Инвестиции в недвижимость

Слежу за ценами на жильё уже не первый год. И если пару лет назад они мне казались «не дешёвыми», то  с льготной ипотекой прошлого года цены улетели совсем в небеса. Причем и объемы приличные- даже студии/однушки в центре города миллионника  в строящимся доме прям как корова языком слезали.

Цены улетели на 16-20%. нехилая такая инфляция рубля в квадратных метрах.

Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно. 
2. На льготной ипотеке был большой объем. Но какой у нас ещё запас жаждущих купить платежеспособных граждан которые не купили ещё?
3. Рост потребкредитов на первый взнос (ЦБ говорил). Или такой момент- сейчас ВТБ дает ипотеку «по двум документам =паспорт и снилс» под тот же %, что и предоставление со всеми документами. то есть уже не сильно разбираются со стабильностью доходов клиента. Я сам работаю уже несколько лет на гос-во, понятное дело в белую, считал себя почти идеальным клиентом. Ан нет- ставку одинаковую готовы дать если не всем то очень многим.
4. ГЛАВНОЕ: Набиуллина в пт заявила что цикл снижения ставок завершен. Что было предсказуемо  и даже подумывал я что может стоит зашортить длинные ОФЗ. Если ставки пойдут вверх (из за увеличение скорости оборачиваемости денег и инфляции), пойдет рост стоимости кредита (=меньше спрос) и роста ставок в банках (инвест недвижимость теряет привлекательность)- то что будет с высокими ценами? Стоимость аренды при этом местами падает уже сейчас. А это во-первых опережающий индикатор. Во вторых, если куча народу вложится в инвест квартиры и предложение больше чем платежеспособный спрос..

Квартира это конечно круто и замечательно. Но фондовый рынок формирует определенный подход. Не просто покупка квартиры это а занятие длинной позиции по рынку недвижимости, причем с плечем (кредит=ипотека= оно такое дешевое что прям хочется воспользоваться). И в силу стоимости даже студии в провинции- зайти «на 5%» от депозита нельзя- для меня как и большинства пользователей смартлаба)).   Купить то хочется. Но уверенности в том что цена будет расти у меня нет. Ликвидность тоже так себе. штраф за выход из актива ранее чем через 5 лет-13%.Про занижение  в курсе но это без гарантий что прокатит что найдется такой покупатель.  

( Читать дальше )

Многие жалуются, что подорожали квартиры и в стране высокая инфляция. Вместо этого нужно посмотреть на цифры, и порадоваться, потому что инфляция обесценивает ипотеку до такой степени, что вы можете получить квартиру в ипотеку дешевле ее текущей рыночной цены.

Рассмотрим пример. Покупаем квартиру в Москве стоимостью 12 млн. руб., с первоначальным взносом 2 млн. руб. В кредит берем 10 млн. руб. на 20 лет по ставкам 8% и 10% годовых. Рассмотрим 2 базовых сценария, в которых в следующие 20 лет инфляция в России составит 10% и 5% годовых. И вот что получается.

( Читать дальше )

В нашей стране государство уже давно помогает людям обзавестись жильем. Это делается и с помощью недавно продленной льготной ипотеки, которая позволяет взять кредит на покупку недвижимости почти под нулевой реальный процент. Оплачивают же этот банкет – разницу между рыночной и льготной ставками – налогоплательщики. Иными словами, если кто-то решил купить квартиру в кредит, остальные должны скинуться ему на процент.

Как уже многократно показал мировой опыт, к которому теперь можно отнести и опыт нашей страны, такая политика неизбежно ведет к росту цен на недвижимость. Однако интересно, почему такой эффект наблюдается для недвижимости, но не для других товаров.

Чтобы ответить на этот вопрос, в качестве отправного пункта можно взять понятие «товары, не создающие занятость». Речь идет о таких товарах, что при увеличении спроса их выпуск не растет, поскольку это физически невозможно, и единственной реакцией рынка на возросший спрос оказывается повышение цены. Ярким примером таких товаров являются предметы антиквариата. Когда картины Ван Гога вдруг стали пользоваться повышенным спросом, художник не восстал из мертвых, чтобы его удовлетворить, и весь эффект пришелся на повышение цены.

( Читать дальше )

Цель: фин поток на текущие жизненные нужды, аргументы весьма приветствуются!)

Глобально продолжается масштабная коррекция.
Идет формирование волны © of (2) в направлении 1000-1500 баксов.
В волне © пока еще идет внутренняя волна iv, которая может как треугольником, так и двойным зигзагом, после чего возобновиться снижение.
В данном случае курс USD/RUB будет выше 110 р.

В ноябре 2020 года в издательстве 360.CCF увидела свет наша первая книга на русском языке — «Real Estate Investment Trust (REIT). Инвестиционные фонды недвижимости. Практическое руководство частного инвестора.» В январе 2021, отбросив в сторону ложную скромность, можно занятся саморекламой.

