Инвестиции в недвижимость

По мотивам Конференции институциональных инвесторов Investfunds Forum 2023 в Санкт-Петербурге.

Перспективы недвижимости и ее место в инвестиционных портфелях розничных инвесторов.

Вступление важное.

ПИФ (паевой инвестиционный фонд) — это коллективная инвестиция.

Это обособленное имущество ( практически любое, вплоть до Цифровых Финансовых Активов ЦФА),
переданное в доверительное управление пайщиками (учредителями) Управляющей Компании (УК),
по-английски Управление активами asset management.

ПИФы бывают открытыми (можно погасить пай в любое время, например,
как в ОПИФ АРОМАТ Наши акции),
интервальными (можно погасить в определенное время),
закрытыми (нельзя погасить до определенного времени).

Отличие продажи пифа от погашения, что в первом случае это не приведет к уменьшению активов фонда (СЧА).

УК «Гамма Групп» (https://investfunds.ru/funds/?qual-off=on&cmp=90-4zsow) планирует создать фонд, например, который будет инвестировать в утилитарные цифровые права (УЦП) t.me/investfundsru/2437.

( Читать дальше )

Согласно отчету компании Allsopp & Allsopp продажи недвижимости в Дубае в апреле 2023 году упали на 33%, а объемы транзакций — на 18% по сравнению с мартом того же года. Это произошло впервые с декабря 2022 года. После этого отчета некоторые инвесторы обеспокоились тем, что рост закончился — их опасения подогревали и некоторые СМИ. Объясняем, почему, глобальный рост дубайского рынка недвижимости еще не закончился, и это была лишь коррекция.

В чем причина спада?
Спад был вызван несколькими внешними факторами, прежде всего окончанием священного мусульманского месяца Рамадан и праздником Ураза-Байрам. Мало того, что многие верующие в принципе не были расположены к решению деловых вопросов в эти дни, так и банально на апрель выпало меньше рабочих часов, чем на март.

То есть рост продолжится?
Он уже продолжился — еще не окончившийся май (41 млрд дирхам на 13,489 сделок) уже значительно обогнал апрель (37,5 млрд дирхам на 9604 сделки) по количеству и объему транзакций. Это свидетельствуют о быстром возвращении к уровням начала 2023 года.

( Читать дальше )

Банк международных расчетов опубликовал  данные по рынкам жилья в мире — глобальный «метр» не смог догнать инфляцию в 2022 году. На фоне роста ставок, впервые за 12 лет, синхронно упал и в развитых и в развивающихся странах на 2% г/г в реальном выражении. В развивающихся странах падение 2.7% г/г, в развитых падение на 1.5% г/г.

По падению реальных цен с 2010 года лидерами стали Россия (-31%) и Италия (-29%), но это скорее из-за перегретых цен в 2010-е, с 4 квартала 2019 года российские цены показали сильный рост в реальном выражении (+27%). Зато турецкие цены летят, что понятно на фоне мощной инфляции и ряда других факторов.

Из развитых стран самое сильное падение реальных цен у Новой Зеландии (-16.5% г/г), Германии (12.1% г/г), Австралии (-10.2% г/г) и Канады (-9.8% г/г). Причем во всех этих странах цены упали и в реальном и в номинальном выражении за последний год. Но в большинстве стран они все еще выше доковидных уровней 4 квартала 2019 года.

Учитывая то, что реальные ставки будут выше, чем в последнее десятилетие (пока выше) во многих странах – 2022 годом все не ограничится… 

( Читать дальше )

ЦИАН-Аналитика:
👉Средняя стоимость первичной недвижки в 18 крупнейших рынках России в мае сократилась на 0,2% м/м до 140,6 тыр/м2
👉многие застройщики пока не рискуют индексировать цены
👉Москва -0,7%м/м, -0,7%г/г = 319 тыр/м2
👉СПБ +0,7%м/м, -2,3% г/г = 230 тыр/м2
👉В Московском регионе покупателям доступно 117 тыс. квартир и апартаментов, больше (131 тыс. лотов) было только в середине 2015 года

Данные агентства Этажи:
👉Средняя стоимость новостроек +0,18%м/м +3,64%г/г до 119,2 тыр/м2

Авито-Недвижимость:
👉Средняя цена новостройках России -0,8%м/м, за год — +2,9%
👉объем экспозиции на 52% превосходит показатель прошлого года 

https://www.kommersant.ru/doc/6002555

Следом за воскресным мониторингом недвижимости России, публикую еженедельный мониторинг предложения столичной недвижимости по данным Циана и Авито.

