инвестиции в недвижимость

Как работают флипперы в экономе в Москве?

Задача флиппера в экономе — купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони — тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки. 

После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.

Важнейшая компетенция флиппера — умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит. 

А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.

Хороший результат — это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок — максимум 2 месяца от покупки до продажи. 

В начале видео — квартира рядом с метро Белорусская, в которой вся обстановка застыла начиная с 1960-х. К сожалению, флипперы этой квартирой не заинтересовались, а потом начался ковид и сам собственник передумал продавать:
youtube.com/shorts/bLUZJgXJBSE?si=ao55OBQr_Wwgr0U2

На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров — акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.

Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.

В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное — на перекрестке Ленинградского проспекта и Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК  Царская Площадь.
Кстати, через дорогу знаменитый «ажурный дом», самый красивый блочный дом в Москве, построен еще в 1940-м году.

Недавно ЖК сдали. Студии — с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.

Фактически, коллега с суммой 5.5 млн исполнила мечту Шадрина о 100 тыс в месяц пенсии. Без нервов, довнесений, стресса, ожиданий дивов, обвала счета, разочарований.

Совсем недавно мы удивлялись росту цен на жилье даже после взлета ипотечных ставок. Пришла пора удивиться росту цен на аренду. Невольно вспоминаешь советы бизнес коучей лет 5 назад «зачем покупать? арендовать выгоднее»...

В нашем канале вы найдете все о недвижимости и инвестициях: цены, обзоры экспертов, и честный взгляд на банковские ставки.

А сегодня мы хотим поговорить про рынок аренды. Мы поделимся с вами материалами обзора банка ДомРФ, и комментариями нашего эксперта, частного маклера.

Как и в любом рынке, всегда интересны 3 составляющие:

— цены

— спрос

— предложение

Цены

Цены в Москве выросли на 21% за год, но что интересно, за квартал прирост составил +35%. То есть весь год цены снижались, а к осени резко выросли. Средний срок экспозиции квартиры снизился с 33 дней до 23. Вот эта цифра точно требует уточнения, потому что по информации нашего собеседника, даже 2-3 комнатные квартиры сдаются за неделю, из которых 5-6 дней висит объявление, а в день просмотра – квартира сдана.

В мире финансовых инвестиций одна из наиболее надежных стратегий — инвестиции в недвижимость. Этот метод долгосрочного инвестирования стал синонимом стабильности и прибыльности. В этой статье мы подробно рассмотрим основные аспекты инвестиций в недвижимость, которые помогут вам добиться успеха.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость имеют уникальные преимущества, которые выделяют этот вид активов среди других. Вот из основные причины, почему инвестирование в недвижимость — это отличный выбор:

1. Стабильность и надежность.

Недвижимость доказала свою стабильность на многих этапах. Даже в условиях экономического кризиса цены на недвижимость могут упасть, но в основном дорожает. (Исключение периоды, когда кризис связан с недвижимостью напрямую) Это обеспечивает надежность вложений.

2. Пассивный доход

Сдача в аренду недвижимости обеспечивает вам источник пассивного дохода. Вы регулярно получаете арендные платежи, что позволяет вам поддерживать финансовую стабильность, не прикладывая активно усилия.

Интересная закономерность. В Москве за последние 5 лет покупать новостройку выгоднее, чем вторичку в старых домах. Причем не только в моменте, но и на перспективу.
Пример с цифрами от коллеги.
В конце 2020-го в ипотеку под 6.5% была куплена новостройка — трешка 75м в ЖК Амурский Парк по цене 13.4 млн. Плюс минус за такую же сумму можно было купить квартиру на вторичке, но коллега убедила взять новостройку.
Что сейчас? Трешка в Амурском сдана за 100 тыс. Продать ее можно за 26 млн.
Аналогичная потрёпанная вторичка, которую не купили 3 года назад за те же 13 млн (сорвалась сделка), сейчас стоит 18 млн.
Разница — 8 млн.
И это это не случайное исключение, а твердый тренд — по студиям, однушкам, двушкам и даже трешкам. Старое жилье продолжает терять ликвидность, меньше дорожает при росте цен.
t.me/mosstart/156

Сложилась уникальная ситуация для всех аналитиков, когда на вопрос «что с недвижимостью» можно сказать «снижается», и можно сказать «растет» — и все будут правы. Но, как обычно дьявол кроется в деталях.

Начнем с начала.

Дом.Клик

Кот.Финанс использует индекс Дом.Клик как самый оперативный показатель того, что происходит на рынке. Так было с нашего открытия. Еженедельный показатель – мечта любого аналитика. За расчетами стоит крупнейший банк и крупнейшая биржа.

И по состоянию на 1 ноября индекс штурмует локальные максимумы. До исторических максимумов – рукой подать: не хватает 2%.

И это на фоне роста ключевой ставки (а значит и ипотечной ставки, и ипотечных платежей) с августа почти в 2 раза!

Признаюсь, такая динамика нас озадачила.

Сегодня, кстати, в 12.30 обновим данные. Подписывайся, чтобы не пропустить.

Идем дальше.

Этажи

Этажи – одна из крупнейших сеток агентств недвижимости в России. Можно по-разному относиться к агентам, но то, что у Этажей репрезентативная аналитика – факт. И в октябре цены впервые снизились за последние 9 месяцев. Эта статистика очень складно отражает реальные предпосылки рынка, о которых мы уже писали: рост ставок никогда не ведет к росту цен. А ажиотажный спрос «в последний вагон» мог быть в сентябре, но не октябре.