инвестиции в недвижимость

На календаре начало сентября, а значит пора подподить итоги августа. Спустя полгода с начала СВО можно говорить, что предрекаемый всеми (и мной тоже) крах* на рынке жилой недвижимости удалось избежать. Да, на рынке избыток предложения. Да, цены не растут и кое-где есть дисконты в 5-10%. Но краха нет: Питер на пике, Москва – все еще выше уровня февраля. Смотрим графики.* крах = снижение на 15-20%

В основе индексов по Москве – еженедельный индекс Дом.Клик. По Питеру – ежемесячный индекс BN. Если сопоставим цены двух столиц, получим, что динамика сопоставима. Вот только Питер на графиках не падает.

( Читать дальше )

 Годовой объем работ по виду деятельности «строительство» наконец-то уверенно преодолел уровни августа 2008, поэтому 15-летняя стагнация триумфально завершена! )



Эта статистика охватывает не только жилое и коммерческое строительство, но в том числе объекты инфраструктуры, дороги, заводы и так далее, за исключением материалов и оборудования (только услуги). 

Из явно положительных моментов – с марта по июль не было сокращения в годовом выражении, наоборот строительство в реальном выражении выросло на 4.5% и есть факторы, которые способствуют дальнейшему прогрессу.



( Читать дальше )

Да потому что в долларах сейчас цены выше 19-20года примерно в 2 раза, а на элитку и того в 3. 
Многие умные москвичи фиксят профит в валюте обо вновь прибывающих лохов из регионов и богатых буратин которые запутались с инвестициями в золото и акции. Аренда на этом фоне выросла процев на 30% в деревьях так как предложения стало меньше. 
Ну ждем ставку еще ниже что также придаст уверенности заводчанам и бюджетникам в завтрашнем дне с рефинансированной ипотекой. 
Главное шоб рубель не рухнул на 80 за $, иначе эта двуходовочка с продажей бетона может накрыться медным тазом, и продавцы вновь станут предлагать своё потрепанное мигрантами жилье в аренду до лучших времен.

• Рынок недвижимости Китая является на сегодня крупнейшим в мире, он превосходит рынок США в 2 раза и согласно кадастровой оценке превышает 53 трлн долларов.

• Для сравнения ВВП Китая составляет чуть более 15 трлн долларов, что в три с половиной раза меньше рынка недвижимости.

• Средняя цена квартиры за метр составляет на сегодня в Гонконге 1 400 000 руб., Пекине — 600 000 руб., Шанхае — 540 000 руб., в столицах провинций — порядка 200 000 руб. Москва со своими 400 000 руб. за квадратный метр может претендовать на титул «перспективной провинции» в КНР. Стоимость жилья примерно отражает объемы денег, которые крутятся в том или ином регионе.

Интересно, что до 1998 г. частная собственность на недвижимость отсутствовала в Китае, как и в Советском Союзе до недавнего времени. В нашей стране она появилась раньше на 8 лет, в декабре 1990г. Но если у нас процент приватизации колеблется на уровне 72%, то в Китае всего за 20 лет более 95% городских домохозяйств Китая владели по меньшей мере одним домом. Отметим что, уровень домовладения в США составляет 65%, в Германии 55%, в странах Евросоюза в среднем около 70%.

( Читать дальше )

 Прощальным костром догорает эпоха

Ситуация с лесными пожарами за последние два года, вопреки всем прогнозам и обещаниям, продолжает ухудшаться. За последние 15 лет лесные пожары стали масштабнее в 7 раз. В этом году среди наиболее «отличившихся» Якутия, ХМАО и Рязанская область, граничащая с Московской агломерацией.

Есть два внятных объяснения происходящему: глобальное потепление (на фоне нынешнего лета вроде бы выглядит почти правдоподобно) или развал лесной отрасли, системы пожарной охраны и государства в целом, что и дает означенный эффект.

По всей видимости, здесь работают оба эти объяснения. «Оптимизация» уничтожила не только здравоохранение, а вообще всё вокруг себя. Как напалм, после которого даже микробы чувствуют себя не очень. «Майские указы» при этом будут почище любого напалма.

Мы уже наблюдали, как это работает по событиям 20-21 года, когда выбитое здравоохранение не потянуло тривиальную инфекцию. Ковид стал просто запалом, запустившим процесс окончательного обрушения отрасли, но убили ее задолго до ковида.

