Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня подведем итоги Августа. Поехали:
За месяц фантиковые цены первички подросли на 2%. Рост является следствием незаконной эмиссии фантиков. Доказательство выглядит так:
Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди Арендный бизнес 7 от Сбера или, если точнее, от их УК СФН (Современные Фонды Недвижимости). Один из немногих интересных фондов недвижимости на бирже, тем более, доступен неквалифицированным инвесторам. Целевой состав — 100% складов, хардкора коммерческой недвижимости.
Я уже подробно писал про ВТБ РД (на мой взгляд, равноценный с АБ7), фонды от Альфы Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум не стоит забывать. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус, хотя сейчас доходности их практически сравнялись с АБ7.
Арендный Бизнес 7 или АБ7 мне интересен не просто так. Он у меня есть в портфеле в связке с РД, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, сейчас он около 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дают около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим теперь на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.
В конце 2008 года я гулял по Тверской. Тогда у трети магазинов была одна и та же вывеска «аренда/продажа». Ради интереса, позвонив по объявлению с самой привлекательной локацией – я услышал цену 1 000 000 рублей за квадратный метр. И это было очень дорого. Но это была лучшая локация в Москве, а возможно, и вообще – в России. А где предел стоимости сейчас?
Жилье – гораздо более массовый сегмент. И более дешевый. Сегодня средняя цена среднего квадратного метра построенной новостройки в Москве – 271,5 тыс. рублей. Это больше, чем 2 года назад, меньше чем год назад… Но это просто цифры усредненной статистики. К тому же, массового сегмента а не элитного.
За этими цифрами идут целые города, километры типового жилья. Так в Москве, Питере, любом другом милионнике.
Анализ недвижимости в России 2024
На сегодняшний день строительство новых домов в России составляет более 5% от всего ВВП. На недавнем заседании Центрального банка (ЦБ) ключевая процентная ставка была значительно повышена до 12%, и на рынке ожидается дальнейшее повышение ставок.
Изучая динамику цен за квадратный метр в Москве, резкий рост стоимости в основном объясняется льготной ипотечной программой и определенными предложениями от застройщиков, которые предлагают более низкие процентные ставки по ипотеке по сравнению с обычными кредитами. Это искусственно стимулировало спрос на первичном рынке жилья, что привело к инфляционному пузырю в этом секторе. В результате стоимость квадратного метра в новых домах теперь превышает стоимость на вторичном рынке более чем на 20%.
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел июнь-июль. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.
Сочи (объявления)Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.
Первичка сильно подорожала с 320к до 362к (+42к), а вот вторичка — не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло, но цены всё равно за лето выросли. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.
Сочи: июль → август
Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня ситуация в двадцати самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядит так:
В Августе лидер роста первички — Казань. А в Уфе первичка подешевела на 22%. Если вы знаете причину этого падения, напишите, пожалуйста, в комментах.