выросли на 43% — почти как вторичный метр. Если вдруг кому-то поднимали зарплаты, помашите в монитор 46-ю процентами прибавленных денег.

В начале каждого месяца традиционно публикую небольшой обзор недвижимости в южных городах по данным Домклик. Зачем? Затем, что десятки миллионов россиян мучаются в скотском климате и мечтают жить на юге.

Сначала смотрим цены:

За Август первичка где-то подросла, а где-то упала. В целом, продолжается боковик. Напоминаю, что сочинские чиновники с разрешения Царя (без его ведома там ничего не делается) запретили строительство дешевых бетонных курятников для народа. Теперь там строят золотые дома с бассейнами для чиновников, воров и мошенников. Поэтому, цены сочинской первички — это цены дворцов и вилл, недоступных честным россиянам.

Планируется повысить до 20% первоначальный взнос и сократить субсидию банкам.
После ЦБ, теперь и Минфин пытается охладить рынок жилья.
По расчётам аналитиков ВТБ, выдача ипотеки в августе достигла рекордных 800 млрд руб. По итогам первых восьми месяцев выдачи на рынке ипотеки составили более 5,1 трлн руб., уже превысив суммарный итог всего 2022 года.

Да все не так! Попробую по порядку без эмоций. У нас конечно в сети много экспертов, гуру и прочей нечисти продающих, оказывающих оральные услуги под модным словом консалтинг. Без негатива, их проблемы чем могут тем и подрабатывают у каждого свои сильные стороны). Про риэлторов вообще молчу, это как таксисты на дорогах отдельная каста где нет правил.

Создается одна общая проблема под названием “Хочу жить в Сочи” а что такое эти сочи узнают как правило из ютуба. Я тут родился, живу и мечтать об этом городе сложно по многим причинам, самая главная из них это недвижимость. Если бы это была другая планета оазис, до которой лететь 117 световых лет, то цена на недвижку оправдана. Ну на деле это же полный и лютый пи…ец.

Высотки понатыканы везде где волосатая рука достала, дворов нет, парковок нет, инфраструктуры нет. Школы, садики переполнены. У меня у дочки в 3 классе 40 человек и классов сколько букв в алфавите. За последний год объездил все селы, все большие населенные пункты в городе от лазаревки до псоу. Жить хорошо только в старых советских дворах и дальше в глубь гор. Лично для меня идеал домик подальше в горы с электричеством, интернетом, газом если совсем повезет.

За Август ценники квартир в настоящих деньгах (в золоте) снизились на -0.4%. Средний ценник 1 квадрата в 20 самых живых регионах России (~70% всех объявлений на Домклик) составил 21.2 грамма золота.

Сводный график (первичка+вторичка):

Московский квадрат в золоте: