НЕДВИЖИМОСТЬ

Операционные денежный поток вырос на 23% год к году. Вчера Группа ПИК опубликовала результаты за 2018 г. по МСФО и провела телефонную конференцию. Общая выручка увеличилась на 40% (здесь и далее – год к году) до 246 млрд руб., выручка от продажи недвижимости – на 39% до 236 млрд руб. EBITDA выросла на 215% до 43 млрд руб., рентабельность по EBITDA повысилась до 17,2% с 7,8% в 2017 г. Чистая прибыль составила 21,3 млрд руб. по сравнению с 3,2 млрд руб. годом ранее. Чистый денежный поток от операционной деятельности увеличился на 23% до 31 млрд руб. Чистый долг (с учетом проектного финансирования и без учета средств на счетах эскроу) по состоянию на конец 2018 г. составил 3,6 млрд руб. (на 31.12.2017 – 15,0 млрд руб.). Соотношение Чистый долг/EBITDA снизилось до 0,1 с 1,1 на 31.12.2017 г.

Валовая маржа выросла. Последние два года с момента приобретения Мортона объем земельного банка ГК «ПИК» сократился с 12,5 млн кв. м в 2016 г. до 10,9 млн кв. м в 2018 г., что является одним из факторов, оказывающих поддержку генерации денежного потока.

( Читать дальше )

На СЛ прямо борьба идёт между сторонниками теории всё просрать на бирже «нести все деньги на биржу и теми, кто хочет купить квартиру себе и дальше уже просирать деньги на бирже играть на бирже. 
КМК. те кто вопит о возможности приумножить в разы деньги на бирже, учились этому на игровых автоматах, нажимая кнопку MAXBET. Как можно надеяться на чудо и вбухивать все деньги, имея из движимого и недвижимого имущества рваные трусы с носками и ноутбук в кредит? Не понимаю...
Но… Я надеюсь, что победит дружба...

Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах: 



Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.

По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13%  — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.

Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!

Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???

Доход с московской недвижимости 6,57% в год, дивиденды американских REITов — 4-5% в год. Какие тут еще могут быть вопросы!?

Для тех, кто в танке, напомню: доход — это далеко не прибыль, без учета расходов этот показатель ни о чем не говорить.

А расходов масса. Квартира ворует у ее хозяина самое ценное — время и свободу. Вы становитесь привязаны к жилплощади, к стране, вам нужно искать арендаторов и решать их проблемы. Вы не можете просто уехать, так как квартира будет простаивать. Продать вы ее тоже не можете — многие квартиры продаются годами даже после снижения цены (привет, 2014 год).

Назовите хоть одну хорошую причину инвестировать в российскую недвижимость, и с меня шоколадка.

Таблица от BCS:


Статья из Fobres:

МИФ № 1 Недвижимость — идеальная инвестиция;
МИФ № 2 Ипотека — замечательное средство для приобретения жилья;
МИФ № 3 Рента квартиры — шикарный бизнес.


Россия, Красноярский край, г. Красноярск на дворе 2019 год

Среднестатистический Сибиряк решил приобрести квартирку 57 квадратных метров. В среднем 1 квадратный метр обойдется в 53 000 р.

Общая стоимость такой квартиры – 3 021 000 р. (45 622$)

 

Вернемся в прошлое, например в 2014 год, до начала известных событий, когда 1$ стоил 35,98 р. Данная квартира бы стоила 83 963$  

Резюме: За четыре года, в долларовом эквиваленте квартира упала в цене на 54,3%

 

Пойдем далее… Как среднестатистическому Сибиряку купить эту квартиру? Конечно же ипотека!

Первоначальный капитал – 454 000 р.

Ипотека – 2 567 000 р.

Условия ипотеки  9,5%, срок – 20 лет.

Ежемесячный платеж — 23 928 р.

( Читать дальше )

При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.

А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.

Недивижимость традиционно воспринимается как «тихая гавань» в море инвестиций, которая позволяет надежно сохранить капитал и обеспечить себе и детям стабильное будущее.

Но у России, как водится, и в этом вопросе особый путь развития.

Ночь ковшей, реновация, повышение налогов, падение курса рубля, возможность отъема недвижимости по желанию какого-то чиновника, падение железного занавеса, гражданская война или просто затяжной военный конфликт — все это не сильно способствует росту цены и высокой доходности.

Квартира в России не обеспечит вас в старости. Откладывая на нее всю жизнь, вы рискуете получать с нее жалкие копейки, а возможно и потерять все. Ничего не напоминает?


( Читать дальше )

На прошлой неделе Росреестр гордо отчитался, что кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в России составила 672 триллиона рублей.

С одной стороны я, конечно, тоже горд за наш Росреестр, что он наконец-то научился более-менее адекватно считать такие данные. Я даже проверил на сайте налоговой кадастровую стоимость своей недвижимости, и она действительно соответствует рыночной цене, что меня неслабо удивило.

Большой вопрос конечно, по правильной ли цене учтены земельные участки, коммерческие и производственные мощности, но предположим, что Росреестр расстарался и учёл всё правильно.

Сразу хочется посчитать, сколько же недвижимости в деньгах приходится на среднего россиянина и вышло, что 4,6 миллиона рублей (70 тыс. долл.) на человека. Неплохо конечно, но у меня в семье на 4-х человек никак нет недвижимости на 20 млн., увы. Значит у кого-то сильно больше. Да, господин Михельсон?

( Читать дальше )

Сначала я хотел назвать эту статью «Как заработать на ПИФах недвижимости?», поскольку какое-то время назад я смотрел на результаты их деятельности и там были сплошные убытки. Но глянув сейчас на Investfunds.ru, понял, за последнее время на рынке недвижимости произошли подвижки в лучшую сторону.


Как видно на рисунке, есть ПИФы недвижимости, которые дают довольно хорошую доходность за последние 5 лет. То, что при этом бОльшая часть ваших доходов остаётся в руках управляющих — это уже другой вопрос.



( Читать дальше )

Тут, на СЛ на днях было несколько тем о том: " Не покупать квартиру  и просрать приумножить деньги на бирже!" или " Купить квартиру и спокойно себя чувствовать..."
Так вот… Лозунг " Все деньги нужно нести на биржу, а жить можно и на вокзале в съёмной!«пропагандируют те, КМК, у кого нет денег трусы запасные купить, а не то что квартиру. Если у тебя есть деньги на покупку квартиры, но ты уверен в своих сверхспособностях финансового гуру -купи себе хату, возьми кредит под эту хату и коси бабло!!! Но, нет!!! Под квартиру, уже купленную, брать кредит очкливо. Вдруг просрутся деньги? Банк же не простит долг… А деньги как-то так… Не квартира ещё...

ЗЫ: Господа — лудоманы, будеть бдительны и осторожны!!! Чтобы не кочевать на старости лет по теплотрассам и вокзалам, задумайтесь о своём будущем сейчас!!!