Инвестиции в недвижимость

Меня «провоцируют» продолжать публиковать материалы про недвижимость.

Последний «укол»  — золото и «железобетон»

Я не работаю «ножницами»
Шорт золота и покупка недвижимости.

С недвижимостью я «завязал» в 2020 году!

Сравните ставку ипотеки и стоимость кв. метра. В (+) я ?

В эти дни и до Великой Депрессии в России — для меня недвижимость как индикатор и не более.

Недвижимость в России как и во всем мире — в росте.

Стоимость жилой недвижимости в Великобритании выросла до рекорда www.finmarket.ru/news/5645208


Цены на жилье в США побили 30-летний рекордlenta.ru/news/2021/07/27/rec/

В каких странах цены на недвижимость выросли больше всего за последние 10 лет

Если сравнить стоимость квадратного метра в 2010 и 2020 годах, то окажется, что в семи странах цена за квадратный метр выросла более, чем на 100%. И только в четырех европейских странах цены на недвижимость упали — в Норвегии, Чехии, Бельгии и Греции.

( Читать дальше )

    На сайте Лента.ру появилась статья, в которой ссылаясь на опрос финансистов сетевым изданием РИА Новости, говорится о том, что в настоящее время вложения в недвижимость — не лучший инвестиционный инструмент для россиян. Опрошенные эксперты советуют гражданам рассмотреть альтернативные способы сохранения и приумножения капитала — это банковские депозиты, государственные облигации и индивидуальные инвестиционные счета.
    Руководителя проектов компании «Велес Капитал» Валентина Савенкова считает, что доходность Московской «однушки» стоимостью 11-14 миллионов рублей при сдаче ее в аренду за 40 тысяч рублей в месяц составит всего 4 процента годовых (2,7 процента — с учетом расходов на содержание квартиры). В таких условиях лучше выбрать депозиты.
    Еще одна альтернатива недвижимости — золото. Его доходность может доходить до 20 процентов в год, но многое зависит от динамики рыночной цены, указал начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций»

( Читать дальше )

Интересный статический ресурс сбера.


sberindex.ru/ru?partition=7

На примере Москвы 

Но по ссылке можно посмотреть любой регион.
Медианная цена квадратного метра на вторичном рынке, рассчитанная на основании объявлений о продаже — 333 тыс руб за квадрат.




Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке, рассчитанная на основании фактических сделок — 255 тыс за квадрат.




( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен по данным Домклик. Текущие цены и объем предложения квартир в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

( Читать дальше )

Живу полгода на Анталийское побережье, в Авсалларе(20 км от Аланьи), решил поделиться своими мыслями по поводу покупки недвижимости в этом регионе Турции.
Возможно, кому-то будет полезно.

Мы с супругой когда в Турцию приехали, в первый месяц тоже загорелись покупкой тут недвижимости. Но когда чуть побольше посмотрели, пообщались, проанализировали, поняли, что здесь покупать недвижимость вообще не нужно. Точнее, категорически не нужно 😊

На мой взгляд, есть довольно большое количество аспектов:
1. Качество жилья
Может быть абсолютно никакая шумоизоляция, термоизоляция, протекающие окна, раз. Отваливающийся через полгода-год ремонт и т.п.
Здесь очень много строек сейчас, и мы увидели из каких материалов и как всё это строится.

2. Управляющие компании
Несоблюдение договоров застройщиком: неработающие объекты инфраструктуры, игнорирование обязательств застройщиком, воровство ежегодной квартплаты(айдат в Турции)

3. Выход из недвижимости обойдётся очень дорого, относительно входа.
Мы поняли, что потом продать эту недвижимость будет возможно только лишь таким же иностранцам, так как в Турции цена в евро. В Турции выстраивается пирамида продаж недвижимости иностранцам.
Местные практически не покупают такое жильё. А то жильё, в котором живут местные, будет более низкого уровня. 
Мы также были на Кипре, где очень хорошо видно, что там произошло с аналогично выстраиваемой пирамидой недвижимости.

4. Содержание и обслуживание недвижимости требует много внимания.
Как бы привязывает тебя к месту. Чтобы нормально сдавать — нужны люди кому ты сможешь доверять эту работу. Либо регулярно самому ездить на место.

5. Место/локация
Понимание, насколько тебе подходит место или конкретная локация, приходит не быстро, обычно требуется прожить хотя бы несколько разных сезонов.
Прожив на Анталийском побережье несколько месяцев, мы поняли, что здесь жить не хотим — Нам не подходит уровень сервиса здесь. Так как, в основном, это заточенное исключительно под поток туристов место.
К Сравнению, Фетхие — намного лучше. Более близкое к европейскому общество.

6. ВНЖ можно получить и другими способами.
В Турции, например, можно получить ВНЖ россиянам через долгосрочную аренду. Конечно, в этом вопросе многое регулярно меняется.

