Ипотека

Перед короткой передышкой, давайте рассмотрим ещё один надвигающийся на нас 30-миллиардный выпуск от большой госкорпорации. ДОМ.РФ сегодня, 22 мая, собирает заявки на облигации (угадайте, какие? правильно — снова флоатеры!) с привязкой к RUONIA.

💼Я уже 6 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Недавно делал обзоры на новые выпуски Газпром Капитал, Акрон, АФК Система, Ростелеком, Гарант-Инвест, НОВАТЭК.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏛️А теперь — поплыли смотреть на новый флоатер от ДОМ.РФ!

🏢Эмитент: ДОМ.РФ

За первые три месяца 2024 г. заемщики досрочно закрыли ипотеку на сумму 397,4 млрд руб., это минимум с 2022 г., следует из данных Банка России.
По сравнению с прошлым годом объем ипотечных кредитов, закрытых досрочно, снизился на 10%. Наименьший уровень погашений был в III квартале санкционного 2022 г. и составил 342 млрд руб.

За 2023 г. в России досрочно погасили задолженности по ипотеке на сумму более 2 трлн руб., в годовом выражении объем погашений вырос на 32%. С января по сентябрь прошлого года сумма досрочных погашений кредитов росла от квартала к кварталу, но в конце года по сравнению с III кварталом наблюдался спад на 7%. Это нетипично для завершения года, но в 2023 г. именно в этот период повысилась ключевая ставка, достигнув 16%.

Уменьшение объема досрочных погашений ипотеки продолжается уже второй квартал подряд.



Источник: www.vedomosti.ru/finance/news/2024/05/21/1038406-dolgosrochnoe-pogashenie?from=newsline

В своём недавнем обзоре я предупреждал, что Росстат будет пересчитывать апрельскую инфляцию и мы увидим совсем другие цифры, так оно и произошло. Росстат пересчитал месячную инфляцию апреля — 0,50% (недельная — 0,42%). Получается, что 4 месяц подряд месячные цифры выходят выше недельных (январь месячная — 0,86%, недельная — 0,67%, февраль месячная — 0,68%, недельная — 0,60%, март месячная — 0,39%, недельная — 0,31%). В принципе такая динамика читалась, ибо недельная корзина включает мало услуг, а они растут в цене опережающими темпами. С учётом того, что к середине мая наши данные по неделям выше в 3 раза, чем годом ранее, то вероятность повышения ставки велика. Какие действия предпринимает ЦБ?

💻 ЦБ повышает с 1 июля 2024 г. надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным потребительским кредитам и устанавливает надбавки по автокредитам, при этом задумываясь о повышении ключевой ставки. Потребительская активность растёт за счёт кредитования, не пугает даже высокая ключевая ставка.

Ⓜ️ По последним данным Росстата, за период с 7 по 13 мая индекс потребительских цен вырос на 0,17% (прошлые недели — 0,09%, 0,06%), с начала мая 0,27%, с начала года — 2,65% (годовая — 7,92%). Прошлогодние темпы в мае мы уже с лихвой превысили, тогда за период с 11 по 15 мая ИПЦ вырос на 0,04%, а с начала мая рост составил 0,09%, с начала года — 2,15%. Выйти на цель регулятора в 4,3-4,8% к концу года будет невозможно, ещё в начале года вам говорил, что ЦБ должен использовать более жёсткую ДКП, и если хотел выйти на свою цель, то ставка должна была дойти до 18% (сейчас мы видим ужесточение по потреб. кредитам/автокредитам, обсуждение льготной ипотеки и ключевой ставки, но это всё поздно началось), а сейчас на инфляцию давит множество факторов:

🗣 Большой вопрос, как регулятор пересчитает месячную инфляцию апреля (недельная получается — 0,42%, сегодня будут данные), уже 3 месяца подряд цифры выходят выше недельных (январь месячная — 0,86%, недельная — 0,67%, февраль месячная — 0,68%, недельная — 0,60%, март месячная — 0,39%, недельная — 0,31%). Я уверен, что месячную пересчитаю выше недельной, потому что недельная корзина включает мало услуг, а они растут в цене опережающими темпами.

Интересная статистика по выдаче ипотеки за первые 4 мес. 2024 года. 

«Семейная ипотека под 6% будет продлена для семей, где есть дети младше шести лет. Это прямое поручение президента, оно будет исполнено, и продление будет. Все остальные детали, возможности, варианты сейчас обсуждаются. Пока решений нет», — сказал Чебесков.

Согласно данным Росстата, за период с января по апрель 2024 года в России было введено 36,6 млн квадратных метров жилья, что на 1,6% превышает показатель за аналогичный период предыдущего года. Положительную динамику продемонстрировало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое увеличилось на 20% за этот период, в то время как сектор многоквартирного жилья продолжает показывать отрицательную динамику уже четвертый месяц подряд.

В апреле 2024 года было введено почти 7,3 млн квадратных метров жилья, что на 2,1% больше, чем в апреле 2023 года. Всего за четыре месяца было введено 36,6 млн квадратных метров жилья, что на 1,6% больше, чем за тот же период предыдущего года. Положительная динамика обусловлена в основном ростом объемов ввода ИЖС, который составил около 70% от общего объема введенного жилья.

В то время как ИЖС продолжает показывать рост, сектор многоквартирных домов продемонстрировал отрицательную динамику уже в четвертый месяц подряд. Это может быть объяснено тем, что застройщики в прошлом году максимально быстро завершали ранее начатые объекты.

Темпы прироста просроченной задолженности по ипотеке в I квартале 2024 года значительно ускорились по сравнению с предыдущим годом. За январь – март текущего года просрочка выросла на 6% до 61,8 млрд рублей, в то время как годом ранее показатель увеличился на 1,18% до 56,1 млрд рублей.

Несмотря на рост объемов проблемных долгов, их доля в общем портфеле ипотечных ссуд стабильно снижается уже несколько лет и остается незначительной. По данным Центрального Банка России, к концу марта 2024 года проблемная задолженность составляла 0,34% от портфеля ипотечных кредитов, что меньше, чем в предыдущие периоды.

Однако, сейчас Центральный Банк беспокоится о качестве новых кредитов. Банки активно выдают ссуды с повышенным уровнем риска, например, с низким первоначальным взносом или клиентам с высоким показателем долговой нагрузки. Это может привести к увеличению проблемных ссуд в случае серьезных экономических потрясений.

Прогнозы по просрочке указывают на то, что объем просроченной задолженности продолжит расти в абсолютном выражении, так как в прошлые годы ипотечные кредиты брали менее платежеспособные заемщики, привлеченные низкими ставками. Однако, доля просрочки в общем кредитном портфеле останется на невысоком уровне благодаря улучшению качества выдачи кредитов.