ипотека

Ныне на всех мыслимых ресурсах блогеры и СМИ соревнуются, кто назовет ипотечные платежи по рыночной ставке безумными после 1 июля.

Вот и я решил взглянуть на ипотечный калькулятор Сбера для такой условно-рядовой 2-шке стоимостью 20 млн руб в славном граде Питере. На Авито таких объектов в новострое и вторичке площадью 60-80 м2 — порядка 7 тыс объявлений. Т.е. это вполне себе мейнстрим цена.  Пусть ПВ взнос будет 3 млн руб. и не будет никаких льгот типа зарплатного клиента Сбера и т.п.

И я не поверил своим глазам: 340К/мес на период 30 лет, Карл! 

Это уже не безумие, а просто невыполнимые условия. 

Средние ставки по обычной ипотеке в крупнейших банках России к середине июля достигли 19,6% на первичном рынке и 19,9% на вторичном рынке. По прогнозам, осенью ставки могут вырасти до 24%.

Крупнейшие банки, такие как Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, повысили ставки, диапазон увеличения составил от 0,5 до 2,5 процентных пунктов. Сбербанк изменил условия предоставления скидок, что привело к увеличению базовых ставок до 23,3% и 23,6% годовых на первичном и вторичном рынках соответственно.

Несмотря на высокие ставки, выдача ипотеки росла в июне, достигнув 777 млрд руб. Всего за первое полугодие 2024 года по льготным ипотечным программам было выдано кредитов на сумму 2,18 трлн руб., что составляет 76% от совокупной выдачи ипотечных кредитов.

На фоне роста ставок эксперты ожидают снижение спроса на рыночные ипотечные программы. В ВТБ прогнозируют охлаждение спроса и увеличение доли рыночных программ в выдачах банка до 30% к концу года.

По оценкам НКР, во втором полугодии доля рыночных программ не превысит 20% новых выдач. В НРА ожидают падение ипотечных выдач на 30% с августа и на 40-45% с сентября 2024 года по сравнению с аналогичными периодами 2023 года.

В выходные посетил стройплощадку строящегося дома, где ранее в марте приобрел студию. Пока строительство идёт довольно бодрыми темпами. В марте было около 3 этажей, сейчас уже вырисовываются почти 6.

Ⓜ️ По последним данным Росстата, за период с 2 по 8 июля ИПЦ вырос на 0,27% (прошлые недели — 0,66%, 0,22%), с начала июля 0,77%, с начала года — 4,68% (годовая — 9,25%). В июле продолжился рост инфляции, даже без учёта повышения ЖКУ (с 1 июля тарифы были повышены в среднем на 10% по стране и они внесли 0,49% в июльскую инфляцию), цифры всё равно неблагоприятные для регулятора (0,28% за 8 дней — это катастрофически много). Интересно, что Росстат пересчитал месячную инфляцию июня — 0,64% и она оказалась ниже недельной впервые за 5 месяцев (недельная — 0,74%). Но годовая инфляция уже подступает к двузначному значению — 9,25%, а рост цен с начала года (4,68% за полгода) уже приблизился к верхней границе прогноза ЦБ по инфляции на весь 2024 год (4,3-4,8%) и он явно будет пересмотрен на июльском заседании. Вывод здесь один, что ДКП недостаточна жёсткая (большой привет ЦБ, который в июне сделал очередную глупость, сохранив ставку). Я, как всегда, отмечаю факторы, влияющие на инфляцию:

Для многих россиян покупка инвестиционной недвижимости, которую потом можно перепродать или сдать в аренду — привычный способ эффективного сбережения и приумножения накоплений. Однако эта стратегия работает всё хуже. Разбираем более выгодные варианты для консервативного инвестора.

Бесценные квадратные метры

За последние пять лет рынок недвижимости сильно изменился. Покупка квартиры на этапе котлована стала менее привлекательной. Раньше застройщики продавали квартиры на начальной стадии с 30%-ными скидками, но после введения эскроу-счетов ситуация изменилась.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранится оплата за квартиру. Этот механизм защищает права дольщиков, так как застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сейчас новые проекты строятся на средства банков (на базе проектного финансирования).

В то же время новая система снизила доход инвесторов в недвижимость: получить ощутимую прибыль при покупке квартиры можно, но чаще это происходит, когда недвижимость растёт в цене уже после ввода дома в эксплуатацию.

https://smart-lab.ru/blog/1037832.php#comment17059354


обсужаемыйц пост

что такое 179 тыс — это именно средняя Росстата, высчитанная экстраполяцией из социальных взносов за март 2024 года

Средняя зарплата не для ипотеки.

Эксперты продолжают подсчитывать среднюю зарплату для покупки квартиры в ипотеку. В качестве примера «Фонтанка» взяла наиболее востребованную у россиян двушку в 44 кв. м в разных городах. Срок кредита — 30 лет со ставкой 19,5%.

Оказалось, что средняя зарплата для нынешних условий кредитования в несколько раз ниже, чем требуют банки.

С 1 июля 2024 года закончилось действие государственной программы льготной ипотеки, которая стала ключевым драйвером рынка недвиги с 2020 года. В связи с этим предельно считаем предельно актуальным взглянуть на сектор свежим взглядом.

Что с новостройками?

На основе данных за январь-май 2024 года из Московской и Санкт-Петербургской агломераций, наблюдается положительная динамика год к году: количество сделок выросло на 7% и 18% соответственно, а площадь в квадратных метрах увеличилась на 7% и 10%.

Согласно SberCIB, общие данные по России скорее всего будут не хуже, учитывая положительную динамику в регионах, где развивается промышленное производство и растут зарплаты.

Прогноз по кол-ву сделок на первую половину 2024 года составляет до +15% роста г/г (против первоначальных ожиданий нулевой динамики) благодаря ускорению продаж перед завершением льготной ипотеки и возможному снижению доступности семейной ипотеки.

При этом во второй половине 2024 года ожидается резкая отрицательная динамика: снижение кол-ва сделок на 42% г/г и на 13% относительно первого полугодия. По итогам всего 2024 года прогнозируется снижение на -21%, что лучше предыдущего прогноза в -25%.

Получить одобрение по рыночной ипотеке сейчас для большинства людей будет проблематично — тем же, кто сможет оформить кредит, нужно быть готовыми к колоссальной переплате. Ведь после отмены льготной ипотеки ставка приблизилась к отметке в 20% годовых. При таком уровне и сохраняющихся высоких ценах на недвижимость в большинстве регионов ипотека становится для заемщиков фактически недоступной.

То есть у большинство потенциальных заемщиков не пройдут по ПДН, а для счастливчиков с высоким доходом переплата будет космической. В данных условиях прибегать к такой ипотеке уместно, если вы понимаете, что закроете её в течение года-двух, в том числе за счет продажи старой квартиры и большому размеру досрочного погашения.

Не стоит также надеяться на рефинансирование ипотеки под более низкую ставку в ближайшее время из-за ужесточения денежно-кредитной политики Банка России и будущего роста ключевой ставки.

Будем рады вас видеть в нашем телеграм-канале Слово Банкира.