( Читать дальше )

Ещё год назад мы жили в короткий период крайне низких процентных ставок. Ключевая была на уровне 4,25, из-за этого и кредиты были довольно дешёвыми. В них не страшно было ввязываться, потому что обслуживание долга было недорогим. Это привело к довольно редкому явлению. Платежи по ипотеке были настолько низкими, что люди не видели смысла заселяться в чужое жильё и платить аренду.

( Читать дальше )

Получил одобрение семейной ипотеки на 26 лет под 5% 12 млн. Страховка ещё 0.7% в год.
Итого ежемесячно 76 тыр платить + коммуналка

Первый взнос 2млн + 0,5 мат капитал

Квартира — евродвушка ПИК с отделкой от застройщика, 42 квм, 8 минут от метро Селигерская. Ключи уже выдают, люди заселяются. В чате дома сильно застройщика не ругают.

Цель покупки — инвестиция. Считаю что рублевая инфляция будет сильно выше 5% и лет через 10 эту квартиру можно будет уже сдавать дороже чем платеж по ипотеке. Досрочно закрывать не планирую. Сейчас в США долларовая ипотека уже 5%.

Риски — доллар по 30 рублей и падение рублёвой стоимости недвижки. Считаю что риск этого пренебрежимо низкий

Какие ещё риски?

ЦБ вчера снизил ключевую ставку, и по прогнозам ставка и дальше будет снижаться, соответственно, и банковские ставки по ипотеке в ближайшее время будут снижены. Ессно, при условии, что обстановка стабилизируется, народ опять ломанётся скупать недвижку, а застройщики постепенно разморозят проекты. 

«Хочешь поднять экономику из руин — начни большую стройку» (с.) непомнюктосказал

Но последние несколько лет это правило успешно использовали, а квартиры в Мск и НМск продолжали подниматься в цене.См. график 
И я не вижу никаких оснований к тому, чтобы сейчас эта тенденция поменялась, несмотря на существующие мнение, что теперь банки будут неохотно одобрять ипотеку.
На своём примере скажу, что у меня в двух банках сейчас висит предодобренная онлайн ипотека на сумму >12 млн. И в принципе этой суммы с учётом первоначального взноса в 20-30% как раз хватит на покупку двухкомнатной квартиры в инвестиционных целях. 
Я этими предложениями не воспользуюсь (они уже давно висят, ставки только меняются). Предпочитаю вкладывать в недвижку личные накопления, тем не менее, знаю людей, у которых целый бизнес был построен подобным образом. Они выкупали с рынка, частично используя ипотеку, новостройки без отделки, делали евроремонт, завозили мебель и продавали уже на 30-40-50% дороже. И далее, по второму кругу.

( Читать дальше )

Обсуждение www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=22&TID=171773&PAGEN_1=2308#forum-message-list  

Я тут рассказывал пару раз про то, что удешевление, если он и будет, скорее-всего должен будет начинать ПИК-брокер, т.к. у него деньги кредитные (и, по нынешним меркам, очень дорогие). Поэтому я продолжаю пристально следить за поведением этой компании. Собственно говоря, все желающие могут присоединиться. Отслеживать будем на двух уровнях: микро и макро.


Макроуровень
Сейчас в каталоге компании 261 квартира. 16.03.2022 было 284, 30.03.2022 — 261 квартира. Напомню, что компания сейчас не покупает квартиры, только продает. За последнюю неделю, как видим, продажи у них совсем встали. По всей видимости, из-за того, что закончились ранее одобренные ипотеки по низким ставкам, а по новым никто брать не хочет. Кстати, в рекламе они пишут: «ипотека от 12,5%». Не знаю, на сколько реально купить у них квартиру с ипотекой по такой ставке. Но что-то меня терзают смутные сомнения 


Микроуровень

( Читать дальше )

 считаем деньги).
Начнём с того, что первичка, если брать в ипотеку, за счет ссудного процента, получает приблизительно 12 процентов удорожания.
Так, если Застройщик в Челябинске (Западный луч) ставит 95000 руб за квадрат, то стометровка в свободной планировке (вообще без внутренних стен, без проводки, без водопроводных труб, без отделки и оборудования, и оснащения санузла и кухни) стоит 9500 тыс руб., умножаем на процент — это 10 640 тыс руб.
Надо делать отделку — для расчета стоимости ремонта воспользуемся онлайн калькулятором = примерно 2 млн руб на 100 кв м.
Не могу не оговориться, что по СНИПовским нормам эта сумма занижена процентов на 10% (поскольку немного знакома со сметной стоимостью строительства) — это по норме!
Итого, 12 640 тыс руб за квартиру.
***
Под вторичку банк даст деньги на восемь-десять процентов больше.
Посчитаем, что вторичка стоит как и первичка, хотя всегда, с начала появления коммерческой недвижки в России (1996г), вплоть до 2016 года вторичка стоила дорОже первички.

( Читать дальше )