📉 Не знаю совпадение или нет, но четвёрка тех самых акций, которые всё ещё имеют иностранную прописку (ЦИАН, Etalon, О'KEY и OZON), и покупку которых с 1 января 2025 года запретили неквалифицированным инвесторам, третий торговый день кряду в этом году дружно демонстрируют негативную динамику.
Акционером Etalon и ЦИАН я уже являюсь, а вот на бумаги OZON (#OZON) поглядываю в первую очередь, в надежде прикупить их подешевле на распродажах (если таковые будут). В идеале хотелось бы увидеть уровни 2500-2700 руб., но не факт, что мы дождёмся таких значений.
🧐 OZON планирует провести собрание акционеров по вопросу редомициляции (https://t.me/invest_or_lost/6864) уже через две недели, и после переезда ликвидность в бумагах ожидаемо вырастет, что в долгосроке позитивно скажется на их стоимости. Фундаментально это перспективный инвестиционный кейс, с растущей клиентской базой и ставкой на дальнейший рост онлайн-торговли в России, доля которой в розничном обороте всё ещё существенно ниже, чем на развитых рынках (всего лишь 13%, по сравнению с 47% в Китае, 32% в Индонезии и 30% в Южной Корее).
В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. По ней девелоперы больше не могли получать оплату за объекты напрямую на свой расчетный счёт. Для этого они должны были открыть специальный счёт – эскроу. Как это повлияло на застройщиков и насколько они стабильны в текущей турбулентности?
⚙️ Как работает механизм эскроу?
Ключевое отличие в том, что деньги на эскроу-счёте принадлежат не строительной компании, а покупателю. Однако ни одна из сторон не имеет права пользоваться этими средствами. Банк, как гарант сделки, замораживает их до завершения строительства. В зависимости от того, как пройдёт стройка, средства будут переведены либо застройщику, либо возвращены покупателю. Банку в этом случае крайне невыгоден недострой, т.к. непрофильный актив будет висеть балластом на его балансе, к тому же недострой ещё и крайне неликвидный.
⏳ Когда девелопер получает деньги?
Застройщик сможет получить деньги, если завершит строительство дома в установленные сроки. Перевод средств произойдёт именно после ввода здания в эксплуатацию, что подтверждается для банка спец. документом, который выдаётся девелоперу профильными гос. органами.
В 2024 году девелоперы Москвы и области сократили ввод нового жилья на 5–19%, в регионах – на 17–29%. Общая площадь выведенных на рынок объектов снизилась до 3,9 млн кв. м в Москве (-4% год к году) и до 7,3 млн кв. м с учетом Подмосковья (-19%). Схожие тенденции наблюдаются в Санкт-Петербурге (-29%) и других регионах (-17%).
Причинами стали снижение льготной ипотеки, высокая ключевая ставка и рост себестоимости строительства. По словам экспертов, во втором полугодии спад был наиболее ощутимым, особенно в массовом сегменте, где объем новых проектов в Москве снизился на 26,7%. При этом предложение бизнес-класса увеличилось на 62,5%.
На первичном рынке Москвы и области количество сделок сократилось на 21% до 135,7 тыс., в Санкт-Петербурге – на 16% до 65,6 тыс. Девелоперы начали придерживать ликвидные проекты, чтобы избежать затоваривания и поддержать цены.
Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение охлаждения рынка: снижение активности на 20–25% считается базовым сценарием. Тем не менее, цикличность рынка может стимулировать интерес к новым земельным участкам и проектам.
Точных данных ЦБ по инфляции за 2024 г. ещё нет, но, скорее всего, она будет близка к 10%. На последнем заседании явно прослеживался упор на точечные меры в борьбе с инфляцией. Подключились и другие министерства. Как будут решать проблему?
1️⃣ Необходимость координации бюджетной политики с политикой ЦБ – это объясняется тем, что регулятор рассматривает бюджетный импульс как проинфляционный фактор. Ужесточение ДКП вызвано продолжающимся спросом на субсидируемые кредиты в условиях высокой ставки. Кроме того, объём уже сформированных таких кредитов довольно высок – 16% банковского портфеля, или 17 трлн. руб., из которых 10 трлн. руб. приходится на ипотеку, а ещё 7 трлн. руб. – на бизнес. Очевидно, что будут ужесточаться меры по ипотечным программам, из-за чего под давлением будут застройщики – ПИК (#PIKK), Самолёт (#SMLT), ЛСР (#LSRG) и Эталон (#ETLN).
2️⃣ Донастроить льготные кредитные программы на технологическую независимость и развитие экономики предложения – в первую очередь это вызвано необходимостью поддержать промышленность и ИТ-отрасль из-за ухода западных компаний и вендоров. Донастроить – можно трактовать как сократить и приоритизировать.
📉 Не знаю совпадение или нет, но четвёрка тех самых акций, которые всё ещё имеют иностранную прописку (ЦИАН, Etalon, О'KEY и OZON), и покупку которых с 1 января 2025 года запретили неквалифицированным инвесторам, третий торговый день кряду в этом году дружно демонстрируют негативную динамику:
Акционером Etalon и ЦИАН я уже являюсь, а вот на бумаги OZON поглядываю в первую очередь, в надежде прикупить их подешевле на распродажах (если таковые будут). В идеале хотелось бы увидеть уровни 2500-2700 руб., но не факт, что мы дождёмся таких значений.
🧐 OZON планирует провести собрание акционеров по вопросу редомициляции уже через две недели, и после переезда ликвидность в бумагах ожидаемо вырастет, что в долгосроке позитивно скажется на их стоимости. Фундаментально это перспективный инвестиционный кейс, с растущей клиентской базой и ставкой на дальнейший рост онлайн-торговли в России, доля которой в розничном обороте всё ещё существенно ниже, чем на развитых рынках (всего лишь 13%, по сравнению с 47% в Китае, 32% в Индонезии и 30% в Южной Корее).
В 2025 году объем продаж квартир может снизиться на 15%, а вывод новых объектов — сократиться. Причины: отмена льготных ипотечных программ, рост ключевой ставки до 21% и снижение покупательной способности. Введение жилья в эксплуатацию по итогам 2024 года уже упало на 16%, и ситуация может усугубиться.
Эксперты отмечают, что даже при стагнации спроса цены на первичное жилье могут вырасти на 5–6% из-за удорожания строительства и кредитов. Девелоперы ожидают оживление рынка при снижении ставки ЦБ, что пока маловероятно. Программы господдержки (семейная и арктическая ипотека) остаются основными драйверами активности.
Ведущие застройщики, по мнению аналитиков, готовы к сложным условиям: банкротства маловероятны, но возможны сделки по слияниям и поглощениям для оптимизации бизнеса. Тем временем, массовый сегмент рынка показывает признаки стагнации, тогда как элитное жилье остается более устойчивым.
Конъюнктура рынка будет зависеть от действий ЦБ и макроэкономической ситуации. Улучшение может начаться не ранее 2026 года при снижении ставок и восстановлении покупательной способности.