Эффективность для квадратных метров. ЗПИФ от ГК Самолет.

Обзор от 28.04.2025

В пятницу смотрели отчетность Самолета и сходили на звонок с CFO. Учитывая загрузку, болеющих коллег, и скорые праздники, сам отчет разберем чуть позже. Но не можем пройти мимо нового продукта, который уже вызвал дискуссии у многих специалистов. Тем более, что сбор заявок заканчивается завтра (интересно, сколько же миллиардов соберут).

В блогах по недвижимости прям целая волна дискуссий пролетела. Хотя ПИФы с квартирами это не что-то новое, много кто практиковал из компаний. Например, ГК «МонАрх», паковал свой ЖК в ПИФы и потом еще несколько лет продавал дорожающие метры. Но тут интересно, что в процессе еще участвует аренда. Но пойдем по порядку — как хотят зарабатывать и на чем именно.

Модель заработка в ПИФе:

Классика таких продуктов — это REIT, в США очень популярный продукт. Мы в 2020 году торговали такой — NYMT (New York Mortgage Trust), в РФ в индустриальной недвижимости на слуху Рентал ПРО. А тут вот история с жилой недвижимостью. Купили — сдаем — продаем — покупаем следующее, схема проста. В процессе идут выплаты пайщикам, а за управление берется комиссия.

Аренда жилья сейчас сильно привлекательнее покупки. Ставки на кредиты без льгот — крайне тяжелы. За последние 3 года цены аренды сильно взлетели, ведь купить тяжело. У нас есть отдельный трекинг аренды в лотах ПИК, это очень близко к тому, что предлагает Самолет.

Вот срезы от 12 декабря 2023 и 14 марта 2025 года, основной рывок на +40+50% был в 2022 — 2023 гг.

 Поэтому идея собрать денег в ЗПИФ, профондировать тем самым группу Самолет, а потом сдавать лоты, которые сложно продавать на такой ДКП вполне себе здравая.

Касательно цен на лоты и скидок, второго компонента доходности за счет монетизации метров, то картинка вот такая:

Если с лотами Новой Москвы все просто, там чек доступен для людей и ипотек, то Вереск — это самая большая сложность из всех 4 активов. Вот из Вереска без отделки еще пытаются выйти в кэш старые инвесторы:

И вот еще:

 

Порядок желаний по цене метра вполне понятен.

В ЗПИФе ставка рентной доходности первого года в 8% (cap rate) будет выше рыночной (там около 5%) за счет более дешевого входа в метр в аренде. Это как раз поможет нивелировать комиссии за управление ЗПИФом в 3%:

 

Активы в ЗПИФе:Самолет упаковал в периметр 4 ЖК. Это готовые квартиры, что важно.

Активы фонда в размере 3 млрд руб. сформированы готовыми объектами недвижимости, свободными от залогов и обременений. Портфель диверсифицирован по классам активов и локациям: более 200 лотов общей площадью 10 тыс. кв. м в московских ЖК группы Самолет: «Эко Бунино», «Тропарево Парк», «Вереск» и «Стремянный 2».


В периметре ЗПИФа заметили хорошо знакомый ЖК Вереск. Это наследие от МИЦ, которое шло без отделки (выше как раз скрины с ЦИАНа). Игорь Шимко еще год назад, модерируя выступления на конференции, говорил, что в наследии МИЦ нужно делать отделку, иначе это не будет продаваться в новых реалиях. И вот, оказывается, таки сделали (увидели в канале Технадзора https://t.me/mrnadzor/1101). 



С отделкой это легче и сдавать и продавать. Но надо подождать, пока ставки пойдут ниже. Это очевидно вернет спрос и покупателя. А пока можно сдавать, ведь локация крайне удобная. По остальным объектам — там тоже вполне хорошо с точки зрения аренды. Вереск вызывал больше всего вопросов.
Необычная часть предложения:Вот такого мы еще не видели, ЗПИФ может стать стимулятором для будущих продаж квартир, как раз ограничение до 50% на сумму покупки новой тут поможет. 

Еще одна особенность Фонда — уникальное предложение от группы Самолет для инвесторов: возможность получить дополнительную скидку на покупку жилья в любом из проектов компании, а также через 2 года работы фонда и до его окончания зачесть стоимость паев в счет частичной оплаты квартиры. Таким образом, пайщики Фонда смогут накопить на собственное жилье и приобрести его с дисконтом.



Риски:

1) Низкая загруженность арендаторами. Тут аренда 6–12 месяцев, это не отельная схема, так что количество пустых суток в году будет все же пониже. Но это точно бывает всегда, даже когда сдаешь сам (а у нас такого опыта с личной недвижимостью хватает).

 

2) Слабый рынок — долгое удержание высокой ставки ЦБ может сильно прижать реальные доходы населения. Тогда спрос будет возвращаться долго. Это ухудшит экономику отдачи с ЗПИФа и скорость ротации лотов. Хотя сейчас на рынке наблюдается восстановление спроса на аренду и рост количества сделок по данным ДОМ.РФ

3) Расходы на управление квартирами могут быть выше расчетных, что потенциально сожмет экономику доходности, но вроде как эти расходы с запасом учтены в комиссии за управление. Сюда же ремонты/износ мебели. Вопрос того, как это регулируется с нанимателями, остался за кадром.

Итого:

Неплохое решение для тех метров, которые продаются медленно. Способ монетизации выглядит вполне работоспособным. Однозначно найдутся люди, которые хотят парковать часть активов в недвижимости, но не могут из-за дороговизны лота (даже самая простая однушка обходилась в 3–4 млн рублей для сдачи от точки покупки до ввода в сдачу — цифры, проверенные лично по Москве и области). Поэтому для диверсификации — вполне себе рабочая схема. Да и лоты на бирже удобны, можно и докупать, и выходить.

Схема с накоплением на покупку квартиры интересна, конечно. Наверняка будут те, кто пойдет в эту оферту, купив себе метры через пару лет. 

Да, тут нет больших доходностей, но в REIT схеме ее и не бывает, но и основной риск в том, что тебе вместо условных 20% заработают 12–15% на фоне волатильности рынка даже звучит смешно. Часть людей любит спокойные истории и не рвется за высокими процентами.