( Читать дальше )

 Прощальным костром догорает эпоха

Ситуация с лесными пожарами за последние два года, вопреки всем прогнозам и обещаниям, продолжает ухудшаться. За последние 15 лет лесные пожары стали масштабнее в 7 раз. В этом году среди наиболее «отличившихся» Якутия, ХМАО и Рязанская область, граничащая с Московской агломерацией.

Есть два внятных объяснения происходящему: глобальное потепление (на фоне нынешнего лета вроде бы выглядит почти правдоподобно) или развал лесной отрасли, системы пожарной охраны и государства в целом, что и дает означенный эффект.

По всей видимости, здесь работают оба эти объяснения. «Оптимизация» уничтожила не только здравоохранение, а вообще всё вокруг себя. Как напалм, после которого даже микробы чувствуют себя не очень. «Майские указы» при этом будут почище любого напалма.

Мы уже наблюдали, как это работает по событиям 20-21 года, когда выбитое здравоохранение не потянуло тривиальную инфекцию. Ковид стал просто запалом, запустившим процесс окончательного обрушения отрасли, но убили ее задолго до ковида.

( Читать дальше )

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры». Это будет уже *дцатый ЗПИФ на недвижку, поэтому можно посмотреть на другие и решить, насколько такое кому может подойти. ЗПИФ недвижимости — это что-то типа REIT, но ЗПИФ.

Интересная вещь, ведь недвижимость всегда растет, а раз она всегда растет, то это логичный способ инвестировать как в рост стоимости, так и в доход с аренды. Прошаренные любители бетона знают, что доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем с квартир. Но чтобы свое помещение купить, это ж нужны миллионы, а тут можно стать пайщиком и иметь свой квадратный метр на складе с бананами. Или в офисе с вебкамщицами.

Решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.

( Читать дальше )

После небольшого отскока, в последние пару недель московский метр дрейфует вниз, индекс Мосбиржи/Домклик снизился до 270.7 тыс. руб., что на 6.3% ниже пиковых уровней в мае. Годовой прирост средней за 4 недели цены составил 14.9%, что ниже инфляции, т.е. в реальном выражении цены за год снизились. Выдачи ипотеки в июле резко выросли, составив по данным Frank RG 347 млрд руб., что всего на 20% ниже уровней прошлого года (в апреле падение превышало 70% г/г). Ипотечные ставки по рыночным кредитам держатся в районе 10%, льготная 5.6-6.6%, но застройщики «упаковывают» скидки в субсидирование ставок, а снижение среднего метража объектов позволяет метру не сильно проседать. При этом, цена предложения на первичке повышается, но тут же появляются скидки бесплатные ипотеки. 

Из данных ДомКлик видно, что в августе по России растет количество заявок на кредит на +12% к июлю, а количество ипотечных сделок и электронных регистраций относительно июля подрастает на треть, хотя объемы пока ниже докризисных и 25-30% меньше прошлогодних уровней. При этом некоторое падение цены метра, крайне низкие средние ставки по ипотеке (субсидии/акции застройщиков) и инфляция привели к тому, что ипотечный платеж с поправкой на инфляцию за 60-метровую квартиру, при текущей средней цене метра упал до уровней начала 2021 года. 

( Читать дальше )

Цены на рынке недвижимости в России формируются так:

Какой-то чиновник или вор покупает дорогую квартиру в доме, примыкающем к даче Царя. Следом за ним какой-то бандит покупает квартиру для дочери прокурора. А потом кто-то покупает в соседнем доме пару квартир для сына судьи. В городах, примыкающих к дачам Царя, продавцы видят спрос и поднимают ценники. За ними переписывают ценники продавцы в прилегающих областях. За ними — продавцы по всей стране.

Если у 50 миллионов трудящихся вообще не будет доходов, значит эти доходы будут у тех, кто продолжит покупать дорогую недвижимость для себя или в подарок нужным людям. А это значит, что у продавцов квартир не будет причины снижать цены. Но, чем дальше от Царя, тем меньше людей желают их купить. Поэтому, общий принцип такой:

Чем дальше от Царя — тем ниже цены.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Сегодня подводим итоги Августа. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Август прошел спокойно. Московские продавцы сдулись на -4.3%. Питерские оборзели на +6.3%. Областные — подросли на +3%. В целом по всем регионам — продавцы снизили ценники на -0.7%.

( Читать дальше )