инвестиции в недвижимость

Последние 5 лет приучили нас к тому, что «недвижимость всегда растет». Но так было не всегда. 2015-2018 годы – период длительного застоя. Как в ценах, так и объемах продаж рынка. Времена возвращаются. Скоро будет поколение инвесторов, которые скажут «недвижимость всегда падает».

Недвижимость – отличный инструмент сохранения капитала. Но, несмотря на кажущуюся простоту вложений, это сложный рынок.

Динамика цен объясняется огромным количеством факторов. Самыми важные из них:

- объем денег в экономике. Чем больше печатают рублей – тем дороже цена условного квадратного метра

- доходы населения. Чем богаче население – тем больше денег оно способно потратить на предметы длительного пользования.

- процентные ставки. Чем ниже ставки – тем меньше в платеже доля процентов. А это значит, что можно позволить себе больше метров за тот же платеж. Тем более, при ипотеке на 30 лет, сумма сильно размывается.

Именно на процентных ставках хочу остановиться отдельно. Просто для примера: при ставке 5% за каждый миллион рублей на 30 лет нужно платить по 5 368 рублей в месяц.

( Читать дальше )

По традиции, в начале каждого месяца выкладываю обновленные графики фантиковых цен и предложений в самых заметных локациях Краснодарского края по данным Домклик. Смотрим:

   

Так называемая «сочинская первичка» (позолоченные дворцы для российских чиновников и воров с пластиковыми пальмами) подросла в Сентябре на +4%. Новороссийские новостройки (с баками для воды) подросли на +3%. А знаменитые на всю замороженную Россию краснодарские курятники подросли аж на целых +6%.

  

( Читать дальше )

В январе-сентябре банки предоставили физлицам на покупку недвижимости около 5,4 трлн руб., подсчитал ВТБ. Показатель первых девяти месяцев текущего года более чем на 10% превышает итог за весь 2022 год и близок к продажам 2021 года, когда ипотечным заемщикам было выдано около 5,7 трлн руб.

Подробнее — в материале «Ъ».

Обновил данные по ₽М2 и ценам квартир в Сентябре. Делюсь графиком, на котором показаны ежемесячные приращения количества фантиков (₽М2) и фантиковых цен квартир:

   

Соотношение этих показателей выглядит так:

  

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. В начале каждого квартала провожу обновление состава ТОП-20 регионов по количеству объявлений. Сегодня в список попал Крым. Исторические данные по нему есть за 4 месяца. Поэтому, вернулся к старому формату таблицы, показывающему динамику показателей за 4 предыдущих месяца. Смотрим:

Сегодня фантиковые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

   

Поясняю формат на примере Крыма:

Сегодня средняя цена первички в Крыму = 161 667 р.

В Августе цена была = 175 527 р. (текущая цена ниже на -8%)

В Июле цена была = 177 500 р. (текущая цена ниже на -9%)

И т.д.

Примечательно, что по ценам Крым стоит на пятом месте среди регионов, входящих в ТОП-20 по количеству объявлений. Этот факт еще раз говорит о том, что большинство территории РФ (включая Москву и Питер) непригодна для жизни нормальных людей по причине скотского климата.

Смотрим вторичку:

( Читать дальше )

( Читать дальше )

девелоперы совсем офигели
однокомнатные квартиры в 25 метров
кто-нить должен это остановить

В рамках диверсификации и развития в настоящий момент времени смотрю на вариант приобрести студию под сдачу, в удобной локации в Москве.

Конечно, удобная локация — понятие относительное и в целом есть зависимость от бюджета. Пока планка по стоимости студии с отделкой до 9млн. Более менее под такие критерии проходит только ПИК.

Во вторник посетил 5 ЖК, что бы почувствовать на себе атмосферу локации. Наснимал видео, но пока монтировать большого желания нет, снимал в основном для личных нужд. В тексте тоже есть что рассказать.

Посетил:
🔹Второй Нагатинский
🔹Первый Дубровский
🔹Волжский парк
🔹Михайловский парк
🔹Перовское 2

Это неполный список потенциальных жк, но на все за один день не успеть.

🏗Второй Нагатинский
Метро: Нагатинская (20 мин)/Коломенская (15мин)
Цена: 7900
Ключи: 2кв25

Пришел пешком от Нагатинской. Пешеходные зоны до метро широкие, хорошие, чистить будут. Однако, из-за наличия пром-зоны с этой стороны, пришлось долго обходить. Путь от метро занял 23 минуты. Если промку снесут, то от Нагатинской напрямую будет 15 минут.

( Читать дальше )

Когда я пришел в сферу инвестирования, капитал был очень небольшим, мой первый серьезный взнос составил всего 40 тыс. руб. в 2016 году. С этого все и началось.

По мере роста портфеля, появляется огромное количество искушений. Когда накапливаются первые 100 тыс. руб. начинаешь думать, а может плюнуть на все и купить хороший телефон, который давно хотел… Когда капитал превышает 1 млн. руб. начинаешь задумываться про новый автомобиль… Потом квартира, дом… Нужно бороться с такими соблазнами.

❓ Но, в 2022 году не выдержал и я… Но, в моем случае подход был чисто математический. Зачем покупать квартиру за наличку сразу, когда есть возможность взять средства в ипотеку под относительно низкий процент?

❗️В РФ есть приятный бонус, что ставка по кредиту/ипотеке фиксируется на весь срок, у кого-то это 10 лет, у кого-то 30 лет, как у меня. В западных странах такого нет, например. Зная высокую волатильность инфляции в РФ этим можно пользоваться.

🧮 Я посчитал, что средняя инфляция за последние 10 лет находилась на уровне 7%. Таким образом, если получится взять ипотеку под более низкую ставку, то это хорошее вложение. Если вы живете в РФ и тратите деньги тоже в РФ.

( Читать дальше )

До недавнего времени было не ясно почему цена на недвижимость растет синхронно… и вопреки рыночной логике.
При этом сами инвестиции в недвижимость неэффективны из-за большого спреда.

Теперь все стало ясно.
По разным оценкам в России от 150 000 до 500 000 риелторов.
По сути, покупая и продавая недвижимость, вы содержите эту ораву за свой счет.

Между тем открою вам секрет. В Сбере есть услуга «безопасная сделка». За 9 000 р они вам и документы проверят(хотя для ипотеки и так проверяют), и ДКП составят, и безопасную сделку в эл.виде проведут. Сами деньги продавцу перечислят только после регистрации в рос.реестре.

Т. Е. Сбер возьмет с вас гораздо меньше чем риэлторы.