НЕДВИЖИМОСТЬ

Во 2-й половине прошлого года большинство аналитиков чуть ли не хоронили строительный рынок и всех девелоперов в одной большой братской могилке. Мол, без общерыночных льготных ипотек и срочного снижения ключевой ставки, все строители загнутся, а непроданные жилые кварталы будут сносить, как в Китае.

🏗️Помним кейс Самолета, которому пророчили банкротство, а также многочисленные опасения по поводу эффекта «домино» для менее крупных девелоперов, особенно с приличной долговой нагрузкой.

Признаюсь, я и сам с некоторой тревогой ожидал старта сезона отчетностей застройщиков по итогам первых месяцев 2025. По идее, показатели должны были оказаться если не катастрофическими, то как минимум сильно просевшими на фоне прошлогодних.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

Вчера по операционным результатам 1 квартала отчитался Глоракс — лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии.

Я живу в Питере, владею жильём в Питере, несколько раз покупал и продавал объекты здесь. Из-за этого рынок недвижимости СПб мне гораздо ближе и понятнее рынка других городов. Поэтому решил отследить «пульс» рынка на примере Глоракса.

( Читать дальше )

Облигации GloraX серии 001P-04 за последние дни демонстрируют значительный рост спроса и уже торгуются с премией выше 100 б.п., что стало следствием раскрытия рекордных финансовых результатов за 2024 год и операционных показателей за 1 кв. 2025 года.

По итогам 2024 года компания продемонстрировала кратный рост ключевых показателей: рост в 2,4 раза по выручке и чистой прибыли, а также в 2,5 раза по EBITDA при сохранении рентабельности выше среднерыночной. На фоне общего замедления рынка в 1 кв. 2025 года продажи GloraX также продолжили стабильный рост, несмотря на ограниченный объем запуска проектов.

📌 Основные параметры выпуска:

— Объем размещения: 2,2 млрд руб.
— Номинал: 1 000 руб.
— Срок обращения: 1 080 дней (3 года) без оферт
— Купонный период: 30 дней
— Купонная ставка: 25,5% годовых
— Доходность к погашению: 28,7% годовых

📊 Показатели ликвидности:
Среднедневной объем торгов (ADTV) по итогам первых 14 торговых сессий составил 42,4 млн руб., что эквивалентно 2% от объема размещения. Это один из лучших показателей среди последних размещений на рынке: облигации GloraX заняли 3-е место по ADTV, опередив ряд выпусков с кредитным рейтингом А.

( Читать дальше )

У каждого человека должен быть дом. Не в буквальном смысле именно дом, это может квартира или какой-то другой вариант, например, яхта. Имеется ввиду место, где человек будет чувствовать себя спокойно, комфортно и главное защищенно.

Наши гены шепчут нам где-то из глубины, что жилье должно быть собственным, а не арендованным. И действительно, когда-то во времена наших родителей, бабушек и дедушек, главной целью было построить собственное жилье.

Это понятно, «не своё», как правило, это было общежитие или совместное проживание с родителями, а это вариант не айс. Поэтому все силы и средства были направлены на приобретение собственного жилья.

Но нынешнее время не то, что было раньше. Соответственно и подходы должны другими. 30-40 лет назад на недостающую сумму можно было оформить кредит под небольшой процент, который за 2-5 лет полностью «съедала» инфляция.

Также были массовые выдачи квартир от государства, которые позже можно было выкупить за копейки. Еще вариант, работодатель строил квартиры за свой счет, а потом предоставлял работникам беспроцентную долгосрочную рассрочку. Не условия, а сказка!

( Читать дальше )

😈Почти все заказывал на ВБ, перед ремонтом оформил подписку, которая еще давала несколько процентов дополнительной скидки. Ниже будет список с ссылками и ценами:
Все расходники и мелочь дешевле 1000 руб, объединю в конце

 

1)Шторы Блэкаут 200х250 2шт (https://www.wildberries.ru/catalog/306099995/detail.aspx) — 1430
2)Карниз 310см (https://www.wildberries.ru/catalog/236216981/detail.aspx) — 3500
3)Роутер Xiaomi be 3600 (https://www.wildberries.ru/catalog/224290647/detail.aspx) — 3600
4)Тюль 250х250 2 шт (https://www.wildberries.ru/catalog/329069263/detail.aspx) — 1300
5)Раковина над стиралку 60х50 (https://www.wildberries.ru/catalog/187244735/detail.aspx) -8300
6)Стиралка ВЕКО (https://www.wildberries.ru/catalog/227012352/detail.aspx) — 20 100
7)Диван-кровать (https://www.wildberries.ru/catalog/308134427/detail.aspx) — 17300
8)Душевое ограждение 80х80х190 (https://www.wildberries.ru/catalog/280033596/detail.aspx) — 9200

( Читать дальше )

Интересная стата от ДОМ.РФ о разнице цен на вторичку и первичку. Формально первичка дороже (+56%), но если не считать «старый» жил фонд, то купить квартиру в готовом жилье сегодня дороже. 


 

( Читать дальше )

Давно не писал про мои любимые гаражи. Но особенно и повода не представлялось. А тут так совпало, что освободилось, практически одновременно, сразу два. Один только что опять сдал, так что расскажу по горячим следам.

