Инвестиции в недвижимость

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

В правильном районе Москвы (ЮЗАО, ЗАО. СЗАО) недалеко от центра в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 18 млн.

В правильном ЗаМКАДье (до 15 км на юго-запад, запад, северо-запад) в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 9 млн.

Разница в ценах — 9 млн. руб. Раскладываем эту сумму в банки под 7%. и получаем 630 тыс. в год или 52 тыс. в месяц. В Москву будем летать по выделенке на такси за 1000 руб. туда и 1000 руб. обратно, за 22 рабочих дня в месяце потратим 44 тыс. руб. И еще 8 тыс. останется. За год набежит  96 тыс., на которые купим акции зеленого паразита.

А если сядем на удаленку, то 630 тыс. в год будем тратить на себя, а не на логистику своей тушки. Акций накупим. Бабла нарубим. И свалим на Бали.

Итого:

Жилые комплексы федерального девелопера «Неометрия» (входит в инвестиционную компанию Alias Group) получили дипломы за использование умных технологий с присвоением классов E, D и С. Проекты компании стали единственными объектами в Сочи и Ростове-на-Дону, включенными в российский «Реестр умных новостроек».

Награждение прошло на площадке конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы» в Краснодаре, организатором которой выступил «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ).

ЕРЗ совместно с участниками рынка разработал Методологию присвоения новостройкам классов умного многоквартирного дома в ноябре 2021 года. В документе определен перечень требований к сертификации умных МКД и минимальный набор функций, необходимый для присвоения одного из пяти классов от E до A. При этом каждая следующая ступень учитывает требования предыдущей. Всего на сегодняшний день в «Реестр умных новостроек» включено 114 жилых объектов в России.

Ставки по долгосрочным ипотечным кредитам в США продолжили расти на неделе, завершившейся в четверг, и обновили максимум более чем за 20 лет, свидетельствуют данные государственной ипотечной корпорации Freddie Mac. Средняя процентная ставка по 30-летней ипотеке составила почти 7%. Год назад ставка составляла около 3%.

Ставки поднимают и газопроводы взрывают американские банкиры, но виноваты в этом русские. Естественно. Так они пишут в своих самых честных СМИ — как в своей библии, написанной четырьмя независимыми свидетелями. А мы стесняемся называть их своими врагами. И будем стесняться, пока они не начнут нам уши отрезать на сувениры.

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

Механизм «льготной ипотеки от застройщика»