недвижимость

Квартира в моём провинциальном городке была приобретена в июле 2009 года за 1.4 млн.р.

В ремонт было вложено 100 т.р.

С середины 2011-го года квартира успешно сдаётся. Повезло с квартиранткой. Живёт длительный срок и исправно платит аренду и коммуналку.

Аренда: 12 т.р. в мес.

Один месяц в году уходит на ремонт и др. издержки владения квартирой.

Итого прибыль от аренды за 8.5 лет: 12000*11*8.5=1 128 000р.

Налог за 10.5 лет (имущественный + НДФЛ ИП 6%): 7 140 + 67 680 р.

 С учётом инфляции за 10.5 лет (100.44%) квартира с ремонтом должна стоить 3 006 600 р.

Но стоит: 34*47678=1 621 052 р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754) Идея в том, что «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» на этом периоде не сработала.

Мне стало интересно увидеть историю моей горе инвестиции на графике. Я собрал необходимые данные, построил таблицу Excel, а затем вывел самую важную информацию на график.

( Читать дальше )

Был на выходных пост про Краснодарскую недвижку, ну чтож встречайте «элитная подмосковная» в 8 км от МКАД в лесу работы завершены в 2005 году...









( Читать дальше )

Так уж случилось в нашей стране, что процентные ставки падают. По депозитам вот уж видно 5-6%, а ЦБ пока не очень-то и хочет сбавлять темп понижения процентных ставок. Отсюда возникает кажущейся простым вопрос — приведет ли падение процентных ставок к росту цен на недвижимость и акции и уменьшению арендной и див. доходности?

Если обратиться к незамысловатым размышлениям, то доходность депозитов упадёт, и граждане побегут переводить свои средства в акции и недвижку, и всё это дружно вырастет, а так как доходы основного населения не растут, то аренда останется примерно такой же, то есть арендная доходность упадет относительно новой цены, примерно аналогично будет и с акциями (акции вырастут, а див. доходность на новую цену, естественно, упадёт).

Возможно, так и будет, но есть один нюанс. По опыту европейских стран арендная и дивидендная доходность может быть значительно выше ставок по депозитам, кредитам, и ничего этот рынок вполне себе эффективен. Арендную доходность можно посмотреть, например, тут:

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Ну что!?

Тут пошла тема за недвижимость. Все равно движ на рынке вчера был. Сегодня все отстаиваться будет;)

Тем более тут такой коментарий увидел:


ИТАК: ГРАЖДАНСТВО В ОБМЕН НА ПРОПИСКУ В НОВОЙ СТРАНЕ

Помню, прошлый раз такая тема была в конце 80-х или начале 90-х.
Типа «Хватит кормить!...» и далее по списку.
Что было потом — все помнят. Страна стала гораздо меньше. Повоевали то там то сям.
Щас все похоже тема повторяется?...

О деле: есть у меня пару лямов на счету в Сбере. Думаю, хватит на однушку в одном из указанных в голосовалке регионов.

Не для жилья или заработков от сдачи в аренду. Для прописки! И последующего получения гражданства уже другой, новой, компактной страны!

Куплю, пропишусь с семьей и буду жить-поживать дальше в Москве (Второй год снимаю. Качество жизни не то, что в Ярославле!)
Как придет пора, если что, стану гражданином новой страны;) Нефтяной например.!
А то в Москве опять ж.па будет при гм… как сказать… существенных изменениях.

Хитрый план? Зацените!
Если есть места получше — напишите в комментариях. Подумаю...

Мои любимы не иссякающие темы на Смарт-Лабе
— ЗОЖ — про это я пишу регулярно
— Торговля- про это я пишу редко, так как моя стратегия купил и держи, ну что тут напишешь еще (сижу жду у моря погоды)
— Недвижимость — вот про это сегодня.
Люди часто спорят выгодно или нет, а в реальности всё зависит от цены покупки и дивиденда который получает владелец (всё как на фондовом рынке) А так же от частной ситуации с налогами и возможностью реализации объекта. Согласитесь у всех нас условия всегда уникальны.  Если смог купить в выгодной пропорции цена покупки / аренда, то всё отлично. И спорить с цифрами невозможно!
Вот объект у меня стоил 1.500.000 рублей.
Аренда чистыми 15.000 в месяц, далее, ежемесячное инвестирование этой суммы в ОФЗ.
И через 5 лет в ОФЗ около 1.080.000 рублей.
А это примерно 70% за 5 лет в рублях. Или 14% годовых в рублях за 5 лет, причём кривая доходности без просадок, красивая, ровная и всегда вверх.
Да есть налоги, да есть амортизация, но все думающие люди про это всё прекрасно понимают)
И да, можно армагедонить так как может произойти, что угодно, но что угодно может произойти хоть где, и всех миллионов факторов не учтёшь, выбираешь подходящую тебе стратегию и живёшь)))

