Инвестиции в недвижимость

Рассказал о старте в своей инвестиционной карьере — доходном гараже.

Как он мне достался, за сколько я его сдавал, за сколько продал, какая доходность была.

И на какую доходность можно рассчитывать в современных реалиях.

Мне же интересно: какая была ваша первая инвестиция?

Тайм-коды к видео:
00:01 — начало
00:12 — что в этом выпуске
00:40 — мой первый объект недвижимости
01:50 — легкий ремонт в гараже
02:33 — за сколько и как я сдал гараж
03:11 — система Кийосаки работает
03:30 — разбор моего кейса по цифрам
05:13 — мои основные выводы по доходным гаражам
06:13 — какие возможности увеличения дохода

REIT — это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью, в нашем случае — складской, и называется «REIT с самостоятельным хранением»

Владение имуществом же фактически осуществляется через акции этого самого REIT
По состоянию на декабрь 2020 (других общих данных не нашел), средний годовой доход отрасли самостоятельного хранения составлял 39 миллиардов долларов, а всего площади REIT с самостоятельным хранением насчитывают более 1,7 миллиарда квадратных футов — примерно от 45 000 до 60 000 объектов по всей территории США

Знакомые заокеанские комрады отрапортовали, что REIT с самостоятельным хранением считается в США инвестицией с низким уровнем риска и с хотя небольшой (10-12% в год), но очень стабильной доходностью, во многом потому, что складские помещения, как правило, дешевы в строительстве, обслуживании и эксплуатации

Московская биржа с 31 января запустила торги фьючерсом на индекс московской недвижимости. Давайте попробуем разобраться, кому он будет полезен.

Характеристики инструмента:

• Торговый код: HOME

• На данный момент торгуется 2 контракта: мартовский ($HOH2) и июньский ($HOM2)

• Цена контракта — стоимость 0.1 квадратного метра недвижимости (около 25 тыс. рублей) 

• ГО 1500р. (6% от суммы контакта) 

• Шаг цены — 10 пунктов

• Стоимость шага цены — 10 рублей

REIT (инвестиционные фонды недвижимости) - это компании, которые специализируются на получении доходов от управления различного рода недвижимостью (долевые или Equity REIT) либо на ипотечном кредитовании и активах, связанных с ипотекой (ипотечные или Mortgage REIT).

Сами REIT освобождены от уплаты налогов с прибыли и обязаны выплачивать своим акционерам дивидендами не менее 90% дохода.

Активы публично торгуемых REIT в США оцениваются примерно в 2,5 млрд долл.

Для розничного инвестора такие инвестиции обладают рядом преимуществ:

• REIT не только приносят стабильные ежеквартальные или ежемесячные доходы, но и в определенной мере защищают капитал от инфляции;
• в отличие от обычной недвижимости акции REIT достаточно ликвидны;
• с учетом относительно небольшой стоимости такие акции могут приобретаться даже в небольшой по объему портфель.

Московская биржа с 31 января начинает торги расчетным фьючерсным контрактом на индекс московской недвижимости, рассчитываемый на основании реальных ипотечных сделок. Об этом сообщается на сайте торговой площадки.

На данный момент к торгам допущены контракты с исполнением в марте и июне 2022 года. В качестве цены исполнения будет выступать последнее значение индекса московской недвижимости «ДомКлик» перед днем исполнения контракта. По данным пресс-релиза Мосбиржи, торговым кодом фьючерсного контракта станет тикер HOME, цена контракта будет равна стоимости 0,1 кв. м недвижимости, шаг цены составит 10 пунктов, а стоимость шага цены — ₽10.

Подробнее на РБК:
https://quote.rbc.ru/news/short_article/61f7c53a9a79477b81e4eff2?from=newsfeed


Тикер на март:
HOH2

Всем привет!

Сегодня стартовали торги фьючерсом HOME – первым деривативом на российском рынке, который позволяет зарабатывать на рынке московской недвижимости с 1500 ₽ в кармане.

Контракт привязан к индексу DomClick (код MREDC), который рассчитывается по реальным сделкам со столичными квартирами стоимостью до 30 млн ₽.

Объем контракта составляет 25 000 ₽ (цена 0,1 кв.м.), однако для торговли трейдеру нужно иметь под гарантийное обеспечение лишь 6% суммы – 1500 ₽.

С первых дней будут доступны две серии:

• С кодом HOH2 – исполняется в марте 2022 г.
• HOM2 – в июне 2022 г.

Контракт расчетный, экспирация происходит в третий рабочий день после третьего воскресенья.

Торговля фьючерсами проходит с 7:00 до 23:50 с перерывами на два клиринга (14:00 – 14:05 и 18:45 – 19:05)

Для кого фьючерс

• Кто хочет заработать на росте или падении рынка недвижимости в Москве.
• Кто стремится диверсифицировать свой портфель.
• Кто разрабатывает новые инвестиционные продукты с привязкой к рынку недвижимости.

(не финансовый совет)

В США оказывается есть отдельный вид инвестций в недвижимость — REIT (трастовый фонд) недвижимости для размещения дата-центров

Дата-центр — это специально спроектированное здание, состоящее из корпуса, электрических систем, отопления, вентиляция и кондиционирование воздуха, для размещения серверов и жестких дисков чтобы хранить данные (это арендатор привозит туда сам)

Сам же REIT (фонд управления) обеспечивает надежное электроснабжение, температуру и охрану здания, ну и собирает аренду, договор как правило лет на 5-6

По данным International Data Corporation (IDC), потребность в дата-центрах повышается на 25% в год, к тому же IDC считает инвестиции в них низкорисковыми, защищенными от инфляции и рецессии

Однако мне кажется риски всеж есть:
— Рост процентнтых ставок
REIT дата-центров берут много кредитов на строительство, которые после решений ФРС США могут стать дороже
— Риск избыточного предложения
Могут построить много зданий, которые будут никому не нужны и стоять пустыми- самонадеянно опередить спрос
— Экологические риски
Дата-центры потребляют много энергии и воды, изменения климата, шторм и засуха могут повлиять на работоспособность

Крупные ироки с капитализацией (США):
CoreSite Realty — 6,4 млрд$
CyrusOne- 10,5 млрд$
Digital Realty- 44,6 млрд$
Equinix — 74,1млрд$

Как видим денег там немало, а что с доходностью?
Согласно Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости REIT дата-центров дают 44,76% общей годовой доходности по состоянию на 31 октября 2021

Перспективы:
В ближайшие годы на рынке может появится все больше устройств с большим объемом данных, ожидается что поставки автономных транспортных средств вырастут с 64000 в 2018 году до 569000 к 2025 году, рынок искусственного интеллекта вырастет с 11 млрд$ до 90 млрд$ к 2025 году, по данным Cisco, ожидается, что трафик центров обработки данных будет расти на 25% в год как минимум до 2023

Это все дает основания повнимательнее присмотреться к акциям REIT дата-центров

Об инвестициях тут https://t.me/invteapot