Этот гараж я купил в августе 2014 года у приятного пожилого дедушки — военного моряка, преподававшего в БВМИ, за 90000 рублей. Помню, что тогда ещё немного колебался, стоит ли брать так дорого. Сейчас отдал бы его минимум за 350к, и то, подумал бы.

Обычный стандартный гараж с ямой, в которой время от времени появляется вода. На момент покупки, ничего особенно делать нужно не было, кроме собственно — ямы, и малость уставших, проржавевших местами до дыр, ворот.

Собственно, я ничего там и не делал, все эти годы. Распродал некоторые оставленные вещи (на чем вернул около 10к), вывез инструмент и барахло (часть у меня до сих пор хранится🙈). Выставил объявление, и сразу же сдал гараж, как есть. А потом ещё и ещё, и каждый раз всё дороже и дороже.

Последние много лет, с 2019 года, его снимали пару «мебельщиков» из МЧС, собиравших там мебель под заказ, в свободное от службы время. Год назад поднял им аренду, а в воскресенье они съехали — решили пока поставить свои шабашки на паузу.

( Читать дальше )

Обзор от 28.04.2025

В пятницу смотрели отчетность Самолета и сходили на звонок с CFO. Учитывая загрузку, болеющих коллег, и скорые праздники, сам отчет разберем чуть позже. Но не можем пройти мимо нового продукта, который уже вызвал дискуссии у многих специалистов. Тем более, что сбор заявок заканчивается завтра (интересно, сколько же миллиардов соберут).

В блогах по недвижимости прям целая волна дискуссий пролетела. Хотя ПИФы с квартирами это не что-то новое, много кто практиковал из компаний. Например, ГК «МонАрх», паковал свой ЖК в ПИФы и потом еще несколько лет продавал дорожающие метры. Но тут интересно, что в процессе еще участвует аренда. Но пойдем по порядку — как хотят зарабатывать и на чем именно.

Модель заработка в ПИФе:

Классика таких продуктов — это REIT, в США очень популярный продукт. Мы в 2020 году торговали такой — NYMT (New York Mortgage Trust), в РФ в индустриальной недвижимости на слуху Рентал ПРО. А тут вот история с жилой недвижимостью. Купили — сдаем — продаем — покупаем следующее, схема проста. В процессе идут выплаты пайщикам, а за управление берется комиссия.

( Читать дальше )

 

▫️Капитализация: 77,7 млрд ₽ / 1261,5₽ за акцию
▫️Выручка 2024: 339 млрд ₽ (+32,4% г/г)
▫️скор. EBITDA 2024: 109,2 млрд ₽ (+19,4% г/г)
▫️Чистая прибыль 2024: 8,2 млрд ₽ (-68,7% г/г)
▫️скор. Чистая прибыль 2024:1 млрд ₽ (-96,3% г/г)
▫️P/E: 77,7

❗️ Несмотря на то, что выручка хорошо растёт, даже несмотря на ситуацию в отрасли, 2п2024 закончилось убытком в 4 млрд р на уровне скор. чистой прибыли.

👆 Хотя, и по выручки во2п2024 было существенно замедление до 168,2 млрд р (+8,7% г/г). В 2025м году всё однозначно будет хуже, прибыли я бы точно не ждал. Себестоимость и коммерческие расходы растут быстрее выручки и только в динамике административных расходов есть некоторое улучшение.

❌ В 2024г компания выкупила на баланс 1229 тыс. акций на общую сумму 4,4 млрд рублей (примерно 3557 рублей за акцию), но при этом продала 3363 тыс. акций на 11,1 млрд рублей (т. е. около 3301 рублей за акцию).

❌ С учетом проектного финансирования и остатков средств на счетах эскроу,чистый долг Самолёта на конец 2024г составил 291,2 млрд. Учитывая то, что восстановление рынка будет в лучшем случае уже в 2026м году, долг очень большой.

( Читать дальше )

Сдал сегодня свою студию 23кв на м.Нижегородская за 55к. Арендатор нашелся за 12 часов. На след день подписали договор. Сняла одна девушка. 

 

( Читать дальше )

Делать ремонт в купленной новостройке — относительно простая задача. Если купил студию под сдачу, то тоже ничего сложного. Единственное, когда их несколько, то ремонты становятся ежегодным занятием. Но это всё ок — часть рабочего процесса.

А вот когда делаешь ремонт в квартире в которой сам живёшь, то получаешь сразу два бонусных квеста ещё до старта:

— Переехать в арендное жильё.
Т.е. платишь аренду + комиссия агенту + залог за арендную кв. + коммуналку + ипотеку за свою + коммуналку за свою + сам переезд. И всё это не только деньги, но и куча потраченного времени.

— Сделать демонтаж старой отделки и вывезти мусор (ещё плюс расходы и время).

И вот только потом можно начать делать сам ремонт.

У меня получилось так: ремонт ещё не начался, а четверть миллиона уже потрачена 😔 (как сейчас всё выглядит на фото ниже)

Отдельный момент: многие, кто рассуждает о покупке квартиры «для сдачи», часто забывают заложить в расчёты полноценный ремонт.

А ремонт может легко «съесть» год-полтора потенциальной аренды. И это без учёта времени, нервов и постоянных мелких расходов.

( Читать дальше )