Инвестиции в недвижимость

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: СТАГНАЦИЯ

По данным IRN.RU, по итогам мая цены на жильё в Москве (вторичный рынок) вновь составили 271.454 тыс. за м2, это 0.0% мм и 6.7% гг vs -0.1% мм и 7.1% гг в мае. Динамика цен в долларах: 3.3% мм, 0.2% гг, это $3 080 за м2 (ранее: 2.2% мм, -7.4% гг).

Эксперты IRN отмечают (https://www.irn.ru/index/), что “… несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.

Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начала года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10%. Сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя»...”

«Госпрограмма-2020» сегодня официально закончилась.

Банки перестали принимать заявки на льготную ипотеку под 8% еще на прошлой неделе. Программа начала работать весной 2020 года во время начала пандемии коронавируса и должна была закончиться в ноябре того же года. Ее продлевали четыре раза.

Итоги:

• Всего было выдано более 1,5 млн кредитов на 6 трлн руб.

• Из федерального бюджета на финансирование программы было выделено 453,1 млрд руб.

• Выплаты банкам продолжатся и дальше, до погашениях всех выданных кредитов или снижения рыночных ставок по ипотеке до уровня льготной.

• В Москве было выдано 20% от всех льготных кредитов, в Подмосковье — 12%, в Питере — 10%, в Краснодарском крае — 7%.

• Продолжают действовать семейная ипотека, IT-ипотека, а также дальневосточная и арктическая, но с изменениями.

Вопрос о том, насколько программа была эффективна и как она повлияла на рост цен, остается открытым.
 
По моему так это было сделано напрасно, не будь льготной ипотеки, у нас была бы инфляция раза в 2 ниже, но увы поезд ушёл, ждём новый....)

Вот и завершилась программа льготной ипотеки под 8%, которая просуществовала более 4 лет.
За это время было оформлено более 1,5 млн кредитов по данной программе, что очень немалая цифра.
Для сравнения — по семейной ипотеке было выдано 1 млн кредитов, а общая сумма кредитов по льготный программам — 2,7 млн.

Что будет с ценами на жилье?
Понятное дело, что цены немного остынут — и тут роль сыграет не только отмена льготной программы, а ещё и высокая ключевая ставка.
Но, я уверен, что на смену придут другие инструменты, которые будут стимулировать спрос.
Вопрос только в том, что это будет — какие-то программы от застройщиков или же будут новые программы от государства. Но, независимо от этого, суть останется та же.

В общем, эффекта сильного не жду и считаю, что на смену льготной программе придут другие инструменты и её отмена не окажет существенного влияние на цены на жилье.

не является инвестиционной рекомендацией


ТГ канал — t.me/+-LK1WV8asBphY2Fi (INVESTLOL)

ВТБ повышает ипотечные ставки.

Банк с 1 июля повысит ставки по своим ипотечным программам на 1,3 п.п из-за растущей доходности ОФЗ на рынке. В банке заявили, что для многих привычный индикатор — ключевая ставка ЦБ, но для участников рынка важны и другие параметры, например, доходность облигаций федерального займа.

Для зарплатных клиентов ипотека будет доступна от 19,2% годовых при условии комплексного страхования, подтверждения дохода и занятости, первом взносе от 30% и крупном размере кредита.

Цены на жилье выросли с прошлого года в моей деревне.

Не было никогда такого и вот опять.
Исторический экскурс в 2023 год на тему недвижимости.

Текущая ситуация:

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел апрель–май. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Банк ДОМ.РФ приостанавливает выдачу кредитов по ипотеке для IT-специалистов в связи с окончанием выделенного лимита. Прием заявок по программе продолжается, но сделки по ним могут быть проведены после получения нового лимита

Уточняется, что банк выдаст кредиты в полном объеме только по договорам, подписанным до 25 июня включительно.

Ранее ВТБ и Сбер заявили о прекращении выдачи IT-ипотеки в связи с исчерпанием лимитов. Затем Сбербанк выразил надежду на новое увеличение лимита.

Лимит, который был выдан в апреле, это порядка 200 млрд рублей, он практически весь исчерпан. Скажу честно, мы ежедневно мониторим ситуацию. (...) Помимо этого, мы, безусловно, ведем диалог с коллегами из института развития ДОМ.РФ и из правительства и очень надеемся, что Минцифры и правительство в ближайшее время найдут возможность увеличения этого лимита

Напомним, что в начале апреля кабмин увеличил лимит по IT-ипотеке с 500 до 700 млрд рублей. Отмечалось, что за счет этого улучшить жилищные условия в рамках программы смогут более 15 тыс. семей. Выделенные средства ДОМ.РФ распределил между 33 кредитными организациями пропорционально объему требований на основе поданных заявок. Среди кредиторов были Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Альфа-Банк, Росбанк и другие.

ВВОД МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ – ИЛЛЮЗИЯ ОБВАЛА

Глядя на статистику по вводу жилья в МКД (-38.5% гг в мае / -26.9% гг за 5 мес), может сложиться впечатление, что отрасль в глубоком кризисе. Это, конечно, не так! Объёмы строящегося жилья продолжают уверенно расти, а запуск новых проектов остается на высоком уровне (подробнее об этом читайте завтра).

Почему при сохранении высокой активности в отрасли ввод нового жилья резко сократился? Это интересный вопрос. Мы не думаем, что это связано с отменой льготной ипотеки, т.к. если бы строители ждали сильного падения спроса, то зачем наращивать объёмы строящегося жилья?

Вводы жилья – управляемый параметр. Мы не исключаем, что задержка ввода жилья – это один из элементов лоббистских усилий продавить сохранение максимально мягких условий по остающимся льготным программам (прежде всего, по семейной ипотеке) — дескать, посмотрите, какой в отрасли спад, а Вы ещё и льготы сворачиваете. Параметры семейной ипотеки с 1 июля 2024г должны быть объявлены на этой неделе.MMI.

Правила флиппинга
Флиппинг считается успешным, если приносит до 30% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время... Сначала на вторичном рынке флипперы находили недооцененную квартиру: это не были совсем «убитые», а скорее «подубитые» объекты, которые после ремонта можно было продать на 30-40% дороже.

Должны ли льготные ипотечники сказать спасибо народу? Поголовье льготных ипотечников — около 1% от взрослого населения России. 

Чиновники сд...

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️Фиксируем мысли и факты, чтобы спустя пару месяцев сделать ...

Фиксируем мысли и факты, чтобы спустя пару месяцев сделать повторный срез рынка

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами

---

Цены

Есть две проекции на цены жилой недвижимости:

— огромный пузырь в первичке, который надула льготная ипотека, и подхватила за собой вторичный рынок

— альтернативный взгляд: даже по графику выше среднегодовой рост цен около 16%. Это всего на пару процентов выше, чем недвижимость в среднем роста за 20 лет (~13%). Где тут пузырь?

За рост цен — инфляция, рост денежной массы

Против  — оторванность цен от себестоимости в крупных городах, высокие ставки по ипотеке