С 1 января взнос на капремонт в СПБ вырос с 4.56р. до 8.56 руб./м2.
Таким образом за 6 лет с 2014 года тариф вырос на 428%.
Налог на имущество тоже с каждым годом растёт, т.к. до этого момента был поправочный коэффициент от кадастровой стоимости.
То есть за малогабаритную хрущевку 46 метров нужно заплатить 5000 р. налог и 4725р. взнос на капремонт, итого 9725 р. за 2020 год.
К чему это? А к тому, что до 2014 года этих платежей не было. Налог был, но символический от инвентаризационной цены.

И тем, кто планирует выйти на пенсию в 65 сдавать такую вот однушку-двушку и жить с рынка стоит призадуматься, не продать ли её пока она чего-то стоит. Ведь пресловутые КУ (коммунальные услуги), которые пренебрежительно считаются проблемой арендатора, по своей сути уменьшает доходность от сдачи. В КУ нужно включать все квитанции и налоги. И да, ситуация, при которой КУ превышает доход от сдачи вполне реальна и уже наблюдается в регионах.


( Читать дальше )

Большей частью финансового кризиса 2007-2009 гг. была слишком большая неустойчивая задолженность на рынке жилья.

Июльский теоретик волн Эллиотта 2007 года предупредил:

Многие люди спешат занять последние возможные копейки под свои дома. Они брали кредиты под залог жилой недвижимости, чтобы покупать акции, телевизоры, машины и все, что душе угодно в данный момент. Эта распространенная практика грозит ужасной катастрофой. Получение кредита под залог жилой недвижимости — это не что иное, как передача права собственности на ваш дом банку в обмен на любые другие вещи, которые вы хотели бы иметь или потреблять. Это безрассудный курс, и он проистекает из предельной уверенности, которая сопровождает важную вершину в социальном настроении.

Спустя всего три месяца после публикации этих комментариев, Dow Industrials поставил максимум и развернулся.

Теперь люди снова используют свои дома в качестве банкоматов.

Вот выдержка из статьи 29 декабря в Wall Street Journal:

( Читать дальше )

Копил на квартиру, понял, что цены перегреты. И лучше вкладывать, а на доход арендовать. Даже банковский депозит был выгоднее покупки, до понижения ставок.

в итоге, что может произойти, разные ожидания:
— акции рухнут
— облигации тоже
— золото может и вырастет, но всеравно упадет, да и дивидендов оно не приносит, и в портфелях его мало. у баффета вообще нет, у кого-то 5%, значит не лучший вариант.
— недвижимость — цены завышены, да и сама по себе дорогая, на ту, что хочешь не хватит всеравно.
— рубль — девальвируют, доллар может быть тоже, да и вообще инфляция по-любому съест
— крипта будет идти и дальше вниз, а в кризис, может взлетит, но скорее наоборот упадет еще больше, чтобы докупить акций подешевке.
— депозиты — на уровне инфляции, а нужен доход, за счет которой можно было бы арендовать квартиру.
либо купить квартиру, чтобы не платить за аренду, но не по таким ценам.

в итоге какая-то безысходнсоть, чтобы не сделал с накоплениями — везде потеряешь.
Везде пузыри.

( Читать дальше )

Для начала, все мечты про бакс по сотке маловероятны к исполнению, главный из фундаментальных факторов, влияющих на рубль — отношение М2 к ЗВР, оно уже ниже 90. То есть даже при жёстком снижении цен на нефть (а это не 50, а примерно 20 по брент) увидим примерно 90 рублей за доллар.

Единственный вариант, при котором можно увидеть 100 и выше — политическая турбулентность в России. Но тогда и биржевых торгов по доллару не будет, а уж сделок в недвижимости — и подавно. Так что, можно, конечно, помечтать, как вы вынете баксы из под матраса в нужный момент и купите недвижку по бросовым ценам, но срастётся очень наврядли.

Так что Кречетов ваш и прочие армагеддонщики продают вам почти несбыточные мечты. А вот когда реально всё начнёт рушиться, покупать недвижку уж точно не нужно будет.