инвестиции в недвижимость

Про инвестиции в недвижимость

Я не буду сейчас писать, о чем говорю много, о раздутом пузыре на рынке, возьмем для примера просто как думает простой инвестор и как можно реально заработать.

Пишу условные цифры, реальные цифры и расклад по регионам делал в октябре своему клиенту.

Условно Вы покупаете 2-ку в Москве за 10млн. И хотите пассивно получать доход (опять не буду писать о пассивности «дохода» и что это не доход, но не отвлекаемся.

У Вас 2-ка в Москве за 10 млн и Вы ее сдаете за 60 тр.

Но есть квартиры в регионах которые стоят 2 млн за двушку и сдаются за 25 тр.

Итог вы получаете со своих 10 млн не 60 тр а 125 тр. Почувствуйте разницу как говориться.

Сегодня попробую разобрать такую неоднозначную тему, как недвижка — стоит ли добавлять ее в свой портфель. Нет, речь не идет о том, чтобы купить (или взять в ипотеку) инвестиционную однушку и сдавать ее квартирантам. Я уже попробовал этот путь и убедился — рантье я быть точно не хочу. Получать денежки каждый месяц, конечно, здорово, но вот платить коммуналку, решать проблемы с потекшими трубами, менять счетчики, выслушивать нытье квартирантов о том, что у них не денег — не очень приятно. И вишенка на торте — пришлось еще регистрировать в квартире иностранных граждан (мигрантам сдать проще). В общем — это точно не моё, хотя кому-то, возможно, зайдет норм. Результаты получились в итоге относительно неплохие, кому интересно, но повторять точно не стану.

Поэтому сейчас речь о «бумажной недвижимости»

Вложиться в бумажную недвижимость можно несколькими путями:

Ранее мы предложили рассмотреть в качестве примера портфель Свенсена, чтобы определить, какую долю в портфеле можно отвести недвижимости как классу активов. Но есть и другие варианты. Например, метод dilution или «метод разбавления» долей в портфеле может оказаться удобной альтернативой. По этому методу, инвестор добавляет новый фонд в заданной пропорции к уже существующему инвестиционному портфелю, а не полностью его переформировывает. То есть при добавлении нового инструмента изначальное распределение активов в портфеле сохраняется.
⠀
➡️ Как ещё ведут себя инвесторы, принимая решение о покупке FXRE?
⠀
Судя по комментариям и вопросам, многие из них планируют уменьшить долю золота в портфеле в пользу FXRE. Другие же хотят заменить новым фондом на недвижимость часть доли в FXUS. Рассмотрим недостатки этих стратегий:
⠀
👉 REIT действительно обеспечивают доходность на уровне широкого американского рынка (а иногда и больше), но эти два класса активов имеют не самую высокую корреляцию (за последние 10 лет корреляция REIT и рынка США составила лишь 0,7). Состав у двух фондов тоже драматически отличается: если в FXUS представлено лишь 28 трастов недвижимости с долей 2,4%, то в FXRE их больше 120. Таким образом, вложения в REIT могут повысить уровень диверсификации вашего портфеля без снижения доходности. Кроме того, REIT выступают инфляционным хеджем, потому что арендная плата и стоимость недвижимости имеют тенденцию расти по уровню CPI.
⠀
👉 Что насчет золота? По данным Bloomberg, корреляция REIT и золота за последние 2 года — менее 0,3. Если золото — это защитный актив, который хорошо растет в кризисные периоды, то REIT не всегда защищают от рыночных потрясений и имеют высокую волатильность (события 2007 года — яркий тому пример).
⠀
Таким образом, инвестору стоит помнить, что REIT, золото и широкий американский рынок — это три разных класса активов со своими особыми свойствами. Но самое главное — они отлично дополняют друг друга, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель.
⠀
А какой вариант рассматриваете вы?

Опыт страны интересен не только тем, что за последние два года рост цен на жилую недвижимость в Н. Зеландии был одним из самых высоких в мире, но и тем, что многие центральные банки рассматривают «новозеландский эксперимент» как полигон для отработки мер реагирования на рост пузыря на рынках недвижимости. Цены на жилье в Новой Зеландии выросли более чем на 30% за последний год. Отношение цены на жилье к доходу в стране является одним из самых высоких по сравнению с показателями других стран (см данные OECD).

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор предлагает завершить программу льготной ипотеки в намеченные сроки и отказаться от её продления. Она напомнила, что, помимо льгот на новостройки, в России действуют и другие ипотечные программы.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор не считает продление программы льготной ипотеки необходимым. Комментарий чиновницы 30 ноября приводит ТАСС.

Набиуллина пояснила, что регулятор предлагает завершить программу в намеченные сроки, потому что, кроме льготной программы на новостройки, в стране действуют и другие предложения для разных категорий граждан.

Напомним, в апреле 2020 года президент РФ Владимир Путин анонсировал льготную программу ипотечного кредитования под 6,5 процента годовых. Она была запущена в период пандемии и должна была завершиться в октябре 2020 года. Позднее глава правительства Михаил Мишустин сообщил о продлении программы до июля 2021 года, а затем она была продлена ещё на год – до июля 2022 года, но уже по ставке 7 процентов. Максимальная сумма льготного займа была сокращена до 3 миллионов рублей.