Инвестиции в недвижимость

В нaчaлe кaждoгo мecяцa выклaдывaю мoнитoринг прeдлoжeния квaртир в Мocквe и oблacти пo дaнным Циaнa и Авитo. Скрипт coбирaeт дaнныe c caйтoв кaждoe вocкрeceньe и cклaдывaeт в тaблицу, нo ocнoвaнии кoтoрoй cтрoит грaфики. Смoтрим и кoммeнтируeм:

Кoличecтвo oбъявлeний o прoдaжe квaртир


С нaчaлa гoдa, прeдлoжeниe нa Авитo вырocлo нa +11%. Циaн cтaгнируeт. Тaм прeдлoжeниe вырocлo вceгo нa +1%. Пoчeму тaкaя рaзницa — нe знaю. Нaвeрнoe, Авитo бoльшe трaтит нa прoмывку мoзгoв нaceлeнию (т.e. нa рeклaму).

Кoличecтвo oбъявлeний пo aрeндe квaртир


( Читать дальше )

Президент также поручил в 2025–2030 годах выделить 116 млрд рублей на создание спутниковой группировки высокоскоростного интернета.

Путин поручил обеспечить к 2030 году вхождение РФ в четверку крупнейших экономик мира по паритету покупательной способности.

Есть у меня на балансе компании под названием Я коммерческое помещение

Возникла идейка переложиться в офз с постоянным купоном выбор сделал именно на длинные офз 26238,26243,26244 ставки там сейчас в районе 13,5%. Разделить на 3 равные части, чтобы распределить получение купонов хотя бы раз в три месяца. А переложиться я хочу продажей коммерческого помещения, которое купил 2021 году вот мой пост об этом smart-lab.ru/blog/928276.php
Итак покупал я в районе 6000000₽ за 61 кв.м, сейчас стоимость в районе 14-15 000000₽( Квартиры кстати стоят 180000 без ремонта-230000 с ремонтом за квадрат). Сдал я его в 2021 году за 50000₽ в месяц( доха тогда была в районе смотря от чего считать в районе 10% ну это не принципиально, считаю от стоимости приобретения, окупаемость проекта 10 лет.), сейчас сдается за 55000₽( доха от рыночной стоимости в районе 4,5 % окупаемость более 20 лет). Ставки аренды в этом районе 950-1250 за квадрат получается сдаю по нижней планке, но сдаю уже 3 год и арендатор не менялся.

( Читать дальше )

Прoдoлжaю трaдициoнный вocкрecный oбзoр нeдвижимocти пo дaнным Дoмклик. Ceгoдня cитуaция в 20 caмых живых рeгиoнaх (~70% oбъявлeний в cтрaнe) выглядит тaк:


Зa Мaрт прoдaвцы пeрвички пoдкрутили цeнники нa +1.3%. Втoрички — нa +1.7%. Очeвиднo, прoдaвцы в Мocквe, МО и Питeрe иcчeрпaли вoзмoжнocти для нaкручивaния цeн и тeпeрь у них ocтaлacь oднa нaдeждa — нa нeзaкoнную эмиccию трeх-чeтырeх триллиoнoв пуcтых рублeй.

Ждaть ocтaлocь нe дoлгo. Пocлe 7 мaя, кoгдa элeктoрaт пocaдит кaртoшку и нaчнeт coбирaтьcя в Анaпу, чинoвники зaймутcя уcкoрeнным oбecцeнивaниeм eгo нaкoплeний. Блaгoдaря этoму, цeны квaртир прoдoлжaт рacти, вмecтe c дoхoдaми рocтoвщикoв и зacтрoйщикoв примeрнo c тaкoй cкoрocтью:



( Читать дальше )

Если для меня, как профессионального участка рынка ИЖС, строительный сезон длится круглый год, то для большинства мелких строителей, в том числе и тех, кто хочет построить дом сам, в начале апреля начинается новый сезон. Рассмотрим плюсы и минусы строительства ИЖС в 2024 году.
Начнем с того, что 2023й год выдался самым успешным в моей истории не только на фондовом рынке, но и в продажах домов. У нас было продано максимальное количество квадратных метров за 10 лет в этой теме. И с таким же оптимизмом мы смотрим и в 2024й год.
Плюсы 2024го года:
1. Наличие льготных программ на кредитование. Сейчас есть как сельская ипотека под 3% годовых, так и другие льготные программы на стройку и приобретение ИЖС под 6-8% годовых. Это я поставлю на бесспорное первое место среди плюсов, т.к. эти программы оказывают максимальное воздействие на спрос, без них провал оцениваю при обычных ставках кредита в банке где-то процентов на 70!
2. Подорожание квадратного метра жилья в многоквартирных домах. Чем дороже квадраты в многоэтажках, тем больше люди обращают свое внимание на ИЖС, продают свою условную 2ку в старом доме и переезжают в новый дом в коттеджном поселке. Опять же есть плюсы и минусы ИЖС и человейников в городе, но это другая большая тема, которой я не хочу здесь касаться.