Real Estate Investment Trust — это практическое руководство на русском языке, написанное опытными американскими инвесторами в недвижимость с целью побудить русскоязычных инвесторов из разных стран к исследованию рыночного сектора REIT в целях наиболее эффективных инвестиций. Большинство инвесторов, даже в Соединенных Штатах, не имеют четкого представления о компаниях REIT в виду отсутствия надлежащего отраслевого опыта. В книге используется упрощенный, но достаточно профессиональный язык, и приведены множественные практические примеры, чтобы предоставить возможность каждому отдельному инвестору, независимо от уровня его опыта, узнать актуальную информацию в отношении рынка недвижимости США и стратегии REIT инвестиций.
Из книги вы получите практическую информацию, а именно, характеристики типов недвижимости, классификация собственности, способы определения качественных REIT, базовую отраслевую терминологию, стратегии активного и пассивного инвестирования, а также влияние пандемии COVID-19 на отдельные секторы недвижимости, и многое другое.



( Читать дальше )

Кто понял жизнь, тот никому и ничего не доказывает, ни с кем не соревнуется, а просто идет своим выбранным курсом.

В информ пространстве около рынка очень много рассуждений, что вот, дескать, доходность надо сравнивать с безрисковой ставкой (чаще всего подразумевая американские трежеря, а в специфике нашей страны доходность по ОФЗ), с ростом индекса S&P 500 или ММВБ, с инфляцией, ростом курса доллара да и еще хрен пойми с чем.

И вот когда начинаешь сравнивать доходность от аренды недвижимости, дивиденды от акций с этими почти эталонами становится грустно, а в моменте очень грустно (когда доллар улетает с 30 на 70).

В реальности для рантье эти сравнения не несут абсолютно никакой практической пользы.Ну разве обогащая платных невропатологов и психологов.

Ну реально, какая вам разница, насколько ваш пассивный доход обогнал индекс, если вы за счет него как оплачивали коммуналку так и оплачиваете?

Собственно вам все равно.

Поэтому единственная ваша цель-доход от активов должен покрывать ваши расходы.

( Читать дальше )

             Небольшое отступление. Меня очень радует, что алгоритм про который я писал в посте Как стать рантье в России.
(https://smart-lab.ru/blog/668031.php) находит отклик у других форумчан. Вот прекрасный пост  Покрытие дивидендами базовых расходов (https://smart-lab.ru/blog/671584.php).  Почему радует? Говорил, говорю и буду говорить-чем лучше будет финансовое благосостояние каждого отдельно взятого россиянина, тем быстрее наше тысячелетнее государство из репрессивно-воровского станет  человекоориентированным механизмом призванным улучшать качество жизни в стране, а не снабжать ресурсами весь остальной мир кормя кучку приближенных к Государю (Генсеку, Президенту и т.д.)


Главное правило рантье-все нужды рантье должен оплачивать кто-то другой без каких-либо трудозатрат с его стороны.  Путь к реализации этого простого правила может быть тернист и долог, но некоторые лайфхаки существенно его облегчат и ускорят.

Таким лайфхаком является использование Закона снижения значимости усилий во времени.

( Читать дальше )

Всем привет!

Занимаюсь я инвестированием не только в фондовый рынок, но и в недвижимость. С 2012 года я в общей сложности купил 3 квартиры и продал 2 квартиры и дом.
В основном вкладывал в новостройки и до Нового года у меня была забронирована однокомнатная квартира у застройщика в одном перспективном подмосковном городке.

Был план: купить ее на этапе фундамента, дождаться окончания строительства и продать с прибылью. По цене она выходила 2900 000р, тогда как готовая ушла бы минимум за 4000 000р. Сделка казалась выгодной, но посидев на новогодних выходных, все взвесив и обдумав, я решил отказаться от этой затеи и сосредоточиться на инвестициях в акции.

Посчитав все расходы с учетом времени на постройку и возможных рисков, принял решение вложить деньги не в жилье, а в фондовый рынок. Прибыль больше в акциях, да и риска меньше и хлопот. К тому же, стройка будет идти года 1,5-2, а за это время многое может произойти в моей жизни и не хотелось влезать с такими крупными суммами в неопределенность.

( Читать дальше )

Президент России Владимир Путин поддержал обеспокоенность ЦБ РФ ростом цен на жилье, спрос на которое разогрела программа льготной ипотеки.

«Льготная ипотека поддержала, разумеется – так мы и планировали, так и получилось, – строительную отрасль. Начиная с августа прошлого года растут объемы ввода жилых домов. Вместе с тем в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир», — сказал президент.

Он предложил обсудить, «что нужно сделать для того, чтобы выравнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья».

Так же Владимир Владимирович вновь, в который раз, выразил озабоченность в связи с ростом цен на продукты.

Глава государства отметил, что инфляция в стране «по итогам [прошлого] года немного ускорилась» и превысила целевой ориентир Центробанка, составив 4,9%. «При этом по отдельным группам товаров, прежде всего продовольственным, цены выросли более заметно — на 6,7%. И это только в среднем. Но мы знаем, что по отдельным группам скачок был значительным, заметным, в том числе из-за повышения мировых цен на продукты питания и ряда других факторов», — сказал Путин.

( Читать дальше )