За прошедшую неделю предложение квартир снизилось на обоих сайтах:

 

Предложение аренды квартир так же снизилось на обоих сайтах:

  

( Читать дальше )

В эфире традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. За четыре недели Мая рублевые ценники квартир в двадцати самых живых регионах изменились так:

( Читать дальше )

Интересное исследование провели в РИА, на этот раз даже и придраться не к чему, потому что про деньги ничего нет. Только квадратные метры, только недвижимость, которая всегда растёт (как минимум — по её объёму).

Я периодически разбираю про такие исследования у себя в канале, если они интересные. В основном — про недвижимость, зарплаты и прочие финансы. Подписывайтесь, чтобы не пропускать. Так вот, в 2022 году строительная отрасль России поставила очередной рекорд — объем ввода жилья вырос на 11 процентов и составил 102,7 миллиона квадратных метров. Больше всего новой жилплощади в расчете на одного жителя появилось в Ленинградской, Московской и Тюменской областях, меньше всего — в Чукотском автономном округе, Еврейской автономной и Магаданской областях.

Лидеры по суммарному объёму ввода жилья за 2022   Данные полностью тут: ria.ru/20230502/zhile-1868189337.html

Больше всего новой жилплощади построили в Московской области — более 14 млн квадратных метров. На втором месте — Краснодарский край, там, правда, почти вдвое меньше — 7,5 млн метров. Москва на третьем месте, 6,8 млн метров. Деревянные медали тут у Ленинградской области, почти 4 млн метров, а следом идёт СПб с почти 3,5 млн метров.

( Читать дальше )

В этом видео вы узнаете:
— как я открывал счет в турецком банке Зираат без ВНЖ;
— причем здесь футбол и клуб «Трабзонспор»;
— что нужно для открытия счета в турецком банке;
— в конце ролика — главный минус счета в Ziraat!



Тайм-коды:
00:03 — в этом видео
00:25 — как я открывал счет в турецком банке Ziraat Bankasi
01:02 — скажи ему «система зависла»
01:36 — главный затык, когда ты без ВНЖ
02:25 — футбольный Трабзонспор мне помог
07:27 — карту не выдал
08:24 — попытка №2 забрать карту
09:28 — чем я могу пользоваться в мобильном приложении Зираат
10:00 — пополняю Swift, перевожу с карты на карту
10:08 — что нужно для открытия счета в турецком банке
10:45 — как сделать ИНН Турции
11:10 — минус счета в банке Ziraat
12:05 — поддержать канал спонсорством

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел март-апрель. Смотрим, что произошло на месяц, а также на исследование цен по различным другим регионам.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Снова без серьёзных изменений. Первичка немного подешевела с 351к до 344к (-7к), а вторичка — наоборот подорожала с 283к до 288к. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 11 месяцев. Сезон вот-вот начнётся, возможно, летом будет рост цен.

Сочи: апрель → май

• Первичка: 351к → 344к (-2,0%)
• Вторичка: 283к → 288к (+1,8%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия с первичкой. Данные исправились. Первичка уже год в определённом коридоре. Выше 350к не поднимается. Вторичка, кажется, нащупала нижнюю границу.

( Читать дальше )

В 2022 г. рынок коммерческой недвижимости испытал встряску. Уход зарубежных компаний привел к стихийному высвобождению арендованных площадей и скачку вакантности торговых и офисных центров. Весной рынку предрекали кризис, но уже к концу года все наблюдатели отмечали, что ситуация оказалась гораздо лучше, чем могла бы быть. О перспективах рынка коммерческой недвижимости — в обзоре Boomin.

Действительно, ни банковского кризиса, ни девальвации, ни гиперинфляции не случилось. Экономика выглядела устойчивой, что позитивно сказалось на спросе на недвижимость. Временный скачок вакантности — количества невостребованных арендных площадей — был значимым, но не превышал значений пандемийного 2020 г.

Ставки аренды в большинстве сегментов оставались стабильны, хотя здесь стоит отметить снижение прозрачности рынка. Стабильными остаются запрашиваемые ставки, а вот цены в реальных договорах во II-III кварталах 2022 г., вероятно, предполагали дисконт. Это создает риски снижения ставок в 2023 г. в наиболее пострадавших сегментах — торговом и офисном.

( Читать дальше )