( Читать дальше )

Статистика говорит об отсутствии затоваренности квартирами. А реальность показывает окна без света в новостройках и дикие цены. Разберемся?

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов.

---

Есть интересный показатель «Срок реализации строящегося жилья». Считается так:

Срок реализации = Объем строительства по разрешению на строительство / Средний объем реализации за прошлый год

В этом показателе есть ряд нюансов:1. Знаменатель (объем реализации за 2023 год) — рекордный. Это связано и с ожиданиями сворачивания льготной ипотеки, и с ростом ключевой ставки (надо купить сейчас, завтра будет ставка выше, а будет ли ниже цены?)2. Объем строительства — это все таки еще не построенное жилье. Т.е. нельзя однозначно говорить, что дома пустуют. Они могут быть в проекте на застройку еще только через 2 года...

Навскидку, успокаивающий слайд «с балансом» и отсутствием затоваренности в 2023 году преувеличен. Мы не можем представить, что объем продаж будет на уровне 2023 года. Может ошибаемся, и платежеспособного спроса еще много❓

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь–февраль. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

( Читать дальше )

По прогнозу Дом.рф 2024 год отметится спадом на ипотечном рынке. Удержать рекорды 2023-го не удастся и это может негативно сказаться как на застройщиках, так и на банках

$SMLT $PIKK $ETLN $SBER $VTBR $TCSG

&Антикризисная Россия &Компании роста RUB

Рубрика #выжимки

Самое важное из исследования 'ОБЗОР РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В 2023 ГОДУ' от Дом.рф.

В 2023 г. банки предоставили более 2 млн ипотечных кредитов (+53% к 2022 г.) на 7,8 трлн рублей (+62%) – максимум за всю историю. Драйверами рынка стали сегменты новостроек и ИЖС, где распространены льготные программы

Средневзвешенная ставка на первичном рынке увеличилась до 5,9% за 2023 г. (+1,7 п.п. к 2022 г.) после сворачивания «ипотеки от застройщиков». На вторичном рынке ставка фактической выдачи составила 10,1% (+0,5 п.п.), при этом рыночные ставки предложения к концу года выросли до 16-17% вслед за ключевой ставкой Банка России

( Читать дальше )

Льготная ипотека в Москве не сделала новостройки более доступными, подсчитали в «Метриум». Эксперты подсчитали, сколько лет нужно московской семье со средним доходом, чтобы накопить на квартиру в новостройке массового сегмента (стандарт- и комфорт-класса) Москвы со среднерыночной ценой – по итогам 2023 года это 7 лет и 2 месяца. «Этот показатель заметно ниже, чем по итогам предыдущих лет, за исключением 2022 года. Так, в конце 2021 года на те же цели понадобилось бы 7 лет и 9 месяцев, в 2020 году — 8 лет и 6 месяцев, в 2019 году — 7 лет и 6 месяцев, в 2018 — 7 лет и 9 месяцев». По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV кв. 2023 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 43% их чистого денежного дохода. До появления льготной ипотеки эта доля была 60-80% дохода. @proeconomics

Ⓜ️ По данным ЦБ, в феврале 2024 г. спрос в кредитовании составил — 319₽ млрд (0,9% м/м и 26,7% г/г, месяцем ранее 236₽ млрд). Для января характерно снижение выдач из-за длинных праздников, а февраль более короткий месяц в году, но всё же выдача опускается ниже 400₽ млрд второй месяц подряд. Если бы не потребкредитование и автокредитование (об этом ниже), то можно было признать, что повышенный спрос в кредитовании сошёл на нет и ужесточение ДКП начало работать, а так придётся, похоже, ждать статистических данных за март-апрель (в феврале 2023 г. кредитование составило — 263₽ млрд, 1% м/м и 10,4% г/г).

🏠 По предварительным данным ипотека в феврале на немного подросла до 0,7% (+0,6% в январе), в целом это соответствует ожиданиям регулятора (7–12% за 2024 г.). Стоит признать, что в 2024 г. ужесточение условий по ипотеке с господдержкой начало работать. Помимо этого, правительством сократило субсидии на 0,5 п.п. (в общем сократили на 1,5% с начала запуска субсидий). Если рассматривать конкретные цифры, то выдача ипотеки с господдержкой составила — 218₽ млрд (189₽ млрд в январе), выдача же рыночной — 116₽ млрд (86 млрд в январе), держим в уме низкую базу января из-за праздников. Всего было выдано кредитов на 333₽ млрд, в феврале прошлого года выдали на 422₽ млрд.

( Читать дальше )